雪球09-27 13:45跟贴 1 条
这两年 , 地产公司转型 , 是一股热潮 , 恒大搞造车 , 碧桂园搞机器人 , 万科则搞城市配套服务 。
为何呢 ?
不是巨头们活不下去 ( 你看 , 港资老牌地产们低负债收租也活得很开心 ) , 而是梦想止不住步 、 欲望刹不住车 —— 在中国这列高速前进的火车上 , 没有企业家愿做一个守成的人 !
而优秀的企业家 , 则需要在欲望和理智中间找到平衡 , 这样才能长久地活下去 。
毕竟 , 在今年的地产寒冬中 , 活下去已经不再只是一个口号 , 而是摆在诸多二线地产商面前真实的境遇 —— 泰禾危局 、 福晟卖身 , 所有的一切都让大家明白地产行业新一轮的惨烈洗牌已经开始 。
而江悦一号的投资理念 , 是在行业困境时与优秀企业风雨同舟 。
所以 , 地产行业再次进入我们的视野范围 —— 我们要在行业进入底部前 , 就找到反转后的龙头 !
作者:寇彻-投资笔记
来源:雪球
雪球 , 恰在此时组织了对华夏幸福 这家基因独特 、 模式无二的 “ 地产商 ” 的调研 , 我们也有幸身临其境地观察了华夏幸福的模式 、 标杆案例和运营逻辑 。
好了 , 话不多说 , 先给大家看看我们这次调研固安产业新城的图片 。
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( 这张图上 , 除了几平方公里的老县城 , 其他几十平方公里都是华夏幸福投建的 )
( 维信诺 、 京东方 、 中航科技集团等 , 都被引入了固安产业新城 )
是不是很震撼 ? 看起来压根儿就不像是个地产商 !
先说说华夏幸福的生意模式 : 跟地方政府签订产业新城协议 , 锁定产业区域 ( 一般几十平方公里 ) 、 合作时间 ( 一般20-30年 ) , 确定合作模式 ( 合作搞增量做招商 , 收益由政府和华夏幸福共享 ) 。
具体则是 , 前期华夏幸福垫资做市政配套 ( 道路 、 公园 、 展馆 、 医院或学校等 ) 及厂区建设 , 之后再由华夏幸福招商引资吸引企业落地 , 形成产业新城蓬勃发展的大好局面 。
之后 , 政府从园区收各种税费和卖地收入 , 华夏幸福则再从政府拿走自己应该拿走的那部分 , 并继续在产业新城内循环投资 。
这种模式 , 只要中国经济一直高速发展 ( 招商引资越来越多 ) 、 城市化继续推进 ( 园区卖地越来越多 —— 华夏幸福现金流的主要来源 ) , 华夏幸福的产业新城模式就没有天花板 !
所以 , 华夏幸福一直是我们的跟踪标的 , 原因有二 。
其一 : 我们判断 , 中国的产业还在持续中高速推进中 , 大批新兴产业近年都出现了从0到1的突破 , 并呈现出从1到100的快速演化 。
比如创新药 、 新能源汽车 、 光伏 、 大飞机 、 乃至半导体都是如此。
其二 : 我们认为 , 中国的城镇化进程还未结束 , 并刚进入第二阶段 —— 城市群阶段 。
这个阶段 , 城市群的地产业务最有潜力 , 特别是城郊区域 , 那华夏幸福是最符合这个战略的 ( 毕竟地产公司拿地能力才是核心竞争力 )。
何况 , 华夏幸福在2016年后大举异地扩张 —— 在十多个都市圈复制产业新城 , 增长逻辑清晰 , 增长路径明确 ! 所以 , 华夏幸福一直在我们的股票池 , 我们也一直在跟踪研究 。
但说实话 , 书上得来终觉浅 , 毕竟只是一些数字和模型 。
到了固安 , 我们才真正被华夏幸福震撼到了 : 面积之宏大 ( 几十平方公里 , 直接再造了一个县城 ) 、 配套之广泛 ( 七通一平就不讲了 , 还建规划馆 、 建公园 、 建学校 、 建医院 、 建商业配套 、 建产业园 ) 、 投资之巨大 ( 估计在一座县城的投资可达300亿 ) , 都让我们惊为天人 。
大家有机会 , 一定要去固安看看 , 看看中国未来的现代化县城是什么样子 ( 看看产业现代化水平及配套市政的优美 ) ? 看看一家公司是如何造出一座新城 ( 看看城市规划及产业引进 ) ? 看看一家企业是怎么造福当地逆天改命 ( 看看引进的医疗教育交通产业 ) ?
