(广东明珠)年少不知土地贵，错把明珠当尘埃；织布洗净投机客，梦断白酒铁矿石！广东明珠【基本面

老头反复发帖提示：（1）广东明珠的【一级土地开发】项目，2021年开始进入【收获期】。（2）广东明珠从2021年开始进入业绩【高速增长】阶段。（3）能支持广东明珠从2021年—2023年走大牛、慢牛、长牛行情的是【一级土地开发】题材进入【业绩兑现期】，非公司财务投资参股7家公司少量股权【不能财务并表】的现金分红题材。譬如：珍珠红酒业7.78%股权的“白酒”概念、大顶矿业19.9%股权的“铁矿石涨价”概念”、云山汽车15%股权的“新能源汽车”概念”的“题材炒作”。（4）2021年兴宁市政府安排一级土地出让的时间、数量、挂牌价格，存在很大的【不确定性】。（5）南部新城首期范围内地块的挂牌价、竞拍成交价会因为地理位置不同、最终竞拍成交价波动会特别大（扣除国税、土地竞拍溢价增值税后从356万元/亩—700万元/亩） 。不同地块的土地开发成本是相同的（128万元/亩），2021年土地竞拍成交【均价】会存在很大的【不确定性】，引发公司2021年业绩的【不确定性】。（6）兴宁市城区南部新城首期范围以外【一级土地开发】项目的基础设施、公共设施，由兴宁市政府控股的城投公司在建设，没有ppp引入社会资本。南部新城首期范围以外的有些地块挂牌出让价格特别低，譬如去年有些地块挂牌价只有226万元/亩，但是没有地产商愿意拿地，流拍现象很严重（因为【附加条件】地产商拿地需要配套建设超过可售商品房面积的安置房移交给兴宁市政府，貌似土地价格不贵，实际很贵很贵）！南部新城首期范围内，安置房、基础设施、公共设施等都是由广东明珠城运公司投资建造完毕后移交给兴宁市政府，出让的土地属于纯商服、住宅用地，不需要配套附加设施的。

高手！

老哥，你是个人才啊！功课做的很好，股票在低位时要星辰大海，在高位时要目光短浅，你的分析都没有问题，考验你的是内心定力和坚守，这种低位守问题不大，如果高位守自我找利好就不好说，想在游戏中有所收获，光吃透基本面还是有些遗憾，分享一句话给老哥，做股票，是基于价值投资做价格的时间投机。祝你好运

重大传闻：【兴宁市政府内部规划】（2021年3月22日下午兴宁市政府闭门圆桌会议纪要）（一）南部新城首期范围内土地征拆和平整工作必须于2022年6月30日前完毕。（1）2021年度南部新城首期范围内征拆地块达到出让条件的一级土地（商住用地）2950亩。（2）剩余土地征拆（达到出让条件的一级土地760亩）将于2022年上半年完成。（3）南部新城首期范围内截止2020年12月31日，一级土地（达到出让条件）储量2050亩。（二）南部新城首期范围内剩余5760亩土地将于2023年底前挂牌出让完毕。（三）南部新城首期范围将于2025年底完成【高铁新城】建设！\n

“韭菜女王割肉最强”：本来只需要再坚持一天，很快就可以轻松换个【新老公】（从2021年—2023年可以连续不断更换很多个【新老公】），非常可惜了！[微笑][微笑][微笑]

（四）2020年度，出让2块土地93.56亩，355.15万元/亩成交（价格较2019年326.2万元/亩有所提高，但是2块土地处于滨江大道的南北2岸（河边），地理位置不是特别好、土地出让价格不高属于【合情合理】）。2020年度，基础设施、公共设施建设整体继续加速，局部土地征拆进度相对缓慢、土地出让很少（惜售）。（1）截止2020年3月31日，城运公司累计投入39.31168亿（超过注册资本金9.31168亿），其中征地拆迁方面投入17.254046亿，建设成本方面投入22.057574亿。（2）截止2020年6月30日，城运公司累计投入40.84196亿（超过注册资本金10.84196亿），其中征地拆迁方面投入17.460962亿，建设成本方面投入23.380998亿。（3）截止2020年9月30日，城运公司累计投入42.01572亿（超过注册资本金12.01572亿），其中征地拆迁方面投入17.554062亿，建设成本方面投入24.461658亿。（4）截止2020年12月31日，相关数据需要等待2020年度报表出台。（五）2021年3月6日，兴宁市政府召开城区征地拆迁工作推进会，要求“全力以赴做好征拆工作”。2021年度兴宁市城市扩容提质征拆地块共18个，涉及兴田、福兴、宁新、刁坊4个镇（街）。2021年初至2021年3月15日，完成征地任务1020.9亩（征地完成不等于拆迁完成，不等于土地平整完成，不等于达到出让条件）。2019年南部新城首期范围内完成征地拆迁13个地块、达到出让条件的一级土地1585.6亩。2021年南部新城首期范围内征地拆迁工作再次迎来【政策面的强烈支持】，预计力度超过2019年度。由于2021年底前基础设施、公共设施建设接近尾声，2021年度内具备大规模征地拆迁和大量土地出让的条件。\n

