最新专家观点：楼市进入衰退期了？2017年房价会降？

来源：第一财经资讯（yicainews）综合安信证券、方正宏观任泽平等

年底各家券商使出浑身解数

关于明年经济楼市众说纷纭

这不高善文和任泽平就打起来了

高说18个月楼市完成去库存

看涨房价和股票！

任说楼价调整至少18个月别急着买房

高说中国企业会慢慢变好去杆杠会变好

利好股市

任说中国经济明年也不要期待复苏

明年股市不会有大表现

那么，你到底站在哪边呢？

12月投资策略会上，安信证券首席经济学家高善文的核心观点如下：

2017-2018年最不看好债券市场，大宗市场2017年谨慎，2018年伴随经济回升将会有机会。

2017年股票市场可能从漫长的熊市转换成牛市，且市场风格也将有很大的差异。

近几年，债券总体上走了一个很大的牛市，但这一系列趋势正在结束，债市将从长期的牛市转入熊市。

以现在的存货去化速度估计，全国范围内房地产去库存化将在2018年上半年基本结束。

房价的上涨，不能简单地理解为流动性过剩，它是由更基本的人口和刚性需求因素所维持的正常情况，即便不是那么健康，但是它是有一个庞大的基本面在支撑。

几乎同一时间，方正证券任泽平抛出截然不同的观点：

从2016年开始，到2018年的经济将是一个波动筑底的宏观环境，经济的快速下滑期已经结束，但是明年也不要期待复苏。

对房地产，我认为这一轮房地产调整会至少调18个月左右，所以没买房子的同志不用着急，明年下半年到后年上半年可以再去看房。我没有很多人那么悲观，大顶都出现了，我认为小周期结束了，大周期没有结束。

我们预测房价就变得简单了，大家实际预测未来中国人往哪流动，人流入的地方房价长期看涨，人流出的地方肯定是看跌的。

正在从原来的房市、债市向股市、商品轮动，趋势就在那里，它还将会持续一段时间。本人也是股票翻多最早的，4月份提出“春季攻势20%!”，10月以后提出按下葫芦浮起瓢，买股票防通胀。

明年的经济大致类似于1999至2000年，明年的股票市场类似于2013年，就是经济在波动筑底，可能会二次探底。市场指数可能不会有太大的表现，但是结构性的机会会比较多。

第一轮：楼市高善文：看涨楼市，去库存最多18个月！

统一用中国的口径算，北京、深圳和香港居住用地占城市建设用地的比重均为20%左右。这一比例在伦敦、纽约、首尔和东京等地均在40%左右，有的甚至高达57%。

2012年以来，人口大量地流入大城市和特大城市。面对人口的流入和需求的上升，大城市和特大城市土地供应的意愿又非常的低。因此，在土地供应不能响应的条件下，这种压力就会全部转化为土地价格的上升和房价的上升。

你只有通过假离婚的方式才能获得购房资格，表明市场投机已经非常困难。但这种情况下为什么房价一直在上涨？用泡沫来解释的话，很可能是比较肤浅的。

中国的房地产市场，在需求层面上发生的变化是：2010年之前，中国经历了“城镇化”，人口向大中小城市的平均流动速度差不多，人口流动没有选择性。2011年前后，中国从城镇化转入都市化，人口的流动开始表现出强烈的选择性，人口开始集中地流入一部分大城市和特大城市，离开大量的中小城市。而影响全国人口、尤其是年轻父母流动的重要因素之一，就是城市教育财政支出的水平。

2012年以后，全国人口流动的一个显要特点，高善文称为“长江中下游城市群”的兴起。

中国不同城市之间房价在这一轮所表现出的巨大的分化，背后是中国从城镇化走向都市化的分化，人口从没有选择地流入，到有选择地流入大城市。在这个意义上讲，房价的上涨，不能简单地理解为流动性过剩，它是由更基本的人口和刚性需求因素所维持的正常情况，即便不是那么健康，但是它是有一个庞大的基本面在支撑。

