公告日期：2021-02-26
中际旭创股份有限公司全体股东：普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙) (以下简称“我们”或“普华永道”)接受中际旭创股份有限公司 (以下简称“贵公司”)的委托，审计了贵公司的财务报表，包括2018 年 12 月 31 日及 2019 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2018 年度及 2019年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表和财务报表附注 (以下简称“中际旭创财务报表”)。
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作，并分别于 2019 年 4 月 22 日和 2020 年 4 月 22 日出具了报告号为普华永道中天(2019)第 10093 号和普华永道中天审字(2020)第 10093 号的无保留意见的审计报告。
此外，我们接受贵公司的委托，审计了苏州工业园区建胜产业园发展有限公司 (以下简称“标的公司”、“建胜产业园”)的财务报表，包括 2019 年 12 月 31 日及 2020年 9 月 30 日的资产负债表，2019 年度及截至 2020 年 9 月 30 日止 9 个月期间的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及财务报表附注(以下简称“建胜产业园财务报表”)。
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作，并于 2020 年 11 月4 日出具了报告号为普华永道中天特审字(2020)第 3197 号的无保留意见的审计报告。
按照企业会计准则的规定编制中际旭创财务报表和建胜产业园财务报表分别是贵公司和建胜产业园管理层的责任。
我们的责任是在实施审计工作的基础上对中际旭创财务报表和建胜产业园财务报表分别发表审计意见。
关于深圳证券交易所于 2021 年 1 月 11 日出具的审核函【2021】020007 号《关于中际旭创股份有限公司申请向不特定对象发行可转换公司债券的审核问询函》(以下简称“审核问询函”)，我们以上述我们对中际旭创财务报表和建胜产业园财务报表所执行的审计工作为依据，对贵公司就反馈意见中提出的财务资料相关问题所作的答复，提出我们的意见，详见附件。
本说明仅供贵公司参考。
附件：普华永道就审核问询函所做回复的专项意见普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)2021 年 2 月 26 日附件-问题#1-(4)(5)反馈意见：请发行人补充说明或披露：（4）说明对建胜产业园是否可以采用两种或两种以上方法进行评估，仅采用资产基础法进行评估的原因，是否合理、审慎；（5）对比建胜产业园的资产负债表各科目情况，说明评估增值的主要原因及合理性，评估结果是否与建胜产业园所有房地产的市场价格或周边房地产价格存在较大差异。
请保荐人、会计师和发行人律师核查并发表明确意见。
中际旭创的回复：(4)、说明对建胜产业园是否可以采用两种或两种以上方法进行评估，仅采用资产基础法进行评估的原因，是否合理、审慎依据《资产评估执业准则-企业价值》，执行企业价值评估业务可以采用收益法、市场法、成本法（资产基础法）三种基本方法：收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
对企业价值评估采用收益法，强调的是企业的整体预期盈利能力。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
对企业价值评估采用市场法，具有评估数据直接选取于市场，评估结果说服力强的特点。
成本法（资产基础法）是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
对其中核心的资产可以采用合理的方法进行评估。
资产基础法的基本思路是按现行条件重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。
本评估项目能满足资产基础法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史经营资料。
采用资产基础法可以满足本次评估的价值类型的要求。
建胜产业园的价值主要体现在其核心资产-对外出租的房屋建筑物和土地使用权，经查询与被评估企业在产品类型、经营模式、企业规模、资产配置、未来成长性等方面具备可予比较的上市公司很少；且近期产权交易市场类似行业特征、经营模式的股权交易较少，相关交易背景、交易案例的经营财务数据等信息无法从公开渠道获得，不具备采用市场法评估的基本条件，因此本次评估方法采用资产基础法和收益法进行对比。
被评估企业整体未来的现金流与其核心资产未来现金流是一致的，在资产基础法评估中对现有核心资产-对外出租的房屋建筑物和土地使用权评估作价时，已经采用收益法进行测算，该测算方法即通过现金流折现的方式体现了资产的价值，其……
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