网友提问：
华发股份(600325)评估：我也来评估一下华发4季度净利润
半边文人兄多次评估过华发的净利润，我也评估过，但我的评估结果总是小于文人兄的结果。先前文人对华发第四季度的利润值也进行了评测，这里我也评测一下，但是结果还是小于文人兄的。首先感谢文人兄所做的工作，没有文人兄，我不能有那么多一手的资料。华发也算是一个挺大的公司，研究透彻并不似一件容易的事情，也许集大家力量一起更好一点。我上传了一个表格，给出了华发每个项目的净利率值，以后只要根据交货货值就可以计算出净利润了。对于第四季度的净利润估算值为11.4亿，其中考虑了销售0.96折的情况，合每股收益0.53元，全年1.3元。前3季度竣工156万平，为建筑面积，权益货值大概190亿，1-3季度结转了130亿，还有60亿货值未结转，考虑3亿利润，每股收益0.14. 所以华发的全年收益为1.3-1.45元。 欢迎大家说说第四季度还有的结转项目，这样就可以更准确的评估利润了。 此表为17年年报显示在建项目，利
网友回复
专业做空：
炒股别当韭菜
xdfxq：
别的不知道，11月7日华发山庄50套别墅的备案价远高于楼主统计的3万元，华发山庄位于珠海市香洲区迎宾北路1033号。此次价格公示的是50套住宅，户型为515.96-948.28的四房。其中，最高销售单价为53366.92元/，最低销售单价为38558.66元/。销售均价为45985.51元/。均为毛坯单位。
操盘手28：
辛苦了
派大星蓝：
你说的对，3万元统计低了，我这个统计的比较早，别墅也按住宅价了，这样的话，华发山庄别墅区利润总额由原来的1.3亿变成3.4亿。
n212513721726234：
能达到1.2元以上也很好了
派大星蓝：
静安府是12月31日交付，而静安府为利润贡献最大的项目，不知道能否按时交付，但是看静安府东区3月31日交付，第一季度报投资收益已经全部收回，可以想象西区也会按时交付。即使有部分不能交付，还有前期未结转部分，所以1.3元应该是确保的。
xdfxq：
前几天文人说了一个武汉的日光盘，好像是华发峰尚什么的，均价7200，你这里面也没有。
派大星蓝：
就是苏州的2个项目巨亏，亏损额高达10亿，不知道哪个朋友给我释疑一下。为什么，还是我遗漏了什么。
派大星蓝：
我这个是17年年报统计的，18年新开工的项目没有，18年新开工的项目不会在18年结转。18年年报出来会从新统计。18年开盘的项目，总投资额不知道。
飞来的桂花：
一群傻货，整天在华发上墨迹，外面都涨疯了
真是一群敝帚自珍坐井观天的傻货，
此刻重生：
赞一个，真正用数据说话
只关注业绩99：
杂货套在山顶上！还在鬼扯蛋！
lj我爱山东：
支持楼主 用数据说话远比骂人强
fjy197：
炒股别当韭菜
业绩投机：
楼主统计很细心。资料十分充实完整。而且细化到几期。
只是利润计算未必合理：
1、苏州两项目确实是华发最大的问题。但是也不至于亏损10亿。因为开发商非常的狡猾的。比如苏州泰禾院子，最后我估计地下面积都是7万平米以上，目前预售证显示是近12万平米，成交均价33000元，其实40%都是地下不算容积率的，整体可能达到19万平米。地上11.7万，地下估计7万平米以上。这样按照33000元销售，就能极大缓解地王危机了。我估计这个项目最后保本，一期亏损，后期盈利。
2、至于华发山庄更有猫腻了。近一半是地下工程，居然还能备案价格45000元均价。就算卖35000元，包含近一半的地下，等于卖70000元了。项目以前利润率就近30%了。未来项目利润率将高达35%的顶格水平（（土地增值税下的最好水平）。
3、楼主按照公司计划投资进行成本估计，简便，但是计划投资多数不严格，而且有些基本考虑了税费的。如果考虑计划投资，就不应该算增值税营业税了。比如绿洋湾。这样利润率就高很多了。至少楼主的测算整体利润率上调4-5个百分点。
整体看楼主计算很细心，有很大参考价值。
我也这样统计过。算来华发潜在利润是320亿左右。
专业做空：
你着急啥？可以了解一下房市行情也好呀！我就喜欢这种气氛。
只关注业绩99：
你个杂货！基本常识都不懂！别墅的办证面积远大于实际面积，还地下多少方？丢人现眼的东西！
半边文人：
兄弟，用心。赞一个。
问题：我赞成业绩投机兄弟观点。业绩投机兄弟真的是老手。尤其这个观点：
3、楼主按照公司计划投资进行成本估计，简便，但是计划投资多数不严格，而且有些基本考虑了税费的。如果考虑计划投资，就不应该算增值税营业税了。比如绿洋湾。这样利润率就高很多了。至少楼主的测算整体利润率上调4-5个百分点。
整体看楼主计算很细心，有很大参考价值。
你的评估最大的问题就在成本问题。按预算投资额测算成本是很不“科学”的。投资计划都是操盘手做的，投资额度做的普遍夸张，尤其国企，高出10%是普遍现象。影响利润在5%左右。哥哥的做法是根据经验来估算成本。
还有一点，市场不好，普遍有精装改毛坯销售的情况。结果，实际成本减少了。表单成本并没有减少。
考虑现房销售，额外增加了0.14元，你那个考虑还是周到的。赞一个。
以上，供兄弟参考。：）
半边文人：
看空子们的举动，楼主即使测试年收益在1元以下，他们还是嫌高了！！！：）））
fjy197：
9494
fjy197：
看空华发的，别光靠嘴皮子，融券使劲砸盘呀，呵呵。
我看好已经融资买进，别光卖嘴皮子
派大星蓝：
按投资额计算，主要原因是如下：
1. 华发存货采用投资额计算的，其实就是计算了还没开发的土地的土地出让金价钱，对于开发了的土地，考虑了土地出让价格和上面已经动工的建安费用，拆迁费用等，由于贷款利息费用也算成本，所以已经计入在存货中了。各项税费应该是没有计入在开发成本中的。
2. 从利润表可以看出，利润表考虑了税金及其附加，从利润表解释项目可以看出税金及其附加包含了土地增值税，营业税等项目。
不知我的对不对。
派大星蓝：
现在看竣工项目，也没哪个项目总投资额低于预算投资额的，所以总投资额里面隐藏的利润就别合计了，那些利润去哪了就不得而知了。面上存货就是成本，所以我们不能按着自己的喜好，去把利润水平估高，华发的做法就是这样。按你的经验估计出的利润可能是对的，但绝对不是报表上的，报表上利润就是按投资额计算的。如果华发释放投资额里面的利润，那我们就是意外之喜了。
股友vP1HEL：
业绩一元能怎样，两元又能怎样，跟业绩有什么关系？看最近涨的股票，哪个是靠算业绩算来算去的？有毛用