网友提问：
华发股份(600325)
以前，空头总拿华发的负债吓人。个别坏的大资金甚至买了《黑研报》拿华发的负债打压股价。这个，哥哥已经说得多了。老股民怕涨，新股民怕跌。看来，情况真是如此，就在目前华发的股价乍暖还寒时候，现在连看好华发的老兄弟居然也在自己吓自己，担心华发的高负债了。故此，哥哥觉得有必要再发一贴，以正视听！一、华发的负债水平在上市房企中究竟如何？华发的总负债率近85%。从数据上客观的看，确实不低了。但是，哥哥说过，由于房地产企业的净资产本身就只是参考，表面的负债率，其实不能完全当真。再说，由于销售良好，华发的预收款达到了320亿，在负债中占比特别高。扣除这一部分，华发的真实负债率不过就60%多一点，真的不高了！有比较才有鉴别。大家去搜索，打开看这个：《A股上市房企总负债近7万亿 这35家负债率超80%》。A股一共135家房地产企业，负债率超过80%的就有35家，华发85%负债率排在多少呢？第20名！名次并不是特别高。而且，这个负债率是没有扣除预收款的，华发的预收款占比特别高，如果扣除这一部分，大家都按实际负债率来排队，华发估计前40名也排不上！更加奇怪的是，这35家入围企业，你几乎可以见到目前A股中牛B房企的所有名字。换言之，负债率低的、排在35位以外的房地产上市公司，经验情况好的兵并不多！这就印证了：适度高负债，对房地产企业是好事，而不是坏事。只要加的是好“杠杆”，就能促进企业发展！房地产企业，本身就
网友回复
半边文人：
华发的最大问题是大股东不作为、同业竞争。除此无它！
当然，这个问题也不能低估。我等股东要发挥监督作用，击破大股东的狼子野心！！！
半边文人：
时间到了，华发自然就会涨，与唱多唱空无关。
认为只有唱空股价才涨，在市场里绝对就是嫩韭菜！！！
半边文人：
顺便再说一句：华发的总市值达不到300亿以上，大股东的资产也无注入可能！！！理由自己去想！
半边文人：
节前走势看法：
国庆节前：大盘还会上冲一下，但缺乏连续上涨的基础，节前效应，不能不考虑。
从6.6上来，华发也基本10%，还有必要整理、清洗！
充分考虑国庆长假的节日效应，短线自便，长线持股！：）
qiuqiusongsong：
明天就要跌了 环境不好啊
加息 预售制度变化
半边文人：
额，不看好？那你集合竞价就挂单卖，免得被套！：）
雾的旗帜：
停止预售制绝无可能。
雾的旗帜：
楼主的论述言之有据，这一点本人还是十分赞许的。里边数据本人没有核对，但有一点是有问题的，需要楼主解释一下：一方面，楼主先是大谈好的排名靠前的优秀房地产企业基本都是高负债运行(高于80%)，认为低于75%的负债为不思进取的差公司居多。可紧接着，楼主又强力论证华发的负债率会快速下降，而且不久就降到70%以下不成问题，就十分安全了。另一方面，既然你说了负债率低于75%是不思进取的公司，为何又反复论证华发负债率高华发现在的问题是大股东不思进取？而且重点论述华发会通过努力很快把负债率降到70%。不得不说，楼主的逻辑确实发生了极大的混乱啊！
雾的旗帜：
仔细看楼主的观点，内边发生过多重自相矛盾的混乱啊！
半边文人：
时过境迁，枝节的矛盾难免，重要的基本观点与逻辑性矛盾，欢迎指出来！
雾的旗帜：
楼主说负载率高的房地产企业才是好企业，可又说华发会很快降低负债率到70%，那时华发就安全多了。明显的自相矛盾啊！
楼主说负债率低是不思进取的表现，可又反复强调现在高负债的华发大股东的主要问题是同业竞争带来的不思进取。也是相当的自相矛盾啊！
半边文人：
指的是这个？这个是矛盾吗？呵呵，静态测试，只考虑现在与依据现在的未来变化，结论就是华发的负债率会降低到70&以下。至于华发未来会运用负债率下降带来的可运作空间，不再帖考虑之列吧？
要继续搞房地产，那就多拿地。要转型，那就继续降低负债，腾出钱干别的。就这么简单！
