(万科A)提出活下去的万科净利为何低于预期？

提出活下去的万科净利为何低于预期？

据年报显示，2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，实现销售金额6308.4亿元，在全国商品房市场的份额约4%；实现经营性现金净流入456.9亿元。
图：2017-2019年万科营业收入和净利润情况
交大上海高级金融学院会计学教授陈欣认为：万科的净利润在2019年是389亿，这个数字比市场预期的要差很多。
但是万科为什么会报出这么低的一个数字？首先最大的差异是有一个项目叫做土地增值税的清算准备，万科在2019年是计提了余额累计的余额368亿，实际上比2018年增加了148亿。
那么增加的数字实际上是降低利润的。
第二，万科在资本化利息方面做的也非常保守。
它的资本化利息占整个利息费用的比例才38%。
那么在2019年他花了57亿的利息，在存货里面也才沉淀了163亿的利息和比例，在整个行业都算是非常低的。
第三就是万科是采用成本法来计量它的投资性房地产的，很多的公司都是用公允价值的方法来计量，用公允价值的方法每年还能够往上多标一点，公允价值会带来利润，而万科不仅不往上掉，反而来计提减值计提折旧。
所以这样的话，万科在2019年实际上通过折旧和减值计提，总共大概还降低了20亿的利润。
所以从这些角度来看，万科实际上在会计上是非常保守的。
2019年，万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正；年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%，继续处于行业低位，此前的2017年、2018年净负债率分别为8.8%与30.9%。
图：2017-2019年万科负债情况
陈欣指出：万科的现金加上理财产品大概是不到1800亿的样子，所以给他带来的净负债率非常的低，才34%左右的净负债率，在行业里面也属于非常低的。
所以从这个角度可