近一个多月以来，我们的投后部门频繁地被项目方或者他们的交易对手问到地产项目所涉个人股权转让的税费以及受让方（开发商）代扣代缴的风险问题，主要缘由是近几个月一些城市陆续发布了关于个人股权变更的税源监管或查验完税凭证的规定，也即个人股权转让必须先完税或先申报个人所得税，然后才能完成工商变更。
在近几个月各地发布的新规中，《惠州市市场监督管理局、国家税务总局惠州市税务局关于个人股权变更登记需查验完税凭证的通告》（惠州市市场监督管理局、国家税务总局惠州市税务局通告10号）、《中山市市场监督管理局、国家税务总局中山市税务局关于个人股权变更登记需查验完税凭证的通告》（中市监【2020】97号）、《国家税务总局珠海市税务局关于做好个人股权转让查验工作的函》（珠税函【2020】280号）、《国家税务总局阳江市税务局阳江市市场监督管理局关于个人股权变更登记需查验完税凭证的通告》（2020年第1号）等都就个人股权转让的纳税问题做了详细的规定，对个人所得税的监管意图也非常明显。
一、地产项目个人股权转让的税负问题
在地产项目的收并购领域内，个人通过转让项目公司股权的方式间接实现项目转让的情形非常常见。
以城市更新项目的转让为例，前期公司（项目公司）虽然仅是和村股份公司或其他被拆迁方签订了《拆迁安置补偿协议》或其他合作协议，但项目公司的价值巨大，且视项目是否已经完成立项、专规审批、实施主体确认等逐步走高，因此项目公司股权转让的溢价亦非常之高。
当个人直接按真实的交易价款办理项目公司的股权转让工商变更手续时，按上述新规如需先提交个人所得税的完税凭证，则20%的个人所得税肯定会让很多股转交易产生变数，尤其是转让方要求实收交易价款且税费由收购方（开发商）代扣代缴的情况下，开发商对收购的额外成本更得谨慎。
除了城市更新项目的转让外，当项目公司名下有土地、在建工程或房产时，个人如通过转让项目公司股权的方式实现项目的转让，股权转让价格一般都需面临税务部门严格的审查（也即股转价格必须公允，且参照目标公司净资产的评估价值确定），另外在上述新规的背景下转让股权的个人也将面临更加严格的税源监控和完税监管，加上交易安排方面股转税费基本上都要求由受让方承担，因此个人转让上述类型的项目公司股权的税费问题照样颇为棘手。
值得一提的是，在实务处理方面，因大部分做更新/旧改项目前期或专做土地整理的前期公司的账上基本都没有什么成本和费用，名下一般也不会持有不动产或无形资产，也即股权转让一般不会存在因转让价格过低引起的公允价值调整的问题。
根据我们做城市更新项目前融业务的操作经验，以城市更新项目的并购贷为例，目前行业的通常做法基本是在更新项目并购中将交易价款拆分为股权转让款和前期土地整理费用（或前期工作委托费用），交易的逻辑是承债式并购的思路，通过承接债务或目标公司相关义务的方式做低股权转让价款，并最终实现原项目方股权转让所得税的减负目标。
尽管如此，因拆分交易价款中的前期土地整理费用（或前期工作委托费用）需要有一定的商业合理性作为支撑，且转让方安排的主体收取上述费用后还得解决开票和公转私的问题，因此很多时候仍旧得通过股权转让款的形式消化大部分的交易对价，各个交易对手间对股权转让税筹的需求也就应运而生。
二、新规下个人股权转让的税收筹划
在我们目前的地产投融资业务操作中，股权转让的税务筹划主要是两种情形：第一种是新设公司时，由自然人先在税收优惠地设立合伙企业，然后再由合伙企业在项目所在地设立项目公司（有限公司），后期股权转让时直接由合伙企业转让其持有的项目公司的股权；第二种是针对已经成立的项目公司，原股东先将其对项目公司的股权以平价转让、1元转股或低价/最低公允价转股的形式转让至自然人在税收优惠地设立的合伙企业的名下，然后再由合伙企业将其持有的项目公司股权以高溢价的方式转让给买受方。
在合伙企业转让其持有的项目公司股权的操作背景下，综合税负（包括合伙企业以及个人投资者需要缴纳的全部税费）可以控制在股权转让/交易价款的7.5%左右，相比个人直接转让项目公司股权时所需缴纳的20%的个税在节税效果上相当明显。
值得一提的是，国内有不少税收优惠地区在自然人通过设立合伙企业并转让其持有的目标公司股权时，将其综合税负直接做到了3.5%，我们认为合规方面值得商榷。
以下就合伙企业转让其持有的目标公司股权的税费问题做相关分析和说明。
（一）合伙企业是否需要缴纳企业所得税
依据《中华人民共和国企业所得税法》第一条第二款规定：“个人独资企业、合伙企业不适用本法”。
同时，《中华人民共和国合伙企业法》第六条规定：“合伙企业的生产经营所得和其他所得，按照国家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税”。
《财政部国家税务总局关于印发<关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定>的通知》（财税〔2000〕91号）规定：“对个人独资企业和合伙企业停止征收企业所得税，只对其投资者的经营所得征收个人所得税”。
由此可见，合伙企业因为不适用《企业所得税法》，所以在合伙企业层面无需缴纳企业所得税，而是由合伙人分别缴纳所得税。
（二）合伙企业的股权转让所得应如何纳税
1. 合伙企业的合伙人为法人或其他组织的情形
《财政部、国家税务总局关于合伙企业所得税问题的通知》（财税〔2008〕159号）规定：合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。
合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个人所得税；合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税。
2. 合伙企业的合伙人为个人投资者的情形
第一种纳税方式：按照“经营所得”适用5%～35%的五级超额累进税率
政策依据：