我从来没说过什么华发大股东不思进取，华发大股东的问题是吧上市公司的利益往集团刨！
半边文人：
指的是这个？这个是矛盾吗？呵呵，静态测试，只考虑现在与依据现在的未来变化，结论就是华发的负债率会降低到70&以下。至于华发未来会运用负债率下降带来的资产、资本可运作空间，不在本帖考虑之列吧？
要继续搞房地产，那就多拿地。要转型，那就继续降低负债，腾出钱干别的。就这么简单！
我从来没说过什么华发大股东不思进取，华发大股东的问题是吧上市公司的利益往集团刨！
半边文人：
兄弟，我就一散户，别研究我。有时间有精力，去研究股票本身！：））））））））
qiuqiusongsong：
预售制度 虽然不会取消 但改革不可避免 肯定会影响业绩 正因为不可预知 靴子不落地
股价会盘桓不前
半边文人：
华发集团未来三五年的目标是营收翻番，说其不思进取，说不过去。大股东在华发上的问题是对华发股份支持不够、直接与华发争利！：）
qiuqiusongsong：
今日港股地产大跌已有所体现
半边文人：
个人觉得，预售制度会分步、分期逐步取消。广东很可能率先启动，这个，对华发的影响是正面的。
半边文人：
华发负债，在上市房企中也只算中等，而且，现金流状况非常好，现在又只是广东一地准备取消预售制，根本不怕。
而且，华发的现房恰恰以广东为主，外地不多！广东如果只能现房销售，广州华发公园首府、华发悦府、华发绿洋、华发峰景湾等湾基本现房，再加上斗门几个楼盘、中山几个楼盘、横琴华发广场的现房与准现房数量巨大，个人估计，华发在广东的现房货值至少有150来亿，几个月内部很快可以投入销售的准现房货值近200亿。两者合计共350亿，将非常有利华发现房存货的去化，华发的现金流还会更好！
个人觉得，这对华发来说，是想瞌睡，来枕头。也许，华发早就在为这一天做准备。
从拿地到建成现房可售，至少要一年半，甚至更长。这对那些以前一直追求快周转的房企，则是不利的。港股房企大跌，原因在此！
而销售集中在广东小房地产企业，本来资金不足，靠预售续命，现房销售，是灭顶之灾，估计全部要死翘翘！：）））））））
雾的旗帜：
取消预售制几年内没可能，但房地产企业对政策调控高度敏感，房地产已是空中悬河，但现在已明显绑架了中国经济，甚至是社会安定，没人真有魄力敢打压房地产，最后我看只能靠大幅度通胀解决了
雾的旗帜：
预售制几年内不可能取消。十多年前各种媒体各种专家就说房地产税马上要征收，我就非常坚定地认为那只是故意“喊喊”，吓唬一下已经疯狂上涨的房地产而已！
雾的旗帜：
我不关心你，我关心华发。我不给你提问题，你怎么能更好地宣讲你的观点呢。你不觉得你讲东西比较言之有据吗？！
半边文人：
呵呵，这个是根本：没人真有魄力敢打压房地产，尤其在现在的国际形势下！
而且，我负责任的说：以中国的人口密度，随着中国经济发展，未来，中国一定有大批城市的房价处于世界城市平均房价的前列！譬如，时年内，北上广深人均GDP会到多少？北上广深第一集团，平均房价到2、3万美元，高吗？一点也不！
qiuqiusongsong：
若取消预售 必将影响资金周转 小房企或许消亡 新房源减少 房价会继续上升 对华发这种不大不小
或许最有利 但在恐慌情绪控制下 泥沙俱下
雾的旗帜：
我预感到华发可能再次探底。不过，那应该是买入机会。
半边文人：
呵呵，不用扬鞭自奋蹄！
就算为自己的那点小钱负责，哥哥投资哪个股票不研究清楚其祖宗八代？？？？？？？？
半边文人：
呵呵，兵来将挡，水来土掩 。哥哥这次6.6抄满的，有足够空间灵活应对！：））））））
股友5E6yZY：
真到那时，请文人气招呼一声，我虽一小散，但也一定会去投票。
半边文人：
走了，喝酒去了！！
股友5E6yZY：
这个真不明白，还望指点。