而一旦我们深入地研究人口的流动和土地的供应以后，我们就会发现，在所谓的泡沫背后，存在着房地产市场更深刻的扭曲，这一扭曲就来自于土地的供应没有竞争性。并且因为很多的原因，在大城市，政府一般不愿意非常多地供地，这种情况下，把土地和房价推到非常高的水平。这种供应情况香港即是先例。而这种供不应求的压力，正在房地产市场上生动地、一轮一轮地表现出来。

未来，北京上海和深圳会大量地放开供地吗？未来，人口会停止流入这些城市吗？如果对这些问题的回答都是负面的，那么在这些城市，指望房价掉下来，应该是非常困难的。房价如果没有涨上去，那就谢天谢地了。如果房价涨得比现在还要高，应该也不会太奇怪。

中国房地产市场在2009年至2011年出现了快速泡沫化，并在之后两三年时间里积累了大量的库存。

但是，我们应该看到，经过两三年的努力，这个问题已经出现了非常大的改善。在考虑和容忍一定误差的前提下，以现在的存货去化速度估计，大约再过一年多，房地产的高库存问题，就会得到全面和根本性的解决。

例如，房地产的存货去化，美国用时5年（2007年至2012年），日本用时12年（1991年至2003年）。中国仍是一个快速城镇化的经济体，我们用了五到七年的时间对这一扭曲的情况进行修正，并不是一个特别极端的情况。

2011年以来，随着房地产泡沫的破灭，整个经济出现了一系列严重的扭曲，整个经济产能过剩，盈利恶化，包括杠杆的比例严重恶化。这一系列的扭曲过程，在今年和明年正在结束，正在得到全面的修正。

任泽平：别着急买房，楼市至少调18个月！

对房地产，我认为这一轮房地产调整会至少调18个月左右，所以没买房子的同志不用着急，明年下半年到后年上半年可以再去看房。我没有很多人那么悲观，大顶都出现了，我认为小周期结束了，大周期没有结束。

大家知道今年最大的需求两个，第一个是房地产，第二个是基建。这就是宏观领域的第二个争议，第一个争议是产能供给很快会出来，我们推导了供给短期出不来。第二个争议认为这一轮经济是靠房地产带起来的，未来房地产下去经济下去。我们来看忽视了什么？我在去年预测，一线房价翻一倍，三四线涨不动。为什么会这样预测？我们的房地产投资，以前09年、12年，每一次房地产投资价格起来以后，投资增速每次都回到20%、30%以上，这次房地产回升到多少？2016年只回到6%左右，你不觉得奇怪吗？你不觉得要问一下究竟发生了什么？

实际上这一轮房地产的复苏是远远超过12年的，但投资为什么比09年、12年差很多？原因很简单，原因是因为这一轮房地产投资主要是一、二线城市带起来的，三四线有巨大的库存，他们在去库存。09、12年房地产复苏一、二、三、四线城市全起来了，所以把投资带到20%以上，这一轮主要是靠一二线城市带动，所以房地产只回升到6%左右。我们看这一轮主要是一二线城市带，三四线城市去库存。过去房地产投资从20%以上的高位回调，这个对经济的杀伤力是非常强的，但是这一轮从6%回调到2%，相对温和。大家还要看这一轮的房地产销量价格比12年好很多。

所以看到整个一二线，也包括大量的三线城市，库存去化非常充分，房地产周期18个月，涨18月，调18个月，明年房地产库存在历史的低位，你觉得房地产商会无动于衷吗？大家将会看到一二线，包括部分三线房地产补库存。

房地产我们追踪了这么多年，大家记住一句话就够了，房地产长期看人口，短期看金融。

长期，我们预测房价就变得简单了，大家实际预测未来中国人往哪流动，人流入的地方房价长期看涨，人流出的地方肯定是看跌的。大家其实就是预测中国人未来往来哪儿流动，然后以此来预测中国的房价。

