[ 导读 ]
房地产创新训练营
——长租公寓系列课程精彩继续！
11月27日，课程进入第二天，今天的课程以长租公寓领域的“金融应用”为主，由来自德晟资本的车阳老师、交大高级金融学院的严弘教授及新派公寓王戈宏老师讲授。
上午的课程学术氛围浓厚，下午的课程则是针对实战过程的探路与交流。
在课后的参观过程中，来自厦门的谢女士感叹，“如果去年有这个课程，自己可能就能多省下100万了”，目前其位于湖滨北路外国语学校旁的公寓已经开业，回顾之前在装修、改造等方面的投入，依然感叹长租公寓的运营与管理充满挑战。
那么现在，小编就奉上慢慢干货的导师的内容摘要。
导师1：
德晟资本 车阳
《长租公寓的REITs应用》内容精编
1.定义：存量地产的金融化（一个持有收益型房地产的公司，将所得租金收益返还给投资者——美国协会的定义 ）。
2.长租公寓的地产属性：收益型存量地产，中国未来的规模将比美国更大，存量时代是金融时代。
3.运营商的核心杠杆是品牌溢价，即管理杠杆，自营及管理与加盟的分离点在400家门店（以汉庭为例）。
4.REITs带来的永续性开放市场，对比美国，国内市场仍处于尚开肯的处女地市场。以美国为例，20年的年化回报达到13%，其中最高的为购物中心、零售类，出租率达到85-90%，长期稳定的租约，是租金收入的基础，REITs没有申购及赎回压力，具有逆周期性。
5.REITs的成长逻辑：内部成长（租金增长率、可变成本控制、租客升级、出售与在投资）+外部增长（收购、开发和扩张、非租金收入来源）=效率优化与价值提升。
6.混合型=（按投资标的）权益性（酒店、零售、工业等）+抵押型（MBS）
公募REITs=公募基金+地产（如：前海鹏华万科REITs）
7.国内几种形式：海外上市（凯德上海七宝嘉茂广场）、私募债性、私募股等（中信启航ABS结构）。中国资产在海外上市的成本较高，且部分优质资产被低估。
8.ABS的架构与优势（更高评级的债权市场+股权—可以针对不同证券，更低的融资成本，更灵活的方式，更大的融资规模，更长的周期，投资人可以每三年一周转，权益人可保留经营权等）
9.债性REITs的核心要素（重点在分优先、劣后，前者为机构投资人，占比70-75%，劣后LP多给业主，25-30%）与举例（中信启航，多半是4-10年，发行规模最高50多亿元，，单项融资分三类ABC级别，低利率）
10.回报率（重要分水岭：资产回报率＞A的要求收益率，此时可以产生分红与其他收益），国内大多回报率大多在3-4%左右。
11.开发商走向大资管的举例（万科收购商业地产印力集团，大悦城旗下商业项目的转让）
12.大资管时代的核心管理能力：运营+资产+基金管理（AM）
导师2：
交大高级金融学院、中国私募证券投资研究中心
严弘
《资产证券化》内容精编
1.资产证券化举例：福特在ABS市场上的融资（缺乏高信用评级的发起人，但具有低风险、可预测现金流的资产/资产组合；与传统债务融资的区别：基于资产的信用，而非发起人或原始权益人的信用）。
2.ABS的分类：CDO（CLO+CBO）+ABS狭义（ABCP+融资租赁）+住房抵押贷款证券MBS（RMBS、CMBS）。
3.上市的产品案例1：阿里巴巴1号专项资管计划（2013）
4.上市的产品案例2：南卡大学摩尔商学院新大楼，将旧楼以20年的租约租给美国司法部，将租约资产证券化融资5千万美金。
5.资产证券化的基本流程：1）基础资产选择; 2）SPV特殊目的载体：（a) 购买并组建基础资产池;(b）设计并发售资产证券化产品; (c）资产池存续期管理和到期清偿结算。