（1）《财政部、国家税务总局关于合伙企业所得税问题的通知》（财税〔2008〕159号）规定：合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。
合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个人所得税；合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税。
合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分后税”的原则。
（2）《国家税务总局关于切实加强高收入者个人所得税征管的通知》（国税发〔2011〕50号 ）规定：对个人独资企业和合伙企业从事股权（票）、期货、基金、债券、外汇、贵重金属、资源开采权及其他投资品交易取得的所得，应全部纳入生产经营所得，依法征收个人所得税。
（3）《财政部国家税务总局关于印发<关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定>的通知》（财税〔2000〕91号）第四条：个人独资企业和合伙企业（以下简称企业）每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额，作为投资者个人的生产经营所得，比照个人所得税法的“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5%～35%的五级超额累进税率，计算征收个人所得税。
根据上述文件的规定可知，合伙企业的股权转让所得属于合伙企业的生产经营所得，依据合伙企业生产经营所得采取"先分后税"的原则，对于个人投资者，比照个人所得税法的“经营所得”应税项目，适用5%～35%的五级超额累进税率，计算征收个人所得税；对于法人企业投资者，应当按适用税率缴纳企业所得税。
（以下截图来源于福建省地税局纳税咨询热点问答）
第二种纳税方式：按照“财产转让所得”适用20%税率
随着新《合伙企业法》的颁布和实施，股权投资型有限合伙企业如雨后春笋般遍地开花。
这些年全国各地更是刮起了“基金小镇”热潮。
其中一些地方为了鼓励股权投资类合伙企业入驻，对“合伙型股权投资基金中个人投资者取得的收益”按“财产转让所得”征收20%的个人所得税。
比如：
（1）北京市《关于促进股权投资基金业发展的意见》（京金融办〔2009〕5号）规定：合伙制股权基金中个人合伙人取得的收益，按照"利息、股息、红利所得"或者"财产转让所得"项目征收个人所得税，税率为20％。
（2）《天津市促进股权投资基金业发展办法》（津政发〔2009〕45号）规定：以有限合伙制设立的合伙制股权投资基金中，自然人有限合伙人，依据国家有关规定，按照“利息、股息、红利所得”或“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率适用20%；自然人普通合伙人，既为执行事务合伙人又为基金的出资人的，取得的所得能划分清楚时，对其中的投资收益或股权转让收益部分，税率适用20%。
（3）《上海市金融办、上海工商局、国税局、地税局关于本市股权投资企业工商登记等事项的通知》（沪金融办通3号）规定：不执行有限合伙企业合伙事务的自然人有限合伙人，其从有限合伙企业取得的股权投资收益，按照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，按"利息、股息、红利所得"应税项目，依20%税率计算缴纳个人所得税。
（4）《新疆维吾尔自治区促进股权投资类企业发展暂行办法》（新政办〔2010〕187号）第二十条：合伙制股权投资类企业的合伙人为自然人的，合伙人的投资收益，按照“利息、股息、红利所得”或者“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。
合伙人是法人或其他组织的，其投资收益按有关规定缴纳企业所得税。
（5）宁波梅山保税港区类金融企业扶持政策规定：对投资类合伙企业的个人合伙人所得，按“股息、利息、红利所得”或者“财产转让所得”征收个人所得税，税率为20%。
（6）......
延伸： 关于合伙企业个人投资者对外投资分回的利息或者股息、红利所得是否按照20%纳税，根据《国家税务总局关于<关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定>执行口径的通知》: 个人独资企业和合伙企业对外投资分回的利息或者股息、红利，不并入企业的收入，而应单独作为投资者个人取得的利息、股息、红利所得，按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。
小结：根据我们目前的操作经验，关于合伙企业转让其持有的目标公司股权时，个人投资者是按“经营所得”适用5%～35%的五级超额累进税率，还是按“财产转让所得”适用20%的税率，各地区在适用方面存在较大的区别。
这个地区性差异的产生原因，笔者认为主要是当前针对合伙企业个人投资者的所得税法规政策相对模糊，且大多以国税总局规范性文件为主，效力层次相对较低，因此地方政府拥有较大的自由裁量权，而在现行立法背景下，适用不同的税率征收个人所得税在实操层面并不违法，也正因如此才衍生出一定的税筹空间。
三、国家及各城市对个人转让股权的税收监管示例
总体来说，目前国家及各地政府对个人转让股权的税源监管确实比较严，但实务中更多地只是侧重是否已完税或者是否有完税凭证等资料，对具体纳税金额等细节则过问甚少，另外在股权转让前要求自然人提前完税也涉及到跟股权转让的收入确认时间与完税义务发生时间相违背的问题，这些亦应一并关注。
以下就个人转让股权涉及的税源监控的相关税收规范做举例说明。
（一）《中华人民共和国个人所得税法》
（二）青岛市
（三）东莞市
（四）惠州市
（五）天津市
（六）阳江市
（七）中山市
（八）珠海市
（来源：西政财富）