中国人往哪里流动？有的人说往来大城市流动，大城市机会多，但是大家说大城市有大城市的问题，空气差，交通差。大家说去小城市，小城市好，大家也会说好山、好水、好寂寞。我们的政策也是经常摇摆，一会搞小城镇战略、西北造城运动，一会又搞大都市圈战略，基本的问题过去一直没搞清楚，中国人未来往哪里流动？我们来研究下，我们研究了十几个经济体，美国、欧洲、日本等等，我们看他们的人口流动趋势，我讲两个：美国和日本。美国人地关系不紧张，美国国土面积跟中国差不多，3.2亿人，中国13.7亿，日本人地关系紧张，国土面积相当于一个半山东省，有1.3亿人，我们来看这两个代表性的国家。日本大的都市圈人口占比的趋势是不断上升的，日本1.3亿人，3600万都在东京，韩国5000万人，2500万在首尔。

我们再看美国，人地关系不紧张，是不是人平均分散呢？这是美国过去几十年人口流动的趋势，大的都市区占美国人口比重不断上升，人继续往大的都市圈迁移，这个趋势是不可逆的，为什么？因为大的都市圈更节约土地，更节约资源，更有活力，这是几百年来城市的胜利。这也就是我们过去的西部造城运动，小城镇化战略注定失败的原因。

然后我们看过去这五年，中国的人口流入和流出，基本从东北西部往四大都市圈迁移。所以判断房价就非常简单了，我们看一张图，这个指标是判断房价最重要的指标。

什么地方房价会涨？人流入的，库存低的，合肥、郑州、深圳、南京、上海，这是过去一年涨价最多的，这是2015年我提出一线房价翻一倍做的一张图。什么地方房价涨不动，库存高的，人口流出的，呼和浩特、沈阳、长春、乌鲁木齐全在这儿。

好，大家又会问，为什么北京、上海、深圳这些地方房价不到一年就翻了一倍呢？大家看这张图，这虽然是一张很普通的图，但信息量很大，将会改变大家的财富观。大家看蓝色的线是中国的广义货币供应增速，红色的线是中国的名义GDP增速。在2014、2015年中国广义货币供应增速是向上的，名义GDP向下的，这是什么概念？货币超发。所以引发了资产价格从股市到房市商品的轮动。其实过去几十年，中国的货币供应增速常年都在名义GDP上面，过去三十多年，中国一直是一个信用货币下的货币超发周期。

我给大家打一个比方，1980年万元户了不起，1980年一万块钱的购买力和财富量级相当于现在多少？大致一千万左右。80年一个很好的工人每月工资是30元，挣一万块钱需要20年，现在按照20、30万一个工人的工资，那他要挣20年，500万左右，这是跟工资比。要跟房子比就不得了了，肯定是一千万左右。

如果1980年你有一万钱，觉得了不起，你把它存银行，36年后，今年取出来，能取多少钱？5.7万。所以我们很多经济学家动不动讲现金为王、卖房炒股，我告诉你三十多年来的经验表明，货币超发下现金是最危险的资产配置，所以一定要做大类资产配置。不要说过去30多年提供的财富机会，过去两年能抓住就不得了了。假如说能够在2014年-2015年上半年炒股票，2015年卖了股票买房子，今年一开始你炒点螺纹钢和煤炭，你就不用来开会了，你就可以退休了。货币超发。

大家说房子涨多了，1998年商品房改革，我们2015年房价是1998年的3.5倍，我们看看广义货币供应，2015年是1998年的13.3倍，跟我们的一线房价涨的差不多，究竟是房涨多了还是货币发多了？

人继续往大的都市圈流入，现在北京、上海在控制人口，我们看一线城市是不是人口控制的问题。我们经常说北京2200万，上海2400万人，我们人多了。我们来比较北京、上海、东京、首尔，包括纽约这些大的都市区，大家可以看一下，东京的都市区的面积跟北京差不多，比北京多10%，东京3600万，比北京多1400多万。首尔的面积是北京的一半，首尔2500万人，比北京多300万，我们说我们人多，人家的人口密度比我们高多了。

