四平八稳——保利地产2020年半年报点评

前段时间小七分别点评了贵州茅台和海螺水泥的半年报，如果要论财报研究难度，那这两只股票应该都属于最容易看懂的那一类，假设他们的难度等级是D级的话，那保利这样的地产股财报就要上升到B级难度了（个人认为银行股、科技股属于A级难度，保险股、医药股属于S级难度），地产股财报的研究难点在于销售数据和营收数据时间错配，费用前置，利润后置，所以我之前在分析地产股财报时，都会把更多精力放在利润表以外的内容上面。

之前说过地产公司绝大部分利润都会在四季度结算，所以我们看地产股半年报时主要还是关注这家公司的整体趋势和一些地产股的专项数据。

地产股专项数据

销售收入：保利上半年销售收入2,245亿，同比下降11.12%，这个下降幅度是要大于全国商品房销售金额5.4%的下降幅度的，但保利在7月已经凭着同比增长79.8%的逆天级表现迅速将降幅收窄至2.4%，所以上半年销售的这块短板已经基本补上了。

毛利率：半年报中需要引起一定注意的就是房地产结算的毛利率由去年同期的40.96%下降到今年的35.72%，这也直接导致了今年的毛利（营业收入-营业成本）比去年同期下降了20亿左右，但对此我们不必过于担心，因为房地产业务的毛利率与当期结算的楼盘分布有很大的关系，一般核心一二线城市的楼盘毛利率较高，三四线城市的楼盘毛利率较低，小七特地去比较了今年上半年和去年上半年竣工楼盘的城市分布，明显发现今年核心一二线城市的楼盘竣工量要比去年少，就拿保利的大本营广州来说，今年上半年仅竣工了约25万平方米，而去年同期则竣工了约75万平方米，等今年年报发布时，我们不妨再重点关注一下保利的毛利率和竣工的楼盘分布。

投资收益：今年半年报一大亮点就是投资收益同比大幅增长139%，主要原因是过去几年保利和其他地产公司共同开发的合作项目增多并陆续进入了项目结转期。

融资成本：受益于今年上半年宽松的资金面，保利成功发行了很多低成本的债券和中期票据，利率在3.0%-3.8%之间，使得全部有息负债的融资成本由去年同期的4.99%进一步下降到了今年的4.84%，最近地产圈闹得沸沸扬扬的“融资三道红线”，保利是一道都没有踩。

拿地成本：今年上半年保利大幅加快了拿地节奏，合计拿地820亿，同比增长53.85%，由于增加了核心城市的拿地比例，所以拿地单价同比增长29.14%，达到了8,333元/平，拿地溢价率22%，同去年持平，拿地的权益比例上升到了73%，未来如果其他地产公司受累于"三道红线”融资不畅，那融资成本低廉且负债率较低的保利将会在土地拍卖市场获取更大的竞争优势。

小结

如果要用四个字总结保利的这份半年报就是四平八稳，无论是销售端、结算端还是融资端，都体现出了保利作为一家央企的稳健和优秀，财报评分没有变化，还是一季报的90分，小七会继续维持保利地产较高的仓位不变。

本文中用到的所有数据都来源于： 《小七持仓股研究资料集（持续更新）》，大家可以免费获取。

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（来源：小七滚雪球）