谈谈福星股份几个核心项目的毛利润率
一、月亮湾（原水岸国际），剩余面积42万平米。
1、毛利润率。
楼面地价只有3000元，但是数年来的资本化估计3000元了，考虑后期拆迁多余成本支出，大约1000元，建安成本4000元。
楼面单位成本11000元。
住宅售价30000元，写字楼售价25000元（悦江中心及后期6万平米写字楼），商业售价估计50000元（大约2万平米）。
车位不计算了。
整体毛利润率60%。
2、增值税超重。
60%毛利润率大约增值税就是18-20%（含土地增值税）。
3、三费率。
大约5%
4、营业利润率：60%-19%-5%=36%。
5、净利润率：27%。
项目货值110-120亿。
利润大约30亿。
二、红桥城（三眼桥和后湖），原回购房已经结算。
剩余面积95万平米。
1、毛利润率。
楼面地价2500元，资本化2000元，建安2500元，配套1000元。
合计单位成本大约8000元。
售价估计均价20000元。
毛利润率60%。
2、同上净利润率27%。
项目总货值近200亿，利润超50亿。
三、东湖城。
剩余47万平米未结算。
1、毛利润率。
楼面地价3000元，资本化3000元。
建安及配套3500元。
合计成本9500元。
售价均价20000元（住宅20500元，商业40000元，写字楼16000-18000元）。
毛利润率52%。
2、增值税率大约15%
3、三费率5%
4、营业利润率：52%-15%-5%=32%
5、净利润率：24%。
权益80%，权益利润率19%。
项目货值90亿。
权益利润17亿。
四、通州北苑。
剩余6.6万平米（商品房4万，回迁房2.3万，商铺0.3万）
1、毛利润率大约60%。
2、净利润率大约27%。
权益80%。
权益利润率20%。
3、总货值大约35亿，权益利润大约7亿。
以上是四个核心赚钱项目。
剩下几个不太赚钱项目：
1、汉阳城17万平米。
毛利润率只有20%。
增值税率2%（基本不怎么增值了），三费率5%。
营业利润率13%。
净利润率大约9%。
2、华府根据以往财报，毛利润率大约28%。
净利润率大约12%。
江北置业后面估计毛利润率高一些。
3、其它估计武汉外的湖北其它项目整体毛利润率25%-30%，利润率10-15%。
西安项目毛利润率40%（得益于西安房价上涨），岳阳30%，宁波25%，青城府20%。
工业地产25%-30%。
亏钱项目：宜昌项目。
估计亏损2亿。
以上只是个人判断，只做参考。