原因出在哪里？这是北京的轨道交通，稀稀拉拉的。这是东京的轨道交通，东京3600万人口，人均轨道交通是北京的4倍，所以真正应该解决的不是控制人口，是我们的城市规划，公共交通供给的问题。所以我们大致做了一个测算，北京、上海，如果能够改善公共交通供给和城市规划的话，未来十年北京新增一千万人，上海新增1500万人，未来城市人口都将达到3000万。

总结：实际上，细看，高善文和任泽平对楼市观点及逻辑并没有太大不同，只是高善文似乎更乐观一点，认为18个月基本可以完全去库存，所以楼价又有上涨的基础了，而任泽平则认为楼市至少要调整18个月。长期，双方都看好。第二轮：股市高善文：看涨股市

今年以来，PPI环比涨幅明显回升，并稳定在0以上的水平，工业企业和上市公司的销售利润率大幅度改善，工业领域的通货紧缩基本消除，显示去产能开始取得实质性的成效。政府限产之外，市场力量的自发调整也许发挥了更基本的作用。

尽管中国企业部门的宏观杠杆比例继续快速提升，但微观的数据分析显示，2014年以来，企业部门的资产负债率总体上开始下降，宏观杠杆的提升全部来源于资产周转率的恶化。从微观数据上看，企业在2014年之前的宏观杠杆上升来自于资产负债率恶化和资产周转率下降的共同作用；这之后企业已经开始以修复资产负债表为目的的杠杆去化进程。但由于资产周转率的下降，宏观杠杆继续上升。

值得注意的是，2014-2016年的大部分时间里中国在工业品领域经历了比较明显的通货紧缩，这意味着企业的去杠杆行为实际上部分地启动了债务-通货紧缩的恶性循环，这使得杠杆去化十分困难。

随着工业品通货紧缩的消除，企业杠杆去化的宏观条件显著改善，杠杆去化即将明显加速。

从历史数据来看，资产周转率的宏观变化与通货膨胀（紧缩）联系密切。部分的原因在于会计原则，即销售收入是当期现价来记录，而资产累计是历史现价来记录。价格的历史变化使得历史现价与当期现价存在明显差异。

但即使剔除这一因素，资产周转率仍然与通货膨胀存在关联：在通货膨胀大于0的时期，资产周转率总体上处在提高趋势中，而通货紧缩时期刚好相反。

以此来看，中国企业部门的资产周转率可能即将触底回升，这既会支持企业宏观杠杆比率的改善，也会推升企业的资产回报率，从而支持股票市场。

任泽平：市场不会有太大表现，不要期待中国经济复苏！

第一层，站在现在往后看，对于经济，大家将会看到从2016年开始，到2018年的经济将是一个波动筑底的宏观环境，经济的快速下滑期已经结束，但是明年也不要期待复苏。我在去年最早提中国经济可能会L型探底的判断，也在今年得到了验证。这是第一个对经济的看法。

第二层，在经济需求探底、供给出清的背景下，未来半年通胀是这个市场的主要逻辑，就是涨价。所以叫业绩牛，一定要那些有真实的业绩支撑的，因为那些成长，那些故事还在一个信仰破坏的过程，未来调整充分有机会。

明年的经济大致类似于1999至2000年，明年的股票市场类似于2013年，就是经济在波动筑底，可能会二次探底。市场指数可能不会有太大的表现，但是结构性的机会会比较多。

