网友提问：
罗牛山(000735)
一、2017年底土地储备：12,137.12亩，其中：农业用地9852.30亩（其中建设用地695.86亩）；工业教育用地1324.35亩，商住用地960.47亩。罗牛山2017年报透露，未来开发完手头地块，将退出房地产开发，专心做大农业。我个人认为：未来在做大农业的过程中，盘活存量农业用地，大力发展生态农业和休闲农业，稳步探索田园综合体，努力成为休闲农业提供者，在生态农业和休闲农业领域进行前瞻化布局，其中可能涉及部分农业用地变性住宅用地，发展休闲农业+公寓等发展模式。二、赛马不多说了，板上钉钉，逐步推进。三、2018年可供出售房地产销售、结算统计：1、锦地翰城一期：剩余可销售面积约0.61万平方米，2018年内结算面积未知。2、锦地翰城二期A区：剩余可销售面积约1.6万平方米，预计2017年销售的0.29万平方米在2018年内结算产生收入，个人估计增加主营业务收入2400万元（按8000元/平方米）。3、锦地翰城二期B区：剩余可销售面积约0.5万平方米，预计2017年销售的1.82万平方米在2018年内结算产生收入，个人估计增加主营业务收入1.4亿元（按8000元/平方米）。4、锦地翰城三期：剩余可销售面积0平方米，2018年内结算面积未知。5、锦地翰城四期：总建筑面积4.48万平方米，2017年销售1.86万平方米，剩余2.6万平方米预计在2018年内销售，预计2017年销售的
网友回复
华盛天泽：
按照房地产开发测算：罗牛山广场+祥源城最少净利40亿元。
追涨杀跌77：
楼主估计今年的业绩多少？
华盛天泽：
我从2005年到现在，在三亚房地产企业（国有控股）任职13年，从房地产开发的土地成本、报建前期费用、建安工程费用（此项一般由建筑公司垫资）、配套费、财务费、管理费、销售、回款、资金结转等方面测算，结合目前海南全岛销售价格缓步推高等因素，罗牛山单单在房地产方面就利润空前。
不吹不黑，本着实事求是的精神，屏蔽市场情绪，只关注本身最起码的价值，目前还不算赛马和大农业发展溢价，我个人的结论是：坚定持有。
别人怎么看，我不在乎。
华盛天泽：
业绩组成太复杂，我个人没能力测算，以上是我从房地产单方面测算得来的数据，农业板块、教育板块完全没算进去。
股友yPNu0k：
就看今年公司对赛马项目上的推进力度了，这个是直接影响股票价值的核心，海南的加大开放，对常规的旅游业只是业绩增加，股价上浮有限，只有核心业务发生转变，才能带来股价的质变
炒股见人性：
发表于 2018-04-2112:36:49不错，功课做得很扎实，分析得很客观，也显得专业。最后结论能否应验另当别论，毕竟市场复杂因素太多，但至少是动了脑筋的。论坛需要这样的理性分析。华盛天泽：
打个比方，如果大东海重组成功，海口农商行卖给大东海，成本是3.78亿元，占银行10%股权，按照银行2017年底总资产220多亿元来看，审计公司、尽职调查公司怎么核算，都要卖10多亿元，这10多亿元由大东海增发股份买入，由此增厚罗牛山多少业绩，具体要最算，我不清楚。
涅槃5688：
首先可以肯定的是房地产行业是暴利，海南的房地产更是暴利，而且还不愁卖不出去。罗牛山在自有土地上开发其利润是可想而知。
华盛天泽：
我不知道，为什么由成本法转变为权益法核算，但是可以确定的是合法合规。个人认为：可能是为了支持地方银行的发展，在银行确立初期，董事会决定几年内按照成本法核算的话，只算成本和权益不计分红，而权益法核算肯定要算收益和分红。这3.5亿元就是成本3.78亿元投资几年累计产生的收益一次兑现，今后不可能一个年度就分3.5亿元，应该会相对少一些。
炒股见人性：
补充：
我查了一下昨夜年报数据，公司投资三亚农村商业银行股份有限公司的这部分账面价值期末为3.13亿，业绩是每股0.13元，而一季报业绩预告为每股0.28元，业绩增长的影响因素为3.5亿。从3.13亿到3.5亿，折算业绩增长比率，似乎远远到不了0.28元，这怎么回事？肯定是我理解有误，我不懂会计核算专业，希望楼主动脑筋赐教。
追涨杀跌77：
年报显示营业收入生猪占比很少，还是商品房占比最大，所以目前只能算房地产股。
二大炒作题材
1.马彩（等待中央具体政策明确）
2.旅游（控股大东海）
3.商品房和土地涨价
