存量房贷转换选择分析
存量房贷转换选择分析 ◆ ◆ 财猫股事堂 发表于 2020-08-16 14:16:37 关于存量房贷LPR和固定利率的选择分析
为什么现在房贷计价利率需要转换？这主要与2019年底的时候一个央行公告有关系。
为了深化利率市场化改革，推动贷款报价利率（LPR）运用，2019年中国人民银行专门下发了（2019）第30号公告，要求各商业银行要对2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但尚未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金贷款），转换为以LPR为定价基准加点形成的利率计价方式。
按照当时央行的公告，2020年3月1日起开始受理利率转换工作，原则上要求在2020年8月31日截止日全部转换完毕。
五大行公告：2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。
从五大行的公告来看，银行是在加速完成这项工作，也就是说，如果自己这几天不做处理，银行会在本月底之前批量把剩余未转换的存量贷款统一转换为LPR。
公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。
为了避免这一步出现，我们可以提前想好，然后做好选择即可。
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我们先来看一下新旧利率计价方式
存量商业贷款利率原有计价方式：人行基准利率+浮动比例
新签房商业贷款利率计价方式：LPR+浮动加点
从公告出来以后，新购房者在银行商业贷款就全部采用LPR模式了。
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央行对存量房贷给出的选择方式
1、LPR
2、固定利率
从国家政策来看，给存量房贷利率转换增加了一个固定利率方式。
LPR是什么
由18家商业银行向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。
补充说明下，转换前后的实际房贷利率保持不变，在你与银行签订的下一个利率计算周期开始时，银行才会根据LPR最新报价进行调整。
本次转换LPR参照2019年12月的报价4.8%为基础。
存量房贷转换为LPR后的计价方式为LPR+固定基点
备注：固定基点=原人行利率-4.8%；1基点=0.01%。
举个例子：
你原有的房贷利率是人行基准利率85折即4.165%，转换后房贷利率计价方式就是LPR-63.5个基点；
你原有的房贷利率计价刚好是人行基准利率即4.9%，转换后房贷利率计价方式就是LPR+10个基点；
你原有的房贷利率是人行基准利率上浮10%即5.39%，转换后房贷利率计价方式就是LPR+59个基点；
固定利率：目前正在执行的合同实际利率，选择此利率为固定利率后，整个还款合同期间，还款利率一直保持不变。
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好了，现在我们来分析下央行搞这个出来的意图。
1、为什么要搞人行基准利率转LPR。
我们先做一个假设：转换是为了降低利率，降低我们购房者的负担。
如果是为了减低利率，其实可以直接把现有人行基准利率降低就可以了，这样大家每个月房贷直接就少还了，还不用这么麻烦的转来转去。
所以假设不成立。
看来转换也不是真心为了我们好啊。
通过目前中央对房地产的政策（房住不炒）来看，个人猜测国家应该是想通过LPR把房地产经济从国家主导支柱经济慢慢分离出来。
这样才更利于财政工具的利用，保障对实体经济的调控，更健康的发展实体经济。
2、LPR和固定利率的利益关系。
LPR比固定利率高，选择固定利率受益
LPR比固定利率低，选择LPR受益
从目前多数媒体建议来看，建议转LPR较多，从前文五大行公告来看，银行也会在你不做选择的情况下自动默认帮你选择LPR。
问题来了，银行真的是为了我们好？未来会让LPR一直走低？商业银行会降低对利益的追逐？这个我要在心中打一个大大的问号。
3、目前公积金五年期利率3.25%，未来LPR走低，假设极端一点，LPR会低于公积金贷款利率么，这个也是一个考量。
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接下来我们再看看当前利率的短期走势，从目前全球经济发展放慢、疫情对经济的重创，全球主要发达国家短期都处于低利率时代、大幅放水。
然后再观察目前国内经济形势和领导层对经济发展的决心，短期利率比较明确，会缓慢小幅降低，比如隔一段时间降5个基点或是10个基点。
（备注：目前LPR报价4.65%，可以看着465个基点，降5个基点就是460个基点即4.6%）
结合7月份的金融数据来看，贷款利率应该不会出现超预期宽松的政策，利率应该符合国家最近一直在提的“不搞大水漫灌”。
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通过前面的分析，我们来做一个判断，短期来看（5年-10年），利率应该会小幅下降，但降幅也会较小；至于中长期怎么变，这个还真不好说。
也就是说，LPR降低幅度有限，但短期能看得到；至于未来LPR会不会向上涨，涨多少？这个还不敢保证。
所以呢，结合前面央行搞LPR的意图分析，我们可以做一个选择结论。
如果房贷剩余时间较短（10年以内），或是有大把现金能够提前还款：选择LPR，先享受下短期政策带来的福利。
如果房贷剩余时间较长（10年以上），也不准备提前还款：选择固定利率，短期的小福利享受不到（利率短期降幅应该不会太大），但可以避免未来可能出现的意外（升息）所带来的还款压力，降低生活支出波动率。
当然，不管利率怎么变，提升赚钱能力才是最重要，在赚钱的道路上，财猫和各位读者一起共勉。
最后祝各位读者阅读愉快，周末快乐！