站在现在往后看，大家会看到中国的经济、政策以及大类资产将会出现历史转折性的、系统性的变化，这对未来的形势判断有重大的影响。

对经济，从16年开始到17年、18年，未来相当长一段时间经济是L型，未来这段时间将会看到中国经济由一个快速下滑期进入一个L型探底期，然后叠加一些小的波动二次探底，回调的深度不深。供给从原来的产能过剩到供给出清，去库存到低谷并开始回补。由于需求触底，以及供给端的出清，所以这一轮的价格上涨，至少会持续到明年的一季度，甚至上半年，所以我们认为现在谈通缩太早，未来这个市场的主要逻辑是通胀，比如说在明年一季度，我们的PPI可能会突破3%，在3%到4%的区间，企业的盈利会非常好。明年二季度到三季度，经济有一个二次探底，我的看法跟流行的看法不太一样，我认为这次调整是对底部的确认，这是对经济的看法。

2010年我所在的国研中心团队最早提出，中国经济已经告别高增长的时代，增速换挡。2014年我在这个基础上提出了产能出清，新5%比旧8%好。今年经济速度下来了，经济结构调整到一定的阶段，但是企业盈利开始改善，今年预测部分的实现。

在2015年的4月份、5月份，我们判断“中国经济大致会在2015年底-2016年初会看到一个L型的探底。”今年前三季度全是6.7%。为什么中国的经济会L型探底？第一个供给出清，第二个需求探底。

中国经济自08年金融危机以来一直在下滑，我们大致判断，是从快速下滑期进入一个缓慢的探底期。为什么做出这样一个L型的判断？第一个大家逐步确认我们从原来的产能过剩到产能出清，今年做宏观，纯宏观看宏观，在这个市场上没有话语权，因为今年前三季度全是6.7%，把微观上很多这种发生的历史转折性的变化全给抹平了，产能出清，行业集中度提高，你在6.7%GDP里看不到的。过去几年经济一直在寻底，我们的制造业一直在去产能，在今年我们看到很多的微观领域，钢铁、煤炭、化工很多产业产能得到了有效的出清，这是我们通过三十多年改革开放建立的庞大市场力量的自发出清，因为钢铁煤炭国有企业扎堆，行政化的去产能只是进一步加速了这一时点的到来。很多的行业出现了“剩者为王”，过去几年很多行业的产能都是负增长。

现在大家对供给端出清的争议越来越少，现在的争议是，第一个，现在价格一涨上去，利润一恢复，是不是产能马上就放出来了，我的看法是没有想的那么简单，产能的恢复是远远低于预期的。

我们问了一些传统行业的企业家，我说现在利润恢复了，你们是不是马上要扩大产能？这些企业家说不会，为什么？风险收益比不划算，国企高管限薪了，但是扩大产能后环保、安全事故的风险全是要他们来担，微观行为机制发生了改变。企业利润已经恢复了大半年，但我们的制造业投资一直在2%左右，只是维持正常的企业设备更新，没有新增产能出来。自从把传统行业全部界定为产能过剩产业以后，银行一直限贷，现在很多行业产能出清已经不是产能过剩，但是银行还是不给贷款。还有行政化的去产能和环保的压力，整个供给端的恢复是远远低于预期的。

14年、15年企业大宗商品暴跌，企业去产能去库存，在今年库存进入了历史的低谷。2016年初又发现房地产投资和基建起来，当需求传递到供给端，没有库存，所以大家看到了今年商品价格的暴涨，以及企业利润的改善。我们在6月份刚刚看到企业补库的迹象，完整的库存周期是三年，大家将会看到从6月份开始，这些轮补库会持续到明年的年中，所以供给端恢复是低于大家的预期的。我们可以看到一些基本金属，除了铜的库存在相对高位之外，铅锌等基本金属还是在历史的低位。

我们放在一个大的世界经济背景下，国际金融危机到现在已经八年了，欧洲日本在筑底，美国在复苏，印度在起飞，所以中国的L型探底在世界经济周期里也是相符的。

大家看印度是一个非常漂亮的，金字塔型，这张图是印度和中国的人口的比较，它正在复制我们90年代末2000年初的故事，主要的指标印度大致都类似我们90年代末2000年初情况。所以印度正在起飞，这些年印度对大宗商量的进口是一个很重要的增量。

