李一戈：房地产仍是稳增长的可靠力量
2020-07-18 10:31
来源：21世纪经济报道
上半年的主要经济数据表明，我国经济正在走出底部。
其中，投资拉动功不可没。
虽然1-6月全国固定资产投资同比下降3.1%，但降幅比1-5月收窄3.2个百分点。
6月环比增长5.91%，专家估算6月同比增长5.4%（5月为3.9%）。
我之前说过，房地产是受疫情影响较小的行业之一。
6月份房地产投资是个小小的亮点。
1-6月，全国房地产开发投资已然转正，同比增长1.9%，而1-5月为下降0.3%。
虽然1-6月商品房销售面积同比下降8.4%，但降幅比1-5月收窄3.9个百分点；商品房销售额也下降5.4%，但降幅比1-5月收窄5.2个百分点。
房地产对固定资产投资的带动进而对经济的贡献，6月有了明显体现。
除了直接拉动，还表现为对产业链的带动。
6月，挖掘机、水泥、钢材和载重汽车产量同比分别增长62.9%、8.4%、7.5%、20.4%，这里就有房地产投资带动的功劳。
此外，住宅销售对消费的带动也不可忽略。
1-6月财政收入情况可能还要过一两天公布。
财政部数据，1-5月，全国国有土地使用权出让收入21091亿元，同比增长0.9%。
预计1-6月全国土地出让收入大概率维持正增长。
据机构监测，2020年上半年全国300城市土地出让金额为23716亿元，同比增长3%。
在主要税种的收入都在下滑的背景下，土地出让收入对地方收入贡献的重要性不言而喻。
中央提出今年要扎实做好“六稳”工作，而“稳投资”应该包括稳定房地产投资在内。
我个人认为，稳定房地产投资，就需要稳定房地产调控政策、房地产市场尤其是房价、地价。
而稳定房价预期也应该纳入到“稳预期”里。
那如何看待深圳近日升级房地产控调？
问了几位地产界人士，他们对深圳升级调控，并不感到意外。
虽然深圳房价上涨有其特定的城市背景，需求太旺盛，而新增供应不足，但在全国主要城市普遍保持稳定的情况下，深圳今年上半年的楼市波动显得过于突兀。
有些专家觉得深圳此次加码调控的“严厉”程度超出预期，但仔细分析，有的条款并未超出北京上海的调控水平。
总体来看，深圳此次调控升级，仍是贯彻房住不炒、防范资产泡沫原则下，城市政府因城施策的应有之义。
下半年，会不会有其他城市加码调控？深圳的启示在于，只要哪个城市的房地产市场波动过大，特别是房价出现了快速上涨的苗头，主管部门就会发出预警信号，并不排除某个或几个调控条款加码的可能，就如同2019年7月的苏州。
但目前来看，全国主要城市，还没有其他城市的热度到达深圳这样的程度。
如果你同意2019年的房地产市场称得上是“稳定”或“基本稳定”，那么，2020年下半年以及2020年全年大概率也是如此。
问题在于，即便全国市场整体上是呈现这样的态势，各市场主体的感受也是不同的，冷暖自知，分化依旧。
如你所知，疫情之下住房需求只是有所延迟，并未消失，这已为3月下旬售楼处开放后，楼市成交的回暖得到印证。
但不能用3月下旬至4月的交易数据，作为判断全年的依据。
回暖的可持续性和强度，要放到更长的周期来观察。
6月的情况大致会延续到7-8月。
区域和城市的分化不会轻易改变。
我个人最看好长三角的楼市，其次是珠三角。
西南区域交投的活跃性要差一些。
至于城市之间，国家统计局16日发布的房价数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落，二三线城市涨幅略有扩大，但不能据此认为三线城市的机会又来了。
我一直跟地产界的朋友说，仅就我国刚性需求和改善性需求的基数而言，房地产仍有较长的发展时期。
这种波动不大的市场环境里，房企有没有可能找到超常发挥的机会，或者像少数房企期望的弯道超车？老实说，很难。
过去，在以45度角上扬的市场运行曲线下，有些房企之所以能实现远超行业平均水平的增长速率，说到底，是因为它们的风险偏好高，敢于加杠杆。
如今，虽然流动性充沛，但加杠杆的风险系数已是过往的数倍。
现在这个阶段，对那些寻求高增长的房企，在城市选择、拿地时机的判断力，产品的打造能力、资源聚合能力等方面，都提出了异乎寻常的要求。
一旦拿错了地，而届时去化又慢，面临的就不是超越，而是掉队。
大多数房企，在楼市下行的动力不足，上涨又不允许的情况下，最重要的还是追求成交量。
备案价高一点当然有利于利润率的提升，但有效的成交和回款，才是现金流优良的根本。
在长三角和珠三角可售货值较高的房企，表现将优于同行；但中西部才是产品的决胜之地。
至于购房者个人，自2017年以来我就坚持认为，投资性购房的好时期已然过去。
高净值人群出于资产配置的需要，在符合政策规定的前提下，做一些不动产的投资组合是可以理解的，但普遍而言，追求房产高溢价回报已经不合时宜。
需求侧政策蓄势待发，购房置业刚性需求“蠢蠢欲动”。
4月20日，凤凰网房产正式上线全民楼盘团购。
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（来源：风财讯的财富号 2020-07-18 11:03）
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