我不能说华夏幸福包圆了政府的活 , 但华夏幸福确实是政府的倍增器和加速器 。
所以 , 看了固安的现状 , 我们对华夏幸福的模式更清晰了 —— 国内外没有可以类比的 , 规模体量没有可比拟的 , 增长空间也没有可以匹敌的 。
增长的空间和逻辑都是最丰满的 , 增长路径也是最清晰的 !
但这就可以投资了吗 ? 当然不 !
再美好的崇高梦想 , 都要在现实中验证出 “ 可行性 ” 。
而商业上 , “ 可行性 ” 就是现金流正循环 , 和实现财务盈利 。
回到华夏幸福的财报 , 可以看到近三年是有问题的 : 虽然企业年年盈利高企 , 但经营性现金流确实年年为负 。
原因在哪儿呢 ?
1 、 产业虽然宏伟 , 但生意模式确实不受资本市场喜欢 —— 前期巨额投资 , 多年才能实现现金流回正 ( 前期落地投资企业的税费不多 , 且卖地收入也有限 ) 。
恰逢这几年限购限贷 , 导致政府卖地受限 , 华夏幸福的现金流就愈发紧张 。
2 、 2016年之后 , 公司开始拓展环北京以外城市布局 —— 从战略上看 , 这是必须的 , 否则固安模板就无法在全国铺开 , 公司就没有未来的增长潜力 , 但从财务上看 , 这是无法承受之重 —— 特别在新的地产调控政策下 , 更是加重了财务压力 。
3 、 2018年公司开始有意控制产业新城现金流后 , 大家预期现金流回正会加速到来 , 但2019年之后又加大了在核心城市的商办土地投资 ( 平安和商办大神吴向东的加入 ) —— 虽然买的都是核心地块且价格让同行眼红 , 但也继续加重了现金流的负担。
所以 , 华夏幸福的估值 , 一低再低 。
纯粹的地产商 , 现在还可以做到现金流回正 , 华夏幸福故事讲得虽好 , 但现在看貌似还不如地产商能挣钱。
所以 , 就有了地产商还7 、 8倍PE , 而华夏幸福则成了4倍PE 。
为什么呢 ? 美好的故事 , 如果没能及时兑现 , 前期预期越高 , 后期杀得也越重 !
那么 , 谁错了 ?
是市场错了吗 ? 市场确实等了很多年 , 但三四年来年年抱着希望而来 , 却年年失望而归 ( 经营现金流支出越来越大 ) 。
华夏幸福错了吗 ? 固安模式已证明可行 ( 已多年实现正现金流和巨额盈利 ) , 异地复制也快速实现 ; 商办操盘团队和拿地能力也是首屈一指 。
所以 , 两家都没错 ! 错的 , 只是大部分市场参与者的鸡贼和渣性 —— 既要看到代孕者怀的是儿子 , 还要看到儿子临盆生产 , 但就是不管代孕人怀胎十月如何煎熬 。
所以 , 需要有真正的长期投资人 、 前瞻性的大资金 , 才能为华夏幸福正确定价 —— 平安是一个 , 下一个是谁呢 ?
既然是定价 , 必然就是个艺术活 , 那其中的关键点是哪些呢?
1 、 现金流方面 , 能否让现金流模式变得更好 , 少支出多流入 ?
2 、 经营方面 , 能否把华夏幸福变轻变得更有黏性 ?
3 、 标杆方面 , 能否把项目标杆的现金流和盈利能力做出来 ?
4 、 增长方面 , 能否把增长的路径限定好 , 不要什么都做没有边界 ?
现在 , 增长逻辑增长路径很清晰 , 但现金流确实是个问题 : 如果华夏幸福能证明产业新城的回款能力 , 估值就会超越地产同行 ( 估值至少提升一倍 ) ; 如果能实现商业模式的变化 , 则很可能向成长股提升 ( 估值提升3 、 5倍 ) ; 如果再碰上城市圈宏观政策的助推 , 那10倍股也有可能 。
所以 , 一切的选择 , 都在华夏幸福手中 。
而我们呢 , 则要紧密观察 , 贴身跟踪 , 毕竟未来还能高增长的企业很稀缺了 !
最后 , 说一点私心 —— 我希望 “ 华夏幸福 ” 越走越好 , 更希望 “ 华夏 ” 处处 “ 固安城 ”。
为什么呢 ?
只要有一半的县城达到固安的产业 、 城建水平 , 中国就实现了现代化 ! 我们也就真正实现了科创立国 ! 所以 , 要爱华夏 , 爱中华 !
最后 , 感谢华夏董秘林总详细的讲解和释疑 , 也感谢雪球坚哥及沙美女的组织 , 也感谢喝牛二的战总及群友 。
好的标的 , 大家一起尽调才更开心 !
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