网友提问：
华发股份(600325)剥开来看，35亿增资十字门城建到底是怎么回事
华发股份以35.12亿元购买了十字门城建50%的股权，十字门城建持有海润公司55%的股权，海润公司负责开发华发城建四季项目，项目计容建筑面积59万平米。 十字门城建的账面价值为14.2亿，按公允价值评估之后的公允价值为35.12亿。华发用35.12亿，买了一个价值35.12亿的公司的50%的股权，50%的股权是多少，是17.56亿？天呢，华发这么大头？就让我们剥开来看看到底怎么回事。我们看一下十字门城建的资产负债表，最初注册资本为1000万，后来投资海润公司14.1亿，所以到18年3月，净资产为14.2亿，华发曾资前，按公允价值进行了估算，股权投资计量变为35.1亿，净资产总额为35.2亿，投资收益列式到未分配利润，为21亿。 华发注资以后变成了什么样，我们可以列出到2018年12月31日资产负债表（虽然华发可以分期付款，为了方便，按一次性支付计量），华发增加1000万注册资本，股本变成了
网友回复
此刻重生：
炒股别当韭菜
反恐反贪：
明白人，挂牌竞买的东西会有很大都的油水？不搞利益输送就不错了（是否？公开信息是看不到的）。
反恐反贪：
不像半边狗狗亡洛谷瞎吠叫。
半边文人：
嗯。测算精确。好帖。顶起。
只是有一点，比你更乐观：按照公告的支付，华发首期只要支付一半，即17.6亿。剩余的17.6亿什么时候支付？没有时间要求，只有一句：按照十字门城建公司需要""-不需要呢？也许永远不用支付！如此，投资收益率要翻一倍。
还有，即使需要了，支付了剩余的17.6亿。这17.6亿拿去干什么呢？也许拿去收购大股东的另一个项目，再次并表。
事实上：哥哥认为，之所以写35亿，完全是为了让别家不来抢。华发拿到股权，就拿17.6亿。其他的慢慢来。别人抢到，那就要你今天拿17.6亿，剩余的17.6亿，明天还要交齐。“恶毒”吗？
另外，扣除半成品的地面建筑成本，实际的计容面积楼面地价在1万！
派大星蓝：
你说的对，总投资额109亿，权益55%，十字门需要出60亿，现在净资产已经70亿了，所以，剩下的17亿或者不需要了，那17亿即使入帐，应该也是用来投资其他地产项目，这样就会有新的收益
派大星蓝：
算不得利益输送，毕竟华发股份也没有赔，而且还有点好处，但是如此评估资产，华发集团是大赚了一笔，最初投了14亿，最后挣10亿，或者更多，不错了。但是如果华发股份开发城建四季挣管理费，那可就赔了。
反恐反贪：
你年初为怎么把华发从9元分析到13元？结果目前6元，害人害己！
派大星蓝：
错了，华发集团是挣了20亿……
被割十年的韭菜：
按你的估计，没算清楚，按全部开发完成计算，卖3.7万一平，成本1.85万一平，3.7*0.96-1.85=1.7。1.7*32=54.5。32万平米不是要赚54.5亿吗？怎么只有20了。
反恐反贪：
为什么不按全部建成88888元/平方计算，理由是粤港澳房价大致接轨，半边狗狗亡洛谷所期盼已久的
反恐反贪：
如有庄家进场炒作，这题材是可以有滴。
股友Cg0EFI：
所以开发速度很重要，还有就是资金的运用，不能让钱在休息的，要让钱运转起来。对比刚刚取得的武汉地块，觉得这次注资华发没占到什么便宜。因为华发股份不差珠海的房子，担心销售不够快，武汉好像更畅销点！
派大星蓝：
其实我一般在测算的时候是按不利情况测算，这样就可以更清楚在不利情况下的影响，如果不利情况下，还是好的影响，那就可以增加我们的信心。
在公告里面，首期款项为17.6亿元，现金支付。对于资产负债表，为权责发生制，签了合同，35.2亿的资产就有了，但看现金流量表的话，只有17.6亿元。