【深度解析】2020年度及之前年度南部新城首期范围内不具备大规模出让一级土地（商住用地）条件：（1）2020年底前整体基础设施、公共设施建设不够完善（土地出让价格比较低）、2021年底前整体基础设施、公共设施建设接近尾声（土地出让价格相对较高）。（2）2019年度征拆地块较多（市政府加大征拆力度）、2020年度征拆地块较少（局部基础设施、公共设施建设刚启动）、2021年度征拆地块较多（市政府加大征拆力度）。（预计）截止2021年底，南部新城首期范围内达到出让条件的一级土地（商住用地）储量面积【巨大】。广东明珠城运公司（广东明珠控股92%、注册资本金30亿）南部新城首期范围【一级土地开发】项目：（一）截止2017年底，广东明珠城运公司累计投入29.737357亿，其中征地拆迁方面投入15.55643亿、建设成本方面（安置房、基础设施、公共设施）投入14.180927亿。截止2017年底，达到出让条件的一级土地面积稀少，只有出让【夹心地块】19.1808亩（属于南部新城首期范围内）。2017年该地块出让挂牌拍卖，成交价494.23万元/亩。2017年度南部新城首期范围内基础设施、公共设施建设不完善（四馆一场刚开始施工建设），大规模土地征拆和出让的条件【不具备】。（二）2018年度，没有土地出让成交。2018年拟出让2块土地137.39亩（地理位置不好、机场限高不能建造高层楼盘），挂牌价500万元/亩，先后2次挂牌2次流拍，最终于2019年第三次挂牌降价至326.2万元/亩成交。2018年由于基础设施、公共设施建设不完善，不具备大规模土地征拆和土地出让的条件。（1）截止2018年3月31日，城运公司累计投入31.203744亿（超过注册资本金1.203744亿），其中征地拆迁方面投入16.04384亿，建设成本方面投入15.159904亿。（2）截止2018年6月30日，城运公司累计投入32.40238亿（超过注册资本金2.40238亿），其中征地拆迁方面投入15.875253亿，建设成本方面投入16.527127亿。（3）截止2018年9月30日，城运公司累计投入32.617657亿（超过注册资本金2.617657亿），其中征地拆迁方面投入15.966265亿，建设成本方面投入16.651392亿。（4）截止2018年12月31日，城运公司累计投入32.75111亿（超过注册资本金2.75111亿），其中征地拆迁方面投入16.028964亿，建设成本方面投入16.722146亿。（三）2019年度，出让2块土地137.39亩（2018年挂牌价500万元/亩，2次挂牌2次流拍，2019年第三次挂牌326.2万元/亩成交）。2019年度，随着基础设施、公共设施建设加速，兴宁市加大土地征拆力度、推出土地征拆和土地出让工作计划。2019年度内完成土地征拆、土地平整，达到出让条件的一级土地1585.6亩（含2019年内出让的137.39亩）。（1）截止2019年3月31日，城运公司累计投入33.208083亿（超过注册资本金3.208083亿），其中征地拆迁方面投入16.352197亿，建设成本方面投入16.855886亿。（2）截止2019年6月30日，城运公司累计投入33.775214亿（超过注册资本金3.775214亿），其中征地拆迁方面投入16.498286亿，建设成本方面投入17.276928亿。（3）截止2019年9月30日，城运公司累计投入36.770409亿（超过注册资本金6.770409亿），其中征地拆迁方面投入16.82303亿，建设成本方面投入19.947379亿。（4）截止2019年12月31日，城运公司累计投入37.73768亿（超过注册资本金7.73768亿），其中征地拆迁方面投入17.096681亿，建设成本方面投入20.640999亿。\n

\n【重点提示】：（1）2020年度前，南部新城首期范围内征地拆迁方面进度缓慢，是由于【整体】基础设施、公共设施建设没有完善。一级土地出让数量很少，土地出让价格不高，也是因为基础设施和公共设施建设没有达到一定条件。（2）根据媒体报道、市政府工作规划，2021年底前南部新城首期范围内基础设施和公共设施建设【整体】接近尾声（学校、四馆一场、公园二期、安置房三期等将于2021年底前交付给市政府）。2021年度南部新城首期范围内征地拆迁方面会加速、一级土地出让方面亦进入加速期。（3）2019年度征拆地块比较多，是因为2019年度【局部】相关基础设施、公共设施建设接近尾声，2020年度征拆地块较少，是因为2020年度【局部】相关基础设施、公共设施建设刚启动，该【局部】相关基础设施、公共设施建设将于2021年底前接近尾声，所以2021年度南部新城首期范围内又将迎来【征拆】的【加速期】，犹如2019年度。\n