6.资产证券化的核心要素:资产的真实出售与发起人的风险隔离（目前国内有关机制的不足，带来市场的缺陷）
7.机制的设计（三个环节）：基础资产的选择（发起人/原始权益人）、发行与交易（SPV）、产品结构与收益（投资人）。如：公园门票的证券化，基础资产应为可产生销售收入的权利凭证（门票），而不是“门票销售收入”，是能够产生独立稳定可评估预测的现金流，是有法律界定、权属明确、可合法转让的。
8.房地产资产证券化的选择：购房尾款（地产企业，通过购房人支付房款）、供应链应收款（供应商，通过房企支付工程款）、物业费（管理公司，通过购房人支付物业费等）
9.SPV的角色：基础资产的购买者、拥有者，发行者；起到与资产的原始受益者隔离的效果，保护投资者的利益；收税优惠；此外，在国内基本为支付架构（转付型证券），主动管理的形式。国外也常见过手架构（过手型证券），被动管理模式，只传递现金流，收取服务费。但这样也带来收入少，税负少的结果。
10.案例：欢乐谷主题公园入园凭证专项资管2013年计划，优先级分成了五份3A级，区别在到期日不同；原始权益人：上海华侨城等。
11.资产证券化作为新的融资渠道的效用，1）以资产池的风险分散来降低融资成本2）以产品分层满足不同投资者的需求3）各类金融服务中介都能创造价值4）盘活资本存量的效用，连接实体经济与金融市场。
导师3：
新派公寓 王戈宏
《新派公寓-共享居住的痛点和痒点》内容精编
1.当前痛点：人民币贬值+实际负利率。
2.房地产的痛点：一窝蜂做轻资产，全世界都在做文创，可运营性资产成为稀缺资源。
3.长租公寓的痛点：
野蛮人（万科等开发商巨头的进入）+狩猎人（顶尖的VC和PE以及连锁酒店在布局全国，如赛富、IDG）
资产荒（去库存的都不是好的运营资产，二房东模式红利消失）+资产慌（多种业态对资产成本的恶性竞争），
模式的困境。轻资产（平台还是产品，消费者品牌如何建立）+重资产（reits的如何进入）
盈利困境。70%拿房成本+15%装修摊销+10%运营成本+5%乃至10%的税费等=100%，几乎为0的利润""-很多开发商（万科）在试图打造品牌，类似打造IP。
金融困境。融资难+租金分期、装修家电分期的资本成本+类reits、cbs、cmbs。
政策困境。住宿服务业，还是做不动产运营（开发商的经营不确定）+增值税的不确定（国家政策不落地）+土地属性的不可逆。
供应商的困境。空间设计（新锐设计师的奇缺）+集采平台（缺乏开发商规模集采的成本优势，成本可改进空间很大）。
人才困境。渠道（开发商背景还是酒店背景）+成本（地产，金融，技术人才的高代价）。
4.长租公寓：万亿市场（品牌公寓总供应量不到10%，轻奢时代的到来）、趋势性需求（单身独居时代、租时代）、政策鼓励（国务院，住建部发文定性）
5.公寓要解决的问题，小空间里，年轻人的需求。
6.中产消费者开始愿意为难以定价的元素支付高价：设计、品牌、时间、情感
7.住的四大元素：方便、身份、健康、情感。
8.新派公寓各类痛点痒点梳理：地暖、出行、厨房、无人超市、地埋式垃圾桶、多彩装修（23处生活细节，14种个性）一键app、挑剔的社群（年龄、学历、生活习惯等、单身），目标客群：高学历高收入高品质人群。
9.新派公寓为租户、物业主、开发商创造价值，也因此带来了高30%的平均租金。
10.未来能做到成功的预测：强势品牌、互联网平台、开发商背景。
11.新模式：公寓加联合办公——Live+Work+Play，做轻奢都市青年共享体。
V领地金豫路店 项目参观
下图为谢女士位于厦门湖滨北路项目内景
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