我们考虑一下这17.6亿元用来干什么，就是继续开发。城建四季总投资额为109亿，十字城建为55%权益，投资额为60亿，现在里面已经有35亿，再加这17亿，就是52亿了，过阵子开始预售，所以，后面的17.6亿应该不用支付了，这些钱可以欠着，完后拿这些钱去干其他。如果这么计算，那就是4年时间用17.6亿挣了20亿，这可就厉害了。
股友jyScF9：
楼盘不是已经托管给华发销售了吗？哪工程进度如何，销售了多少了，还需要多少资金滚动开发
派大星蓝：
1.85只是项目每平米投资额，3.7是售价，3.7里面包含销售费用，管理费用，财务费用，为三项费用，大概3019，看我的表格。除去三项费用以后，还需要交土地增值税，本项目按增值额40%交，所以土地增值税要交4500，之后还要交营业税，教育附加税等，就是表里的其他税费，估算1243，这些都交完了，剩下的还要交一个25%的所得税，这些都交完，才是净利润，就剩下6000了。
斩空者：
华发股份还要另外收整个项目的5%管理费用，这个你们没有加上去
派大星蓝：
我一般尽量悲观一些，看看在比较差的预期的情况下怎么样，对于增资十字门城建，其实应该更乐观一些，目前投入17.6亿现金，对于开发华发城建四季半岛项目应该已经足够了，再开发一些，就开始有预收款继续开发，而且这个项目的预收款不比其他项目，其他项目收来钱不仅需要对项目再投资，还需要还银行贷款，而这个项目预收款，除了一些本项目的继续追加投资外，还能有剩余，用来其他项目的投资。 所以这样看来，剩余的17.6亿可能并不需要注进来了，这个注资的真正结果是，4年间用17.6亿挣了10亿，每年的资本回报率为14.2%！！！。而预收款项还能带来不少的现金流量。再加上与其他项目协同效应， 其实这样看来，这个增资是一笔好买卖。
芸里雾水中月：
普及常识
建安费用2000左右
营销费用2%左右
管理费用也就是分公司工资奖金加日常开销等，占比更小。
财务费用看开发时间长短，年成占比应不超8%。
四线城市房价也就三四千而已
不算地价，成本顶破天二三千。
反恐反贪：
认真算这些毫无意义，假如由万科或世荣同样条件去开发，最后报表利润知道偏差会有多少吗？
华发是国企，有国企不做假账的吗？这仅是一个题材，庄家想收集筹码，完全可以预测成利空，如果在高位庄家想派发，完全可以把利润预测到高处不胜寒。
扇贝跑了可以游回来，还可以再次跑掉
反恐反贪：
半边狗狗是高手，年初不是预测短期华发第一目标13元吗？结果年底了，华发在6元挣扎。
半边狗狗会算吗？应该是会算死数据的，结果害人害己。
东海人101：
明白人！赞一下！
半边文大：
半边文人昨天发帖，让大家欢呼！此人是不是精神有问题？这类公告根本就不用解读，一看标题便知，最多中性，可半边无论出什么公告，一律视为利好，司马昭之心昭然若揭
LOCKLOCKLOCK：
正解
吉光片羽1：
用半边同样头像来写文章的人，难逃鬼鬼祟祟之嫌疑！
反恐反贪：
人家发的确实是好贴，根据公开信息预测利弊，不像你半边狗狗，整天预测华发的利润与股价，天天吠叫，结果害人害己，高位被套了吧，活该。
芸里雾水中月：
海润公司地价不受影响，该多少还是多少。
本次注资购买权益，实际只有对价十亿，而且还是羊毛出在羊身上。
芸里雾水中月：
本次资产注入，自己付出35亿多，原公司净资产14亿，加起来是50亿。
自己占一半股权，可拿回25亿。实际仅付出10亿。
芸里雾水中月：
说白了就是白拿，多少随缘。
芸里雾水中月：
说白了就是白拿，多少随缘。
芸里雾水中月：
至于注入的资金，可以回集团财务公司收利息，也可以他用，是不需要成本的。