施永青：为何房地产价值在消散，价格却上升？

施永青：为何房地产价值在消散，价格却上升？
原创作者：中原荟CENTALINE CLUB 当被问及对房地产前景的看法，我的答案是：虽然房地产的价值在消散，但价格依然会继续上升。
要理解这个答案，需要先搞清楚什么是价值，什么是价格。
房地产的价值是指人在使用房地产的时候所能产生的经济效益；而房地产的价格则是指拥有者把物业在市场出售时，所能换取到的货币单位。
房地产能产生多大的使用价值，要看经济发展水平，以及经济兴衰状态。
把土地用来耕种，所能够产生的效益，一定低过把土地拿来做工业生产的效益，这是经济发展的水平问题。
另一方面，经济衰退的时候，房地产的使用效益也很难比得上经济兴旺的时期。
以一个店舖的使用价值为例，在经济兴旺的时候，同一个店舖能够卖出的商品会多过在经济衰退的时候。
所以当经济衰退的时候，房地产的使用价值会消散。
现在，世界经济受疫情拖累已进入严重的衰退。
估计即使疫情结束后，也不易恢复到原先的状态。
原因是，有不少国家都会把一些关键的产业撤回本土生产，以减少对外国的依赖。
但这种安排一定会削减全球化的协同效应，令很多产业没法再利用别国的廉价劳动力，与邻近市场的位置等优势，结果是生产成本上升，经济效益下降。
在这种情况下，房地产的使用价值自然没法像疫情前发挥得那么好，所以我预期房地产的使用价值在消散。
以上所说的是全球的大环境，个别地区则要看当地政府的抗疫能力，以及恢复生产的速度。
经济恢复得越快，房地产的使用价值也会回升得越快。
香港的抗疫成绩突出，因此，房地产的使用价值应该消散得没像疫情严重的地方那么多。
当房地产的使用价值消散时，首先受影响的是租金。
因此，未来一段时间里，租金一定会下滑，要等到经济复苏，租客可以更好地利用房地产的使用价值时，租客才有能力负担更高的租金。
本来，租金回落会影响房地产的投资回报，并同时拖低房地产的交换价格，但由于市场上资金充沛，利率低落，投资者常愿意接受一个低一点的租金回报率。
这样就导致租金回