2020上半年EH50房企净利润率
研究模型全景展示
<第一部，净利润率> 2020年9月
在地产调控政策严格贯彻“房住不炒”的行业背景下，房企还需重点监控费用支出，以提升企业盈利水平。
由此，亿翰智库联合《国际金融报》发布《2020年中期50家典型房企净利润率》研究成果，以期通过数据对比反映出企业当前的盈利能力。
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净利润率：
净利润率是反映公司盈利能力的一项重要指标，是扣除所有成本、费用和企业所得税后的净利润与营业收入的比值。
榜单解读
一、行业盘整，EH50毛利润率净利润率普遍下滑
中国房地产行业历经2014-2016年的高速发展后，2017-2019年全国商品房销售增速明显放缓。
2020年上半年，受到新冠疫情影响，全国商品房销售额同比下降5.4%，销售下滑明显。
在地产调控政策严格贯彻“房住不炒”的情况下，房企的利润空间被压缩，净利润率普遍下滑。
截至2020年6月末，EH50房企平均净利润率为13.35%，相比2019年同期的17.11%下降3.76个百分点。
具体来看，2020年上半年亿翰智库重点监测的50家房企中，有37家净利润率出现下滑，净利润率下滑的房企超过7成。
我们认为2020年上半年房企平均净利润率下降主要有以下三个原因：
第一
受政府限价政策影响，压低了房企毛利润率的同时，也带动净利润率下滑。
在中央“房住不炒”的政策基调下，地方政府陆续针对房屋售价颁布限价政策，在土地挂牌文件中标明房屋最高售价及平均价格。
在限价政策下，开发商参照政府指导价销售房屋，房企的利润空间被压缩，毛利润率出现下滑，带动净利润率同步下滑。
第二
部分高价项目进入结转，拉低了房企的毛利润率。
受到2015-2016年火爆的楼市影响，一些房企对未来房地产市场的预期较高，获取土地储备项目的成本较高。
如融信中国，其在2016-2017年获取的高价地于2020年集中进入结转，导致融信中国的毛利润率降至14.91%，较2019年同期的23.90%降低了8.99个百分点。
第三
商业地产业务收入占营业收入比例较高的房企受到新冠疫情冲击较大，毛利润率大幅下滑。
2020年上半年由于受到新冠疫情冲击，商业地产首当其冲，客流量大幅减少，商场空置率升高，租金收入大幅减少，商业地产的毛利润率也随之下滑。
二、房企净利润率分化，大型房企盈利质量更高
虽然房地产行业逐渐进入了行业盘整期，但是不同发展阶段的房企的战略目标仍存在差异性，不同的战略目标导致房企在净利润率上亦存在差异。
我们按照2020年上半年营业收入将企业分成不同梯队：
营业收入超过500亿的房企净利润率的中位数为12.73%，相比2019年同期下降1.11个百分点； 营业收入位于250亿至500亿之间的房企净利润率的中位数为12.86%，相比2019年同期的14.61%下降1.75个百分点； 营业收入在250亿以下的房企净利润率的中位数为10.58%，相比2019年同期的16.35%下降5.78个百分点。总体来说，在行业利润下滑的大背景下，2020年上半年三个梯队的净利润率的中位数较2019年同期均出现不同程度的下滑。
和2019年同期相比，营业收入大于500亿、营业收入位于250亿和500亿之间、营业收入小于250亿的房企净利润率的中位数分别下滑1.11个百分点、1.75个百分点和5.78个百分点，房企净利润率中位数的下降幅度随着梯队营业收入的减少而扩大。
此外，相对于营业收入小于250亿的房企，营业收入大于250亿的房企净利润率中位数也更高。
我们认为，相对于中小型房企，大型房企在全国的布局更加均衡，融资成本更低，抵御风险的能力也更强。
因此，在行业进入盘整期时，大型房企的盈利能力更强，净利润率的下降幅度也更小，强者恒强的趋势更加凸显。
展望未来，在中央“房住不炒”的主基调不改的情况下，房地产调控政策大幅放松的可能性不高，长期房地产的净利润率仍面临较大的下行压力。
而对于房企来说，在限价政策短期难以放松，利润空间受到挤压的情况下，需不断加强精细化运营的能力，提高成本控制水平，方可将净利润率保持在较高水平。
（来源：亿翰智库）