(招商蛇口)多项不确定性的招商蛇口：一面利润增幅放缓 一面高溢价接连夺地

2020年的招商蛇口除了正在进行的人才优化和组织架构调整外，年初便开始了加快拿地步伐。

今日，招商蛇口旗下深圳招商房地产有限公司经过47轮竞拍，溢价率39%，以16.74亿元竞得东莞一商住地，剔除无偿配建后，预估楼面价约8870元/平方米。

该地块为谢岗镇谢山村2020WR026地块，是一商住地块，出让面积76630.44平方米，容积率2.8，建筑面积214565.23平方米。

据悉，深圳招商房地产有限公司为招商局蛇口工业区控股股份有限公司的全资子公司。

频繁高溢价拿地

6月15日，经过796轮竞价，招商蛇口以24.22亿元的总价江苏徐州的一住宅地块收入囊中，溢价率达到138.45%，折合楼面价6579元/平方米，刷新该板块最高楼面地价。

7月3日，招商蛇口以44.04亿元拿下上海虹口区地块，溢价28.4%，成交楼板价约为8.11万元/平方米，刷新虹口区楼面单价新纪录。

中金公司数据显示，今年上半年，招商蛇口的拿地金额为641亿元，同比增长67%，拿地强度较2019年上涨13个百分点至58%，其中70%拿地金额集中在一二线城市。

收购南油集团收深交所重组类许可问询函

值得注意的是，5月31日，招商蛇口首次公布正在筹划发行股份、可转换公司债及支付现金购买南油集团24%股权并募集配套资金事项，交易完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资子公司。
就上述收购事件，招商蛇口收到深交所重组类许可问询函，涉及此前宣布收购南油集团股份的6大问题。

其中问询函中，对于土地方面的问询主要包括土地评估以及土地使用年限方面。
土地评估方面，深交所主要问询对比2019年12月增资前海自贸投资的评估过程，说明此次收购涉及主要土地资产的评估方法、评估假设、核心参数选取等的差异及原因，前后评估结果变化是否符合所处土地市场的变化趋势及相关土地规划、开发进展，并进一步分析此次评估结果的合理性。

此外，报告书显示，南油集团原 W7 部分地块、G1 地块、G2 地块被调整为公共配套用地，存在被政府收回的风险，深交所表示招商蛇口此次评估过程未考虑相关风险；南油集团下属公司持有的 T102-0049 地块、T102-0230地块到期后能否进行续期存在不确定性，此次评估系按照正常续期无需补交地价作为评估前提。
深交所问询包括土地被收回或未能正常续期可能对交易标的未来经营的影响，对相关地块的评估作价未考虑前述风险因素是否合理，以及是否有利于维护上市公司利益。

前海4000亿土储货值：部分土地权属存不确定性

2019年12月9日，招商蛇口发布重大资产重组公告称，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海实业发展有限公司(以下简称“前海实业”)以其持有的深圳市招商前海驰迪实业有限公司(以下简称“招商驰迪”)100%股权向合资公司(深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司，以下简称“前海投资”)进行增资，深圳市前海开发投资控股有限公司(以下简称“前海投控”)以其持有的深圳市前海鸿昱实业投资有限公司(以下简称“前海鸿昱”)100%股权对合资公司进行增资。

交易完成后，前海实业及前海投控均各自持有合资公司50%股权，招商蛇口仍拥有对合资公司的控制权，合资公司的财务仍将继续由招商蛇口并表。

这笔涉及金额达1458亿元的重组方案堪称是“巨无霸”。
正是在这轮增资后，前海自贸投资掌握了位于深圳前海妈湾合计约 80.62 万平方米的土地使用权。

财报显示，截至2019年底，招商蛇口在前海土地整备范围内共拥有计容建面455.84万平方米的项目储备(不含人才用房)，有428.84万平方米的项目储备未开工，在蛇口太子湾片区，招商蛇口也拥有计容建面170万平方米的项目储备。

天风证券研报数据显示，招商蛇口前海自贸投资持有总建面约497.76万平方米，粗估货值为4032亿元。
招商蛇口也被媒体称为前海最大“地主”。

不过，对于招商蛇口现有深圳市南山区前海深港合作区的T102-0296和T102-0310 地块尚未取得该宗地权属证书。
此外，南油集团原 W7 部分地块、G1 地块、G2 地块被调整为公共配套用地，存在被政府收回的风险，另有两宗地存在土地使用期限到期后可能存在不能正常续期的风险。

利润增速逐年放缓

而在获利方面，年报显示，2019年招商蛇口收获毛利338.43亿元，毛利率约为34.65%，较2018年下降了4.8个百分点。
此外，2017年-2019年，招商蛇口营收增速依次为18.02%、16.25%、10.64%；归母净利润增速依次为28.06%、20.42%、5.20%，增速不断放缓。

此外，招商蛇口在2020年1-6月累计实现签约销售面积497.30万平方米，同比减少3.48%；累计实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，完成年度2500亿元销售目标的44%。