万科A：多元化业务营业收入首披露，净负债率再下降至27%

2020H1 万科A

2020上半年，万科持续践行稳健经营的策略，主要表现在两个方面，第一，坚持审慎投资，尽管上半年土地市场竞争较为激烈，万科依旧坚持理性投资，确保投资质量，新增土储64%位于长三角、京津冀、珠三角三大核心城市群；第二，净负债率进一步下降至27.0%，位于行业较低水平，万科的稳健经营有助于企业在不稳定的市场背景下保持稳定的发展。

一、销售业绩稳步恢复，上海区域领涨

2020上半年，同大部分房企一样，在2月份疫情最为严重的时候，万科的销售业绩同比降幅最大，但随着疫情的好转及企业加快线上营销，万科单月销售金额自5月份开始恢复同比增长，而后连续三月涨幅逐渐上升。
1-6月，万科实现合同销售面积2077.0万平方米，同比下降3.4%，实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%。
随着防疫工作的常态化及企业推货力度的加大，预计后期万科销售业绩会逐步恢复。

分区域来看，上海区域是四大区域中唯一一个销售金额同比上涨的区域，2020上半年实现销售金额1322.6亿元，同比上涨10.2%，占比41.3%；南方区域实现销售金额491.6亿元，同比下降21.7%，占总销售金额比例15.3%，降幅为四大区域之首，北方区域与中西部区域分别实现销售金额712.3亿元与638.5亿元，占比22.3%及19.9%。
值得一提的是，2020年8月27日，万科决定从中西部区域分拆出陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五省份，成立西北区域事业集团，主要是为了更好的布局从西安到兰州、西宁、乌鲁木齐等“一带一路”背景下的重要支点城市。

二、坚持审慎投资，土储布局均衡化

2020上半年，万科新增土地建面980.2万平米，较2019年同期下降了28.6%，投销比为0.5,自2018年以来，万科的新增土储规模便一直呈现下降的趋势，投销比也由2018年的1.2一路下降至0.5。
新增土储下降的主要原因有二，其一头部房企由于其土储规模较为充足，投资力度会随之下降，从万科的总土储规模来看，截至2020年6月30日，万科拥有总土储建面15719.6万平米，其中在建项目总建面11023.5万平米，规划中建面4696.1万平米，公司一直保持着一定的土储规模，存续比稳定在3.5以上；其二万科积极参与城市更新领域，按当前规划条件，截至2020年6月30日，万科获取的旧城改造权益建面约582.5万平米，较2019年底的492.9万平米上涨了18.2%，通过布局城市更新领域有助于公司的长期持续发展。

分区域看新增土储情况，不同于2019上半年投资重心位于北方及中西部地区，2020上半年万科的投资布局有了较大改变，四大区域新增土储占比均在20%至30%之间，土储布局均衡化。
其中，北方区域新增土储建面由2019上半年的530万平米下降至218.6万平米，中西部区域由2019上半年的518万平米下降至277.7万平米，南方区域由2019上半年的163.8万平米上升至238.4万平米，上海区域由2019上半年的162.9万平米上升至245.6万平米。
均衡化的土储布局有利于企业分散风险。
尽管上半年土地市场竞争较为激烈，万科依旧坚持理性投资，确保投资质量，分能级看，万科在一线、二线城市拿地面积占比分别为3%、43%，三四线城市占比54%；分城市群看，万科在长三角、京津冀、珠三角及其他地区的拿地面积占比分别为24%、21%、19%及36%。

三、多元化业务迅速成长，占总营收比例近8%

2020上半年，万科实现总营业收入1463.5亿元，较2019年同期上涨5.0%，实现毛利润465.5亿元，同比下降7.8%，毛利润率为31.8%，较2019年同期下降了4.4个百分点，主要原因是2019年是万科毛利润率的高点，而随着市场的趋稳，地价占售价的比例持续上升，毛利润率下降是必然趋势，万科管理层在2020年中期业绩会中提出，目前销售的毛利润率相对更低，预计年底仍会小幅回落。

其中物业服务及其他业务涨势明显，物业服务在没有分拆上市且体量为市场第一的前提下实现营业收入67亿元，同比上涨26.8%。
此外，2020上半年万科首次在年报中披露多元化业务的营业收入情况，租赁住宅实现营业收入10.5亿元，商业业务实现营业收入30.5亿元，同比增长0.3%，物流仓储业务实现营业收入8.3亿元，同比上涨36.9%，累计开业面积达616万平米，目前为在国内高标仓供应商中排名第二，冷链业务排名第一。
加上物业服务的营业收入，万科多元化业务实现营业收入合计约116.3亿元，占总营业收入约8%，多元化业务有了进一步突破。

四、净负债率再下降，保持稳健的财务策略

作为稳健性房企的代表，2020上半年万科净负债率由2019年底的33.9%进一步下降至27.0%，远低于2019 EH50平均净负债率水平，截至2020年6月30日，万科录得有息负债总额为2729.8亿元，其中短期负债及一年内到期的有息负债占比35.5%，中长期有息负债占比64.5%，债务结构合理。
现金及银行存款共1942.9亿元，现金短债比为1.95，货币资金可以完全覆盖短期有息负债。
企业的稳健经营有助于企业在不稳定的市场背景下保持稳定的发展。

万科十分稳健的债务结构也使得其融资成本较低，例如2020上半年，万科先后发行了6笔公司债，共计70亿元，平均融资成本3.28%，发行应收账款ABS优先级共计22.58亿元，平均融资成本2.56%，旗下印力集团发行了33.7亿元的CMBS产品，票面利率为3.8%，万纬物流发行了发行5.73亿元的类REITs产品，优先级共2.95亿元，成本为4.7%。
在国内融资政策趋紧的环境下，万科的低成本融资优势显著。

（来源：亿翰智库）