中洲为什么不涨
中洲为什么不涨
2019年中洲的财务报表非常难理解。
第一表面看2019年公司每股收益1.18元，但是净资产却只增加了0.5元。
即便去除每股分红0.1元，还有0.6元每股的差额。
第二 最终归属母公司净利润7.87亿元，而扣非后净利润0.89亿。
显示2019年公司实际主营地产业务是亏损的。
本来对于未来因为黄金台和笋岗物流园而大盈利的公司，上述细节并不重要，但是对于弄懂中洲为什么不涨，可能更加有用。
带着疑问重看年报，才发现中洲的业绩人为压制的迹象明显。
2019年中洲转让了香港地产公司形成了8.4亿的净利润，而最终净利润仅有7.87亿，推算公司的主营地产业务是亏损的。
追溯历史发现，中洲2008年以来的地产收益非常稳定，上市20多年地产主营从未有过亏损记录，为什么在恒大万科等地产巨头盈利创历史新高的时候，中洲偏偏出现主营业务亏损？仔细分析发现公司在2019年存在两块特别大的费用。
一是资产减值4.49亿，二是集体土地增值税5.08亿，而且这两个费用2018年同样的出现，2018年计提的土地增值金额更是高达10.78亿.两块比较意外的费用极大的拉低了两年的业绩。
网上学习后发现，土地增值税在房地产企业中是最复杂的一个税，非地产专业会计弄懂真的有点难。
很多企业都逃缴欠缴。
一般惯例是预缴的土地增值税是销售额的3%，按此计算2019年中洲150亿的销售额算，差额不大，但是2018年的数额异乎寻常。
一方面超高的土地增值额说明公司的土地增值了，利润率要更高了，但是为什么还要同时计提资产减值呢，矛盾出现了。
疑问解答来源于上市公司对深交所的质询答复。
公司两年计提了近8亿的存货减值，半数以上是来源佛山和无锡两个项目。
而两个项目都是2016年附近拿地的项目，高价拿地是最根本的原因。
分析了其他在建在售项目，发现利润率是正常的，多数公司的净利润比营业收入都在25%左右。
说明公司的整体利润率还是非常高的。
公司在计算资产减值的时候只把减值的项目算进去了，升值的项目没有计算，而减值的部分摊到最近两年的收益中，增值的项目还没到结算期。
规则是允许的，但是有个时间差。
简单总结就是，最近三年有大量的地产实际销售了，但是没有竣工，提前把税缴了，挤占利润。
本应该结算的时候综合计算增值减值的收益，提前把减值的部分算了，增值部分没算。
这两个时间差导致了最近两年公司的业绩低迷。
从2019年主要参股公司的盈亏看，15家公司共计盈利18亿，盈利家数10家。
亏损总额10亿，亏损家数5家。
这5家中有两家亏损大户共亏损3.97亿，两家公司实质是一个项目，惠州半岛城邦，是一次性计提。
另有佛山和无锡项目也连续两年计提了跌价准备，因此以后亏损的可能也很低。
所以综合看2019年已经把亏损的项目最大化的消化了。
有点人为的做低业绩的联想啊。
考虑到公司非国有控股，业绩高股价高对最终控制人是实质利好，为啥业绩上如此保守呢？
谁是受益者呢？ 公司的参与者中大概有几类人。
大股东，持股管理层，大资金，散户投资者。
最受益的是管理层，因为有股权激励的原因，如果2018年2019年的业绩达标，管理层就要真金白银的按照15元一股的价格买入股票。
但是这两年股价高点13，低点9元，平均价格不足11元。
公司业绩高了管理层反而是受害者，真要买入，直接二级市场买更低廉。
所以两年股权激励都没有任何行权。
其次，大股东也是受益者，最近几年大股东一直在增持，今年一季度增持幅度最大，此时股价最低，只要能低点买入，都是受益者。
大资金也是受益人，大资金持股时间长，而且未来两年有极大的利好，股价看涨，此时买入是最佳的时机。
唯一不受益的就是进进出出的散户和高位套牢的，在业绩最差股价最低的时候熬不住的就便宜了接盘者。
横向对比深圳的本地地产股，表现最差的也在最近半年翻倍了，表现好的涨了2倍多了，从业绩看没有比中洲好多少，甚至更差。
从未来预期看，没有任何一家比中洲的利好更大。
但是此时下跌中，中洲的跌幅最大，已经到了散户恐慌的阶段。
从历史走势看，中洲在2018年和大盘走势出现较大偏差，前期明显强于指数，10月后出现急速补跌。
当年公司出现了诸多利好，两次重大事项停牌，股东增持机构买入等等。
当年的因是否就是此时的果呢？
青山遮不住毕竟东流去。
未来两年的股价非常看好，未来两月的机会非常难得。
从公司的主要预收账款看，2020年公司有至少6个项目处于竣工期，合计预售账款66亿，可售至少6亿。
预计全年结算超70亿的营业收入。
公司还有已经竣工的可售房产38亿，两项合计预计2020年公司的营业收入可达100亿以上。
在前两年的大额计提后，今年的净利润更高，达到15亿以上，甚至可能到20亿。
2021年的竣工面积和2020年相差无几，公司业绩最差的时候已经过去了。
2022年黄金台和笋岗是结算年，最大的利好兑现了。
时间节点看，今年10月关键看黄金台的开工，一旦开工就是成功的一大半，市场预期明确的情况下下跌真的很难了。
未来两月是最后的机会了。