众所周知，人口是房地产行业的核心要素，比如早前就有专家指出，“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”，可见人口对于房地产的重要性。
而从国内房价居高不下的成因看，过去确实由于有14亿人口做支撑，房价才能一路涨个不停。
而到了当下，房价已经从过去翻倍上涨，回落到平稳微涨，虽然与楼市调控有一定关系，但是与持有房产的人口数量和住房需求量减少也不无关系。
因为某种程度来说，市场最终还是会受到供需关系影响，一旦大家都有了房子，或者房价涨到刚需买不起的价位，也会导致上涨乏力。
这让一些看好市场前景的专家开始紧张了，因为房价微涨是无法让市场热动起来的。
一旦涨幅跑不赢通胀，投资炒房热钱就会退出，市场就会慢慢冷却。
而一些专家把房价涨不动的原因，归结为新生人口上涨缓慢，认为如果全面放开生育，或者将法定结婚年龄提前，房地产的需求结构就会发生巨大变化。
比如过去的二室将换成三室，三室换成四室，甚至五室成为改善，多套成为刚需，学区房价格也将保持坚挺。
如此一来，就能不断填补和延续房住需求，带动房价持续上涨，房地产也将会有无限广阔的发展前景。
但是全面放开生育结果真的如此“神效”吗？笔者认为，尽管专家的想法理论上成立，而实际却很难成行。
第一，从放开二孩生育政策情况看，除了刚放开的头一年新生人口出现过一波上涨潮，在接下来的后3年，新生人口数量一年比一年减少，去年仅出生1465万，接近历史以来最低。
那么由此可见，政策对于生育积极性的引导，效果并没有预期的那么好，全面放开以后对于生育率的提高需要打个大大的问号。
第二， 从新增人口生育情况看，2016年比上一年多生出来的131万人口，其实处于生育最佳年龄的80、90后占比并不高，反而有超过一半的新生儿，是那些赶上了生育政策末班车的70后所生。
因为70后的经济实力较好，加之自己有多个兄弟姐妹的阅历，因此这些人是发自内心的想生、愿意生，而生育主力军的80、90后的生育意愿反而并不高。
第三，造成80、90后不愿多生孩子的原因很复杂，有主观原因，也有客观原因。
思想观念改变是一方面，另外这一代人都是独生子女，本身适婚、适育人口数量就少，而最早推行独生子女政策的一线城市及部分二线城市，到了他们成家立业的时候，恰巧又遇上了高房价时代，加之医疗、教育等生活成本压得他们喘不过气来，生养一个孩子就已经很不容易了，再想多生根本养不起。
因此二孩政策放开以后，并没有出现专家预期的效果，一二线城市新增人口数量在全国也是最低的。
那么如果全面放开生育政策，开发商或炒房客想利用这一政策唱多房价显然不太可能。
第四，虽然经济水平在不断快速增长，但是生活成本也在不断增加，其中养育孩子的成本就是一笔很大支出。
有人曾经统计过，从孩子出生到大学毕业所需要的花费，少说也要40.、50万，基本上家庭收入的一半要被花在各类补习班、家教上了。
除此以外，家庭还要考虑日常生活运转，以及家庭成员医疗、养老以及人情来往等方面的支出。
特别是等到孩子毕业，还要为他们买房成家操心，这将是家庭无法承受的压力，因此很多家庭只能贷款买房，背负着巨额的债务负重前行。
第五，尽管今年受疫情影响，各地纷纷推出一系列的救市政策，包括降低银行贷款利率，给楼市限售、限购政策松绑，放开人口落户限制等，但三四线城市以及部分二线城市的房子早已饱和，每年还有大量的新房入市，存量房数量已经相当严重，即便全面放开生育，购房需求也无法在短期内爆发，20年以后才能生成的住房需求，更无法帮助去掉现在的库存，何况生与不生的主动权还掌握在育龄人员自己手中。
另外，目前房价有上涨潜力的一线城市，由于城市居民人口文化素质普遍较高，也更加注重对子女的教育，而多生孩子就会摊薄教育支出，因此他们的生育意愿普遍很低。
而高房价让外来人口的购房的压力更大，能够买房落下脚已属不易，后面还要节俭开支还上几十年的房贷，多生孩子的意愿就更低了。
别说放开二孩他们都生不了，全面放开生育政策对于他们来说根本无关紧要，毕竟生存才是第一位的。
因此，房价想要保持上涨，光有人口支撑不行，还需要有与房价相适应的购买力；没有人口支撑更不行，否则房地产无法长期发展。
现在大城市房价动辄数百万，小城市的房价也要百万左右，但是房价收入比被拉的太大了，买房难成为全社会面临的难题；高房价直接导致生育意愿下降，即便释放政策的灵活性，也不足以扭转人口下降的趋势。
实践证明，放开二孩对房价的影响就不大，全面放开生育，一样不会导致房价大涨。
（来源：涨金策略财经）