华盛天泽：
三亚农商行只投了成本7800多万元，在年报上有明确数字，在2017年底账面价值3.13亿元，不计算分红在内，该项投资增值了2.35亿元。由此，我认为0.28元的业绩是有保证的。
吸庄血者1：
白日做梦，还30元
炒股见人性：
由成本法转变了权益法的问题我百度过，规定是投资占比10%以上可按权益法核算，另外虽然不到10%，但委派了董事，属于可施加重大影响，规定也可以按权益法核算。权益法核算似乎不是按收益和分红，而是按投资后的权益增长的账面总价值核算。打个比方，是按我持有某只股票的账面总值核算，而不是按每年一次性的分红核算。这样理解不知对不对？
华盛天泽：
大家可能忽略了一个重要环节：
罗牛山广场：总建筑面积14.85万平方米，其中住宅2.295万平方米，商业12.55万平方米，2017年6月开工，预计2019年12月竣工，总投资13.06亿元。本项目是罗牛山和祥源控股合作开发，罗牛山以土地入股85%股权，祥源控股出钱开发建设占15%股权。
罗牛山只出地不出钱，所有的建设投资13亿元都是合作方付出。但是在分红的时候，罗牛山能分到85%的分红，这85%扣除很多年前很便宜的土地购置费，基本上绝大部分都是净利。合作方投资13亿元才分15%。
由此可见，罗牛山广场真正结转收入时，对业绩的增长有多么巨大和恐怖。
华盛天泽：
你说的比较全面，我说的不够具体。
炒股见人性：
这个厉害。
炒股见人性：
其实我只是从一个侧面提出点问题，深入琢磨，这个问题似乎能够解释今年公司不分红的原因：账面业绩较好看，但手头暂时没钱，业绩是停留在投资三亚农村商业银行的账面数据上。但我仍然坚定看好罗牛山，看好理由就包括兄台分析的这些利好因素。
投资也是修行：
罗牛山中长线看好，低于9块是合理的建仓价格，中线看到18元，短期还会震荡。
舅舅的烦恼：
厉害，转发。。。
桐又竹：
楼主，都想搞赛马，有机构在天涯海角圈了5000亩地搞赛马，等等。那么，公司项目最终会不会旁落呢？
华盛天泽：
1、天涯海角的5000亩地要不要钱？多少钱？结合去年12月三亚中心渔港的土地成交价是1004万元/亩，中心渔港比天涯海角偏远，并且天涯海角本身就是热门旅游区，我们按照20%土地溢价来算，5000亩*1200万元/亩=600亿元。投资要讲回报，这600亿按照部分规划马术比赛（注意，海南瑞泽资料显示的是马术及赛事，不是赛马赛事）用地，另一部分作为住宅、商业、酒店等用地来说，靠近海边住宅建筑高度受限，容积率相对较低。这600亿买地成本+开发成本笼统计算也要700亿。赚钱难度太大。
2、罗牛山自己农场有地，合作方有马、训练、技术指导、赛事包装推广。
3、三亚气候炎热，我现在打字的时候，外面的太阳晒得皮肤疼，在海南的朋友应该知道现在户外是什么状态。在高温下发展竞技运动，马会病的快，死的快。
你自己比较一下，赛马哪个能做成、哪个能做好，一目了然。
炒股见人性：
分析得有道理。我估计罗牛山与广州一马的赛马合作，公司都不用投入资金，供地就是了。
炒股见人性：
在落实自由贸易区各项政策的背景下，拥有大片土地就是拥有巨大的财富，有土地就有项目。
华盛天泽：
是的，在海南搞赛马没有罗牛山更低的成本了，成本低就赚钱多。
天涯海角那个是打着马术赛事的旗号搞房地产开发，能不能高的成还是另一回事。
去年王健林卖掉80多个优质项目才回笼500-600亿资金。有这700多亿还不如把王健林所有项目盘下来。所以三亚的赛马只能呵呵了。
桐又竹：
嗯，再请教下，海口银行既然按新法核算，何来要出售股份？一季度能计3.5亿，不是每季度都会有吗？那全年业绩还了得？
炒股见人性：
我个人觉得，周一罗牛山应该企稳，昨天属于跌过头，主要是被海航创新带坏的。
华盛天泽：
卖出的不是海口的银行，是三亚农商行，你看错了。
炒股见人性：
按新的权益法核算，指的是对三亚农村商业银行的那部分投资。不是每季度都会有3.5亿，而是每个会计季度（或年度）这部分投资的账面价值。它是变动的，经营得好就增值，经营不好就贬值。打个比方，你持有罗牛山股票1万股始终不抛，每个季度或年度期末时账面市值多少，就核算认定你这部分资产是多少。
华盛天泽：
在年度报告第137页，本期减少：三亚农村商业银行股份有限公司 77,520,000.00元，期末余额0元。