(华夏幸福)深耕都市圈产业新城是淘金新赛道吗？BullsCapital9小时前美国著名城市理

深耕都市圈产业新城是淘金新赛道吗？BullsCapital9小时前美国著名城市理
深耕都市圈 产业新城是淘金新赛道吗？BullsCapital9小时前美国著名城市理论家刘易斯芒福德曾经说过，城市是“磁体”也是“容器”。
引之、安之、乐之，纵然已有数千年历史，城市依然鲜活而有生命力。
在不断升级的城市化进程中，如何寻找下一个高速增长的赛道是每一个地产类企业关注的课题。
透过房地产行业半年度财报，各家正经历由年初疫情导致的阶段性停滞到目前恢复活力的过渡。
华夏幸福半年报显示，上半年公司产业园区结算收入198.44亿元，同比增长45.7%，整体收入占比首次超过房地产。
在当前城市圈不断扩容，地产行业增速整体放缓的大背景下，产业园区会成为新的高增长赛道么？一直号称为城市导入产业集群的华夏幸福又有哪些新招数？产业转向 差异化利好显现在华夏幸福366页的报表中，产业新城被排在第一位，可见该项业务早已经成为华夏幸福的核心主业。
当进入存量房时代，房地产行业规模增速全面放缓，产业地产穿越周期优势凸显，在住宅物业开发销售逐渐见顶的环境下，华夏幸福突破现状谋求新增长点的长期战略显然经受住了市场检验。
高周转、高负债历来是传统房地产企业难以回避的共性，而华夏幸福专注的产业新城运营恰可以绕开这两点，从而实现更长远、更稳定的发展。
截首先，华夏幸福产业新城业务模式为开发性PPP模式。
即公司作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务。
合作期间，华夏幸福提供的规划设计、基础设施建设、产业发展等服务，将由政府支付费用。
如产业发展服务，服务费总额一般按合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算，而建设服务费则包括建设成本、投资收益两部分，投资收益一般按建设项目总投资额的15%计算。
这一模式相对住宅项目普遍仅1-3年的运营周期而言显然更长，因此盈利也更具持续性，且回款更稳定，足以令企业避开高周转的压力，通过长期运营项目获取更持续、稳定的收益。
其次，产业新城的利润率远高于房地产业务。
目前房地产企业的毛利率大多在20%-40%之间，而华夏幸福产业新城业务中产业发展服务的毛利率则高达85.35%，这一利润率水平足以令其未来数年内的持续回款转化为强劲的现金流。
因此，表面上相近的负债水平，实际却可因收入结构的差异，产生完全不同的资金压力。
至2020年上半年末，华夏幸福资产负债率较年初下降0.76个百分点，较上年同期下降5.0个百分点，呈持续下降趋势。
而各产业园区签约企业数量与规模仍在进一步提升。
今年前六个月，华夏幸福产业新城新增签约投资额624.6亿元，新引入企业176家，平均新签约投资额同比增长10.7%。
同时，多个百亿级产业项目的投资进展迅速，如一期投资160亿元的泰嘉光电超薄玻璃基板深加工项目开工，投资135亿元的欣旺达动力电池项目在南京实现量产，计划总投资105.8亿元的亚瑟医药、总投资50亿元的协鑫集成等企业实现签约。
这些企业未来数年内产生的收入也将体现在华夏幸福的投资收益上。
都市圈战略搭上顺风车华夏幸福发力产业新城期间，适逢发展都市圈成为国家战略，由此释放的政策红利也成为其发展的顺风车。
去年2月，国家发展改革委员会发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，随着产业、资金等发展要素的流动突破行政边界，“中心城市-都市圈-城市群”多层次的城镇空间结构体系将逐步确立。
产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的基础。
依托都市圈布局的产业新城，在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提供综合一体化解决方案服务，已经成为区域经济发展、产业调整和升级的重要工具。
同时今年以来，各地也陆续出台多项政策，助力产业新城运营者发展。
刚刚过去的8月，国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，标志着我国基础设施REITs正式启动。
