万科A(000002)房价崩塌了？

行业：房地产开发

一、公司的基本面

万科2019年营业收入3678.94亿元，同比增加23.59%；净利润为551.32亿元，同比增加11.89%。

2019年净利润率为14.99%，同比减少1.57%；净资产收益率为21.78%，同比减少1.55%，总资产收益率为3.38%，同比减少0.27%。

2019年资产负债率为84.36%，同比减少0.23%，有息负债率为15.03%，同比减少1.19%。

存货周转天数为1264.20，同比减少39.97，应收账款周转天数为1.75，同比减少0.08，应付账款周转天数为126.19，同比增加33.91，固定资产周转天数为11.71，同比增加0.44。

二、从历史收益率看

今年以来投资收益率为-12.96%，近一年投资收益率为-5.10%。
近三年年化投资收益率为7.27%，近五年年化投资收益率为17.04%，近十年年化投资收益率为16.87%，近二十年年化投资收益率为19.09%，上市至今年化投资收益率为19.22%。

三、从价值投资的角度来看

（1）估值计算

1.市盈率法：36.00元

2.市净率法：22.36元

3.市销率法：31.89元

4.市盈增长比率法：28.94元

4.股利折现法：69.66元

5.升级版股利折现法：57.47元

（2）区间法

区间下限：22.36元

区间上限：69.66元

当前股价：27.89元

（3）加权法

1.市盈率法：20%

2.市净率法：20%

3.市销率法：15%

4.市盈增长比率法：15%

4.股利折现法：15%

5.升级版股利折现法：15%

加权估值结果：39.87元

当前股价：27.88元

（4）安全边际买入

7折：27.90元

6折：23.92元

5折：19.93元

四、研判

万科在过去的一年盈利能力保持稳定，经营能力有所提高，有息负债降低，基本面运营良好。

2020年一季度营业收入为477.74亿元，同比减少1.24%；净利润为24.30亿元，同比减少24.19%，归母净利润为12.49亿元，同比增加11.49%；毛利率为31.28%，同比减少3.77%；由此可见万科一季度虽然受疫情影响，但整体是符合预期的。

7月2日，万科发布6月销售情况简报，6月实现合同销售面积501.5万平方米，同比增长2.49%，实现合同销售金额733.7亿元，同比增长10.51%，销售均价14630元/方，比5月稍微下降，20年累计销售金额3204.8亿元，同比降幅收窄到4.05%。

由此可见，万科6月销售提速明显，随着下半年销售力度的加大，全年销售额有望稳步增长。

目前市盈率在8.5倍左右，处于23%的历史分位，反映出人们的投资情绪并不高，股价是相对便宜的；根据近1年的净利润，计算PEG为0.56，说明股价是低估的；依据最近3年的净利润，计算PEG为0.63，也说明股价是低估的。

当前股价已回调进入安全边际7折买入区间，个人认为价值投资者可适当进入，耐心等待地产行业价值的回归。

小提醒：

估值并不是一成不变的，需要根据公司的业绩变化进行动态调整。
本期分析只作为学习与实践估值方法，不作为投资的建议，保持独立思考和独立判断才能拥有自己的个性。

（来源：九点解盘）