最极端地看：20、21年的兜底业绩
昨天，哥哥发了《重修：荣安未来三年都是绩优、绩优！》一贴，今天早上居然又不翼而飞了。
哥哥很不高兴。
不高兴怎么办？再整一个《最极端地看：20、21年的兜底业绩》，谈谈荣安20、21两年最最最最最最保守的业绩测算。
一、20、21两年最最最最最最保守的业绩
荣安地产已经完全把握了快周转的诀窍。
拿地一般都是几万平米、十来万平方米的地块，一期干完。
到目前为止，哥哥还没有发现荣安从拿地到交楼，一个项目的开发周期超过三年的！
再具体点，荣安一般能够做到：从拿地起计算，一年内必然开盘销售。
开盘后再过两年，必然如期交楼。
基于此，我们可以肯定地说，2019年年底之前，荣安已经开盘在售的楼盘，到2021年之前交楼，基本是板上钉钉。
如此，我们只要计算出19年年底前在售的楼盘货值，就可以得出荣安20、21两年最最最最最最保守的业绩。
这个没有疑问吧？当然要注意：这里不是说20年开盘的项目就不可能交楼，只是将这部分忽略了。
查荣安2020年债券评级报告得知：截至2019 年底，公司在售项目共36 个，可售面积367.67万平方米。
截至2019 年底，公司剩余可售面积为96.60万平方米。
荣安的项目，都是一次楼，所以，367.67万平方米这个面积就是2021年前可以交楼的面积。
同时，虽然到19年年底前还剩余96.60万平方米未售，但还有两年时间，全部售罄应该没有问题，所以，367.67万平方米这个面积就是2021年前应该交楼的面积（少量尾盘可能有，但车位等也有货值没计算，就是对冲）。
当然，这367.67万平方米不全是荣安的。
其中，根据哥哥的测算，荣安的权益大体在60%。
我们再保守一些，按55%计算权益，（2020年债券评级报告有这样一个数据：截至2019 年底，公司剩余可售面积为96.60万平方米，其中）。
计算下来，荣安的权益面积大体在202万平方米。
均价保守点，平均按1.75万每平方米，测算下来，总货值在354亿。
换一种方法验算一下：我们知道，截至19年年报，荣安的预售款在184亿。
按80%的到款率测算，可测算出已售货值在230亿。
另公司剩余可售面积为96.60万平方米，荣安权益大体在58万平方米。
目前荣安销售均价2万，货值为116亿。
加起来，总货值也差不多在350亿。
同时，19年之前已经交楼的项目，按10亿计算尾盘、车位等残值，也计入2021年前的可交楼货值。
这样，合计下来，最最保守地测算，2021年前荣安的交楼总货值也不低于360亿。
这360亿货值，内涵利润多少呢？哥哥曾经一个项目一个项目的测算过（可去翻哥哥的老帖子），虽然比去年那年报的28%的营收利润率有很大差距，但在建在售的这36个楼盘，平均的营收利润率怎么也不会低于16%。
如此，可以计算出，内涵的利润不会低于57亿！
这57亿，就是荣安20、21年最悲观的利润，折合每股收益1.80元。
两年分配，至于每年分配多少，兄弟姐妹们自己合计吧！
二、说明
1、目前在售楼盘不低于16%营收利润率，是哥哥逐个项目测算的结果，喜欢的自己去翻老帖子。
2、这个是最最最保守的保底测算，只考虑了19年前开盘的项目进入2021千的结算。
事实上，荣安今年也就是20年开盘的项目中，有大量19年拿地的几万平方米的小项目，是建设周期很短的短平快项目，明年注定还会有部分进入结转。
3、被删除的前帖曾经统计：今年，截至3月底，荣安有在建未开盘项目9个，权益建筑面积68万平方米，权益货值136亿。
克尔瑞还公布，今年1-7月，荣安新拿地项目新增权益货值近350亿。
这480多亿货值，也就保证了2022年继续绩优。
说不定业绩还会再上台阶。
4、个人看法，难免偏颇。
觉得激进，自己打折。
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