(华夏幸福)$华夏幸福(SH600340)$很多股东看了Q3季报,感觉都很心凉。其实,这都是
2020年10月30日 11:03:10 来源:168炒股学习网 阅读:100人次
问
$华夏幸福(SH600340)$很多股东看了Q3季报,感觉都很心凉。其实,这都是
$华夏幸福(SH600340)$ 很多股东看了Q3季报,感觉都很心凉。
其实,这都是因为看不懂房地产企业的公司财务报表,也不真正理解房地产企业的经营逻辑所导致的“盲目投资”。
1、半年报,预售房款1254亿(合同负债)。
Q3季报,为1201亿。
说明:待正式交房后结转的“营业收入”尚有1201亿,而且从年初至9月底,工程建设严重迟滞。
正式开工应该是在三季度,所以,四季度结转“营业收入”,按照新开工和已竣工面积来看,应该不少于300亿,按12%净利润率计算,Q4销售物业的净利润应该在35亿左右。
2、Q4的“营业收入”中最值得期待的是“产业招商服务费”,这块收入在财务报告中体现不出来,但是政府支付45%的服务费率还是很高的。
关键是要看2020年“实际新增的园区内企业签约投资额”是多少。
参照上半年结算132亿,假设下半年在结算130亿,全年产业招商服务费收入为260亿左右。
按60%净利润贡献率计算,全年贡献净利润约在150亿左右。
3、截止到9月底,可售物业的在建工程存货尚有1860亿,足够卖到2022年。
4、截止到9月底,土地储备(合同资产)尚有1343亿,计划总投资额约为3600亿(5400亿-1860亿),足够卖到2030年。
5、一级土地储备约1100万平方米,未来一二级联动的土地储备会持续增加。
6、合作开发模式是降低负债率、优化负债结构的有效方法,接下来,扩大合作取地规模是一定的策略。
7、看看上面的数据,有什么值得担心的呢?持续高盈利、ROE持续25%以上、股息率持续5%以上、利息持续8.5%以上(融资成本承担能力足够强)、具备持续发展的物质基础、股东背景加持等,这样的一个企业,如果不优秀,那么什么样的企业值得投资呢?!