朗诗假绿：全国多地投诉 IPO卖点变爆点
朗诗集团，一个恨不得将自己从头到脚都“刷”上“绿色”的地产公司，在其简介中是这样介绍的：“中国领先的绿色科技地产开发和运营企业，长期实施绿色科技差异化发展战略，目前主营业务为住宅地产开发，同时正积极开展绿色养老、绿建科技、绿色金融服务等新业务。
朗诗住宅是健康、环保、舒适、节能的绿色住宅，深得客户喜爱和认可。
朗诗是业内公认的绿色建筑及其开发领域的领头羊。
”
“领头羊”的“深得客户喜爱和认可”的绿色住宅，最近“爆雷”了。
朗诗再现全国性投诉纠纷
今年7月，不同城市、不同楼盘、不同业主，近乎在同一时候向媒体爆料朗诗“科技住宅”的新风系统问题。
一方业主向媒体投诉，新风系统风量小、人感觉闷，室内二氧化碳超标，外部施工油漆味通过新风管道传播等。
一方朗诗物业则表示，新风系统运行正常，房子二氧化碳含量检测，并未超标。
这种全国性的纠纷，在2016年也曾出现。
当时朗诗在南京、杭州、武汉等地多个项目都出现了业主维权。
（图源网络）
在成都，作为朗诗入蓉后推行的第一个小股操盘项目，朗诗南门绿郡从2018年至今年中旬陆续交付，近日却有业主爆料称，按新风使用要求关闭窗户时，人容易呼吸不畅、闷，老年人身体容易出问题，新风量严重不足。
业主称，由于进风口裸露在外，房子曾经还发生过，油漆气味通过新风管道传播的情况。
也由此质疑，“那么新冠病毒、传染病、煤气泄漏等，是不是也有可能通过新风传播？”
同时网友爆料称，朗诗南门绿郡交房的新风管道，直径比样板间的窄了2公分。
业主则表示，开发商一拖两年多，没有积极可行的整改措施。
据了解该项目是朗诗以25%的股权，从大股东北辰（持股40%）手上取得操盘权、从持股35%的平安手上拿到冠名权后，便带着新风、地热等科技系统，打开尚未被“绿色”培育的成都市场。
这也是朗诗“小股操盘”的典型作品。
朗诗南门绿郡2018年首批交房时，据参与该项目验房的机构透露，房子设计有缺陷，中央空调的外机向内排风，排风口对准客厅阳台。
当时业主集体维权，开发商也是不整改、不协调、不外挂，让业主自行协商。
而7月另一批朗诗楼盘业主维权，则因为请的机构测出全屋总风量46m/h，远低于89m/h的三人标准；全屋二氧化碳浓度1200ppm，一直使人闷晕。
网众验房总监万佳卓接受媒体采访时表示，室内二氧化碳浓度普遍是300ppm，浓度是否超标与新风系统没有直接关系，除非安装的是单向流新风系统，才可能在密闭条件下对室内二氧化碳升高有影响。
“一般新风系统不会造成让人闷的情况，如果关窗情况下反应确实明显，可能是室内功能或进出风管道出现了问题，需要做进一步全面检测。
”万佳卓表示。
不过，朗诗物业方面表示，新风系统确认是完全打开的，没有问题。
公司请机构进行检测的报告刚出炉，显示没有二氧化碳超标。
公司也不想看到现在这个局面，联动了很多部门，也找了当时的建筑方，希望沟通解决问题。
由于朗诗已将欠缴物业费的业主告上法庭，业主表示，将在8月3日双方庭上调解时提出，请法院安排第三方检测机构。
因为此前朗诗请的检测公司，是朗诗自己的公司（长兴朗诚建设工程质量检测有限公司），检测的那一户又是朗诗自己的员工住的，没有可信度。
“小股操盘”后劲不足隐患大
有媒体留意到，朗诗地产2014年试水“小股操盘”模式，按照2～3年入市交付的周期，这其中的合作项目或正是朗诗的首批小股操盘项目。
也是在2016年，小股操盘的效果显现，朗诗的销售额实现了100%的增长，而这之前，公司（2013-2015）的销售增长分别为-7.8%、33%。