广东明珠：（1）很多价值投资者扛不住，离开了。譬如：“韭菜女王割肉最强”，这是个美丽的女子，可惜没有美丽的恒心。（2）很多博弈“白酒”概念、“铁矿石涨价”概念等“题材炒作”的投机客，也在织布机的碾压下，黯然神伤地离开了。（3）年少不知土地贵，错把明珠当尘埃！现在能坦然面对股价下跌的，都是看好该股【一级土地开发】的中长线价值投资者。\n广东明珠：截止2020年底兴宁市政府多年累计垫付（弥补）利息11.378亿。（1）广东明珠和二建多年累计收到注册资本金利息垫付9.977亿。（2）广东明珠城运公司超出注册资本金的增量投资资金的利息三年累计垫付1.401亿（其中2018年度0.165232亿、2019年度0.3955亿、2020年度0.8403亿），截止2020年12月31日广东明珠城运公司投入南部新城首期范围一级土地开发资金43.5亿、超出注册资本金（30亿）的增量贷款资金为13.5亿。（3）2017年、2019年、2020年先后3次卖出5块土地250.13亩、卖地利润5.567亿（优先归属少数股东权益，必须优先归还兴宁市政府）。截止2020年12月31日，广东明珠城运公司【欠款】兴宁市政府多年垫付（弥补资金）三方利息资金【5.811亿】。（4）2021年度，兴宁市政府将垫付三方利息支出3.818亿（注册资本金30亿加贷款30亿、其中广东兴宁城投公司的1.9亿不需要垫付利息）。\n【前提条件】：（1）南部新城首期一级土地开发项目在2021年出让一级土地413亩、土地出让价格358万元/亩、土地开发成本128万元/亩、土地出让差价230万元/亩（扣除土地增值税、国税），2021年度广东明珠城运公司对兴宁市政府的所有累计【欠款】9.499亿将全部偿还完毕（包含广东明珠城运公司2021年其它收入利润0.13亿）。（2）大顶矿业2020年度继续现金分红，19.9%股权投资现金分红0.45亿，将于2021年二季度支付给广东明珠。广东明珠【2021年】业绩0.54元/股，每股净资产价格8.64元。\n【备注】：（1）2021年南部新城首期项目，土地出让均价358万元/亩，土地出让差价230万元/亩（扣除土地开发成本、土地增值税、国税）。在出让【413亩】土地以外，每增加出让土地49.72亩，将增厚广东明珠2021年业绩0.1元/股。即：413亩=0.54元/股，462.72亩=0.64元/股，512.44亩=0.74元/股，562.16亩=0.84元/股，611.88亩=0.94元/股，661.6亩=1.04元/股，711.32亩=1.14元/股，761.04亩=1.24元/股，810.76亩=1.34元/股，860.48亩=1.44元/股，910.2亩=1.54元/股，959.92亩=1.64元/股，1009.64亩=1.74元/股，1059.36亩=1.84元/股，1109.08亩=1.94元/股，1158.8亩=2.04元/股，1208.52亩=2.14元/股，1258.24亩=2.24元/股，1307.96亩=2.34元/股，1357.68亩=2.44元/股，1407.4亩=2.54元/股，1457.12亩=2.64元/股，1506.84亩=2.74元/股，1556.56亩=2.84元/股，1606.28亩=2.94元/股，1656亩=3.04元/股，1705.72亩=3.14元/股，1755.44亩=3.24元/股，1805.16亩=3.34元/股，1854.88亩=3.44元/股，1904.6亩=3.54元/股，1954.32亩=3.64元/股，2004.04亩=3.74元/股，2053.76亩=3.84元/股，2103.48亩=3.94元/股。（2）2019年度南部新城首期项目土地征拆、平整土地，达到出让条件的一级土地（商住用地）面积为1585.6亩，2019年度、2020年度共出让4块土地230.95亩。截止2020年12月31日，广东明珠城运公司位于南部新城首期项目可以出让的一级土地面积（储量）在2000—2100亩。\n

很多扛不住洗盘的价值投资者清仓了！很多梦想白酒概念、铁矿石涨价概念“题材炒作”的投机客也在织布机碾压下黯然神伤地离场了！唯有我等做【一级土地开发】业绩兑现的价值投资者选择坚守。祝离场者好运！祝留守者2021年—2023年通过广东明珠赚的【盆满钵满】！老头就此封贴（封贴，不等于不在）！