房企下半年起跑 销售增速外更应留意甚么？

文 森美达

据国家统计局数据显示，20家品牌房企1至6月房地产开发投资额增加1.9%， 1至3月减少7.7%转为增长，显示房企重新迈出脚步。
经济底子厚的买房者，拥有较高的可支配收入和储蓄率，买房目的未必是炒楼，更是全球资金面宽松下，作为紧贴通胀的保守选项，吼准低潮，拾便宜货，"万人摇"证明楼市仍处于求过于供的阶段。
长远投资中国经济前景，投资房企必不可少。

面对疫情，全球保护主义上升，有 ”港版恐慌指数” 之称的恒指波幅指数曾在三个月内曾抽升3.15倍，如何在颠簸的市况中挑选房企？我们何不站在巨人的肩膀上看方向。

投资大师格雷厄姆（Benjamin Graham）有句名言＂In the short run, the market is a voting machine but in the long run, it is a weighing machine.”

简单而言，上市公司股价短线由市场情绪主导，但长线则是靠具价值、具质量的企业才能安然渡过短线颠簸，长远为投资者争取回报。
让我们重回基本面，看一间中型房企中骏集团（1966），从其盈利和财务角度出发，再用行业基准进行比对，看一下能否符合价值和质量房企的条件。

利润增长持续性 强现金偿付能力

营收年均增长56%：对中型房企而言，规模上高速增长才能在竞赛中稳操胜券，中骏集团（1966）2017年至2019年合同销售金额每年以56%速度增长，六月销售更创历史新高，实现合同销售金额约119.27亿元，同比增长17%，集团手上拥的土储逾75%来自上半年热销的一二线城市，恁着龙头城市经济实力和购买力，助力集团下半年销售仍能高速增长。

利润率稳步上扬：处于规模扩张期的成长型房企，需要在盈利能力和高周转模式取得一个平衡，慎防”以价换量”增收不增利，利润率能否保持成为一个关键的指标。
中骏集团2019年归母核心净利润同比增幅为20%，过去三年的年复合增长率（CAGR）达18%。

净负债率较同业低：规模扩张买地等过程中，涉及外部融资，企业资金偿付的能力反映业务持续性，务求加快资金的流转，才能保持规模高速扩张，中骏集团2019年净负债率为60%，按年下降0.4个百分点，加权平均融资成本6.7%，保持平稳。
据平安证券研究报公布数据，50强房企负债率为74.72%。

短期偿债压力改善：土地投资增加会增加有息负债，同时减少资金，使现金对短期负债覆盖下降，过去几年融资不断收紧，房企短期偿债压力上升，据平安研究所数据，50强房企现金短债率由2017年的1.4倍下降至2019年的1.19倍。
中骏集团于2017年、2018年和2019年的现金短债比率分别为1.21倍、1.9倍和1.94倍，显示短期偿债压力纾缓。

可售资源足够达标 过去业绩均优预期

除了从盈利和财务等基本面看房企质素，能见度和达标率也是关键，前者说明未来可售销售资源的能见度，后者则是给予市场信心重要的凭据，投资者再凭着每月营运数据，去印证房企有没有按着轨迹向目标推进。

中骏集团过去倾向厚积薄发，截至去年底，中骏集团2020年可售货值达1700亿元，已足够应付今年930亿的全年销售目标，更有望达至千亿的销售目标，今年达标能见度高。
至于达标率方面，据汤森路透数据，中骏集团2016年至2019年的业绩均优于市场预期，幅度高出21%至79%。

过去几年中骏集团积极在各地低价觅地，随着第二季暖身完毕，下半年加快销售步伐下，中骏集团是值得留意的房企，未来12个月的市盈率仅3.47倍，较上市至今均值的4.24倍为低，是入市的好时机。

（来源：投关友聚）