2016年朗诗的净利润5.77亿元，也是前后三年的最高水平。
但朗诗地产在“小股操盘”模式上探究愈加深入，在标准研究院连续三年评选的“中国绿色房企绿色星级”上，获得认证的面积却不断减少（包括二星和三星），占比分别为5%、4%、2%，也逐渐降低。
来到近年，“合作开发”带给朗诗规模的拉升，也似乎后劲不足。
自2016年销售金额涨幅巅峰后，朗诗后三年的销售金额增长分别为13%、19%、6%，其中2018年虽增长19%但仅完成了年度目标的83%不到。
朗诗2019年营业收入的增速15.11%，也是2014年以来的最低。
与规模放缓同步的，则是规模排名掉队，还有利润减速。
2019年朗诗地产归母2019净利润增速从91.68%降到了5.32%，毛利率和净利率分别为28.3%和17.5%，与上年同期相比均下滑。
并且2019年的利润中，来自持续经营业务的利润减少了近1个亿，已终止业务利润则由亏至盈，增加了1428万。
另值得一提的是，2019年朗诗的合营联营项目，毛利率其实达到了29.9%，同比增长5.4%。
也即是说，去年拉低毛利的，主要是朗诗的自营项目。
但这背后，一直有一个话题备受行业热议——“小股操盘”模式是否会影响产品？
朗诗内部人士的一句话颇具深意，“这个楼不是公司建的，新风系统虽然由朗诗安装，但改进是需要在原来架构上进行的，确实有很多先天条件（的限制）。
”
此语其实道出了小股操盘模式的一个槽点——贴牌，即收购现楼，进行改造后贴牌更名，然后涨价销售获利。
“绿色”还能否成为IPO“卖点”？
而值得注意的是，2019年朗诗的行政费用中，出现了“2259万”的研发投入，此前多年财报并无此项专门数据。
对于研发费用的具体去向，除了“绿色差异化产品”朗诗并未透露更多细节。
不过，今年2月20日，据IPO早知道消息，朗诗绿色集团旗下物业公司朗诗绿色生活近期与投行密切接触，筹备赴港上市。
据其官网介绍，朗诗物业拥有专业地源热泵系统、置换新风系统、天棚辐射系统、生活热水系统、雨水回收等节能环保系统运行管理经验，在科技住宅系统管理方面具备优势，为开发企业，中高端家庭、公建客户提供专业的一站式绿色、健康、人文生活服务。
《商业观察》注意到，今年上半年，大陆物管企业扎堆赴港上市，其中如当代置业关联公司第一服务控股有限公司申请港交所上市的招股书中，其绿色人居解决方案就被作为一大亮点，在招股书中大书特书。
作为“绿色科技地产开发和运营企业”朗诗集团旗下的物业公司，朗诗物业同样将“绿色”作为项目开发和企业经营的特色。
而置换新风系统，不论是在朗诗集团还是在朗诗物业的介绍中，都是其重要的绿色科技项目。
《商业观察》注意到，在其6月12日发布在官方网站的《上海朗诗绿色中心喜获首批新国标绿建三星评价标识》一文，针对上海朗诗绿色中心的描述中写道，“尤其是置换新风 干式变水温地风盘 局部辐射的热湿分控的办公空调解决方案和冷凝热回收式高效新风机技术的应用，有效降低空调能耗的同时也提高了办公室内的环境健康度和舒适度，具有重要借鉴意义。
”
显然，如果朗诗物业确如媒体早先报道所称要赴港上市的话，满屏的“绿色”和其中绕不开的“新风”将是招股书的重头戏。
只是，此次全国“开花”的“新风”投诉，是否给朗诗的亮点蒙上一层阴霾？朗诗“小股操盘”的贴牌隐患是否会成为赴港上市的绊脚石？
撰文：张垣
编辑：王小陌
（来源：中国资本观察）
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