所以，产能出清、去库存到历史低谷并开始补库，再加上明年春季开工旺季，所以商品价格还会继续上涨，PPI还会进一步改善。我给大家做一个测算，今年年初PPI是负的5.3%，现在涨到正的1.2%，现在原材料购进价格指数到了68以上。最近OPEC减产协议达成，油价大涨，研究宏观的人都知道，原油是工业的血液，是通胀之母。未来这半年大家真正担心的并不是通缩，是通胀。

我们可以测算一下现在PPI是正的1.2%，大家可以测算一下，11月份PPI是多少，应该是2.6%、2.7%。再加上环比的上涨，明年一季度PPI要突破3%，往4%去的，企业盈利是继续恢复的。

年末其他大佬观点集锦

李迅雷：我认为在这一轮房地产的调控中，房价应该会有所回落，但不会大跌。不过，房地产的销售额会出现比较明显的回落，风险则会不断地消解。房地产开发投资增速在2010年达到33%后，就已经见顶了。虽然现在房价还是处在上升通道中，但是投资增速回落是大趋势，不可改变。这个拐点一旦出现，标志着房地产周期已处在下行段的大趋势中。假如这一轮楼市泡沫由于政策调控而不破，并在今后很长一段时间内小幅波动，但货币超发却仍会延续，从而实现以时间换空间，引发房价在几年之后又出现新一轮上涨，最终会由于经济结构的进一步扭曲而导致泡沫破灭？2017年的股市难以乐观。尽管局部机会总是存在的，但最大的利好可能还是热钱在股市里寻找保值机会。

哈继铭：未来5年受中国经济的不确定性、企业盈利恶化、杠杆率不断攀升等因素的影响，股市表现将持续低迷。中国四大泡沫：股市、信贷、汇率、房地产。股市泡沫去年已爆了，但还不彻底。信贷快速增长之后往往是债务危机，债务危机引发货币贬值－资本外逃－利率上升－房地产暴跌。中国经济最好的结局是L型，很有可能会出现倒L型，即经济出现雪崩式下滑。发生时间大概在2018-2019年。

管清友：“里根时代”超强美元难现，A股价值凸显。对比各大类资产，债市刚性兑付打破、信用定价扭曲缓解；商品先进产能释放、调控监管加强；房地产去库存已现成效、调控政策出台；股市投资者结构趋于改善、有望迎来增量资金。2017年房地产市场继续分化，核心城市因低库存仍然有支撑。多数一线城市及二线城市库存去化周期在2015年4月后持续下降，如南京、上海等热点城市已不足5个月，房价仍有支撑。

梁红：北上广深的房价远没有见顶。我对中国房地产一点都不担心。2014年房地产交易额8万亿人民币，其中85%是首套房，第二套的占15%。正常数字应该是一半对一半，也就是说，很多限购政策把改善型需求全给挤出去了。只要敢放开限购，购房的需求就出来了。中国的房地产市场比股票市场恐怖的多，老百姓的杠杆太低了。两三百亿的首付贷和一年十万亿的交易量非常小，没有关系。中国大部分人有一套房子，基本没有人睡在街上。从某种意义上讲，我们的支付的能力比一般发达国家强的多。我们的房价占收入比重很高，这个不矛盾。美国房贷占GDP的比例，房贷占居民可支配收入的比例还没有我们高呢。

（全文完。欢迎与金融投资圈的主编交朋友，交流你的投资心得，请加微信：jinrongbig，联系互推，请联系QQ：2964321931，并进行备注。）

辞职是个技术活 这样失业照样有钱拿！

很多人害怕失业后的收入不确定，认为裸辞的风险不亚于投资一个高风险理财产品，以至于默默忍受着不喜欢的工作，同时还可能因急于寻找双薪，下班之后继续辛勤工作，以为这样就可以远离贫穷，日子过得不知有多苦。关注“多多说钱”，一文教你如何在失业的情况下，还能得到源源不断的收入，从此再也不用担心会失业了。

多多说钱

ddimoney

长按二维码识别关注