A股地产龙头—保利VS万科
最近大盘涨势喜人，虽然今天市场降温，外资出逃，但大方向是不变的，做多中国势在必行！
那么，站在价值投资者的角度上，今天我想聊下地产股的两只龙头--保利和万科，通过一系列的数据对比来看看我们应该选择哪一个。
首先，我们来看下两家公司近五年的ROE情况。
ROE即净资产收益率是衡量企业赚钱能力的指标，而表中的归属于母公司普通股股东的加权ROE，反映了整个企业整个时间段里的净资产变化情况对净利润的影响。
比如企业分红了，净资产是下降的，所以加权ROE应该比ROE高；而如果公司增发或者配股了，净资产增加，加权ROE也应该下降，因此更也加精确。
表中可以看出，保利2019年的ROE水平同比增涨4.36%，来到20%以上的水平，保守来看，保利的ROE水平可以维持在17%以上，而万科数据显然更加亮眼，ROE保持21%以上应该不成问题。
可以说，保利虽然前几年的赚钱能力不如万科，但彼此之间的差距越来越小了。
其次，我们来看下总营收和归母净利润。
从表中可知，2017年两家企业的总营收都出现了些问题，但净利润的增速没有受到多大影响。
大概未来几年，两家企业的营收增速都可以维持在20%以上，并驾齐驱；而保利2019年净利润的增速一改往常被万科压制，增速是万科的3倍，这种势头能否保持？不好说，但肯定的是保利和万科之间的差距会越来与小！
我们知道，一家企业光有利润可不行，利润的质量才是关键，接下来我们就要对比来看两家公司近5年的现金流量表情况，为方便阅读，我制作了一张表格，如下：
从表中可以看到，保利2017年的经营出现了问题，具体原因有兴趣的朋友可以查阅下，本次分析暂且不展开讨论哈哈哈，虽然2017年很悲催，但近5年总的经营性现金流完全可以覆盖总投资性现金流，而筹资性现金流对于这个体量的公司来说也很低，所以保利的现金流情况虽然有所波动，但总体来说是很健康的；万科5年间的经营性现金流与投资性现金流基本可以持平，并且筹资性现金流对于比保利体量还要大很多的万科来说是非常低的，所以总体来说也是很健康的。
但虽说两者都健康，总要比个高低吧，不然这分析的有啥意义呢！那么我们就要关注两个与现金流量息息相关却又不体现在表上的财务指标，即表格中最后两行的净现比及自由现金流。
表中可以看到，近5年，保利的平均净现比为0.87，合计自由现金流为720亿；万科的平均净现比为1.57，合计自由现金流为1990亿！高下立判，显然近几年，万科的现金流情况更加优秀，配的起A股第一房企的称号，而保利由于2017年的滑铁卢，导致净现比没有达到1，但2019年的数据都好了很多，我们也更应该期待其今年的表现。
最后，我们要进行到最关键的环节--预测未来。
我们已经通过分析得出两家企业都处于高增长时期且现金流情况很好，如果说，万科是一个成熟稳重的壮汉，那么保利就是一个曾因年少无知犯错，但知错就改且奋起直追的少年，想要去探索这两家企业未来的命运如何，要从以下几点分析：
1、土地储备及存量地产
作为房企，没有土地哪来的房，没有房哪来的钱。
可以说，土储及待售房屋是衡量一家房企优越程度的关键性指标，而反映在财务报表中，我们应该关注的是购买商品、接收劳务支付的现金和存货，前者是增量，后者是存量。
依上表，近5年，万科每年的存货大概是保利的1.5倍，每年的土地投资金额大概是保利的1.5倍，而市值也大概是保利的1.5倍，这更应证了房企的规模与土储及存货是正相关的。
两家企业都维持着与自己规模相匹配的增长与投入。
由于土地储备及存货充足，未来五年两家房企的经营是不会出现问题的！
2、销售
有了土地和房还不够，只有卖出去才能变现，因此，销售也是关键指标。
销售能力反映在财务报表中我们需要注意预收账款科目。
由于两家房企的存货周转率都在30%左右，故经营周期在3-4年，因此2019年卖出的房子大部分都是3-4年前的存货，也就是说，如果这两家企业2019年的预收账款能覆盖2016年的存货，2018年的预收账款能覆盖2015年的存货则说明销售能力是极强的。
而事实通过简单的除法就可知道，保利这两年均可以做到覆盖，而万科表现的更加出色！
3、负债率
房地产由于是高杠杆行业，负债率通常都会很高，而谁的负债率低，谁就更加可能会受到资本市场的欢迎。
从表中很明显可看出，保利的这一指标常年在80%以下，而万科在80%以上，显然保利的债务状况更加健康。
从以上三点的分析可得出，两家企业都在加大力度投入经营，经营状况健康，可支撑未来五年的业绩，保利债务状况更加健康，而万科的销售能力更强。
接下来，我们要给两家企业分别估值，光知道企业是好是坏可不行，在股场中，要知道什么时候进场，什么时候出场才是重中之重。
估值嘛，方法因人而异，估的合理即可。
由于地产具备极强的金融属性，投资地产股很看重的一点就是其股息高，因此我尝试从股息率的角度来进行估值，我认为以此估值的10%区间都合理。
1、保利：2020年每股分红0.82，今日（7月10日）股价17.44，则目前股息率为4.70%，2019年末股价为16.18，今日十年期国债利率即无风险利率为3.13%，我们采用公式：2019年末股价当前股息率/无风险利率=24.31，区间为21.88~26.74；
2、万科：2020年每股分红1.017，今日股价29.17，则目前股息率为3.49%，2019年末股价为32.18，可得估值为35.86，区间为32.27~39.85。
计算后，我们可以看出，目前保利还有比较大的增长空间，而万科股价的上升空间或许比较小。
通过以上的分析，我们知道，这两家企业都是十分优秀的，但也有明显的区别，朋友们可根据自己投资的风格来选择。
对顶级房企的分析后，更加明确了房地产龙头企业未来5年甚至10年是丝毫不会放慢脚步增长的，而房地产企业龙头代表这个大行业，因为未来龙头会越做越强、越做越大，在这个行业中凋零的只会是那些被兼并的小企业。
相关证券：保利地产(600048)万科A(000002)
（来源：财经视角
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