基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，有助于推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
而在华夏幸福近年坚持布局的产业新城业务中，基础设施建设恰是关键一环。
上述通知的发布将进一步拓宽华夏幸福的融资渠道，依托各地优质项目进行资产证券化融资。
此前，国家发改委公布的《关于向社会公开征求对《县城新型城镇化建设专项企业债券发行指引（征求意见稿）》聚焦改善县级平台公司融资格局，亦对华夏幸福这类广泛布局县域经济建设的企业融资前景形成利好。
此外，两会期间政府工作报告专门提及的新型城镇化，也号召应发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。
华夏幸福已经在京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等全国15个都市圈布局了上百座产业新城。
环沪成立的嘉善产业新城、南浔产业新城和南湖产业新城；环合肥高新技术区域成立的肥东机器人产业小镇；环京打造的大厂产业新城都成为行业经典案例。
在嘉善产业新城，围绕无人车研发、测试、系统开发及组装制造，驭势科技、新石器、测迅、浙江国芯科技等产业链优势企业已经落地。
在南浔产业新城，百亿级浙江泰嘉光电项目正式开工，这填补了浙江省新型显示产业的空白。
而德清产业新城，正在成为杭北制造引擎......在合肥，位于肥东的机器人小镇抓住合肥市正在加快建设长三角世界级城市群副中心、打造“大湖名城，创新高地”的契机，以机器人应用为抓手，依托周边高能级开发区(新站高新区、包河经开区等)新型显示、智能制造、集成电路等优势产业，开展链式协同，实现“机器人+产业”的广泛应用。
截至2020年3月，肥东机器人产业小镇已完成产业签约项目12个，签约投资额近90亿元，在谈项目超200亿元。
覆盖本体制造、关键及核心零部件、系统开发与集成的产业集群初具雏形。
作为一种推动产业转型升级和新型城镇化的战略平台与载体，产业新城是一个常谈常新的创新发展方式解决方案。
正因如此，无论在资本市场，还是在地方政府经济转型升级中，产业新城都备受追捧，“产城互动发展”也成了中国新一轮城镇化进程中具有最广泛共识的城镇化理念和逻辑之一。
平台化运作拓宽想象空间多地开花的产业新城也在提升着华夏幸福拓储的效率。
2019年其董事、联席总裁孟惊曾表示要全面储备土地。
当年华夏幸福的拿地面积就达到421万平方米，拿地金额311亿元，相较前一年大幅提升。
而进入今年，仅前六个月华夏幸福拿地金额就达241.52亿元，拿地节奏再次提升。
并且地块位置更核心，相对地段周边，拿地价格也更优惠，充分显示出产业新城模式对于拓储的优势。
而基于产业新城运营模式的长周期特性，华夏幸福现有的资源储备价值尚未完全释放。
反映在成长潜力上，则是个投资的好时机。
未来随着前期优势逐渐释放，华夏幸福将迎来更为明显的反弹。
此外借助平台化的运作方式，其反弹力度还将持续扩大。
作为产业园区运营方，华夏幸福的盈利模式与传统开发商依靠租金实现资金回流的模式不同，其专注于为入驻企业提供全方位服务、打造产学研用一体化平台、成立产业基金等，以实现对优质企业尤其是上市公司的服务、培育和投资。
在服务层面，华夏幸福通过为产业园区打造创新生态，与上市企业形成战略合作伙伴关系；在培育层面，其为企业提供推力，助力重点企业登陆科创板，目前已培育了一批像固安信通等的上市企业；而在投资层面，华夏幸福牵头成立基金，已投资数家上市或拟上市企业，后续可产生数倍于租金的投资收益。
通过服务、培育、投资三项工作，当前华夏幸福早已突破传统开发商的租金模式，蜕变为平台型企业，在助力园区企业成长为更大规模公司的这个过程中，华夏幸福借助投资收益也将实现自身价值的更大化。
中国城市群发展的滚滚车轮势不可挡，城市的概念被我们赋予更多丰富内涵和投射目标。
过去十年，中国新增的城镇化人口，65%流向30个都市圈，未来的五到十年，这样的趋势还会存在并加剧。
作为城市圈的承接和延伸，从企业微观来看，产业新城为企业创造了立足之地；从经济大势来看，产业新城成为助力城市圈产业升级的新动能。
从这一点来看，华夏幸福的产业赛道前景足够长远。