那些年险资追过的房企们

9月9日，阳光城集团股份有限公司发布公告，泰康人寿和泰康养老通过股份转让协议，从公司第二大股东从上海嘉闻投资管理有限公司受让13.53%的股份，正式成为阳光城战略投资人。

其实地产+保险的模式并不新鲜，早在2015年，保险资金在房地产上的动作就曾引发过一波行情上涨，房企逐渐成为保险资金的主要投资对象。
不过有的保险公司真诚求合作，有的则不然，下面我们来看看两个相反的例子。

01不受欢迎者，宝能的“爱”让万科窒息

说起对房地产的心思，就不得不提到宝能和万科。
从2015年7月11日开始，宝能系频繁举牌万科，在不到两个月的时间内便通过股市买入增持万科15%的股份，更是在当年12月4日，通过资管计划再次增持万科4.97%的股份，超越华润成为其第一大股东。
不同于华润的管财不管政，宝能系身后的姚振华明显来者不善。
万科王石看不起这个卖菜的，老姚又仗着撬过来的钱疯狂刷新资本市场的规则下限。
除了万科毒丸自己所殃及的投资者，其他的吃瓜群众看的则是不亦乐乎，拍案叫绝。
好在市场的良性竞争离不开政府直接或者间接的调控，这场闹剧最后由深圳地铁通过受让华润和恒大总计29.38%的股份成为实际第一大股东而结束。
有意思的是，这场商战将一众保险公司对房地产的想法暴露，送上了台面，或多或少的起到了先导的作用。
说完了相杀，我们谈一谈它们如何相爱。

02泰康战略投资阳光城，管理层欢迎且承诺

泰康表示，入股阳光城是因为看好它的长期价值投资收益和稳定的股息分红。
从之前18年退出茅台和19年退出双汇等消费股前十大股东我们可以看出，泰康识时务，在资产配置上是有自己的想法的。
对于阳光城而言，此次战投可以优化上市公司股东结构和提升整体股东回报。
不同于着眼短期收益的财务投资，泰康的战投定位更多的是与阳光城的利益捆绑和共赢。
所以，它入股阳光城的姿态并不低，阳光城承诺了10年（2020-2029）期间的归母净利润。
如果期间出现任一会计年度未实现承诺，将会对公司进行现金补偿，补偿金额为=当期期末承诺归母净利润数-当期期末实际归母净利润数。

受到险资入股的消息刺激，公司股票9月9日与10日连续两个涨停，并且在11日发布“股票交易异常波动公告”提醒投资者理性投资。
不过我们也同时看见了泰康与阳光城的战略合作在投资者心目中是明显的利好。
还有18年平安入股华夏幸福，平安同样也表示看中了华夏当前的低估值和未来的潜力。
由于当时华夏资金链紧张，平安的加盟无疑是一剂镇心的良药。
华夏对其不仅对赌了归母净利润的增长，还额外承诺平安对其他股东减持的股份享有优先购买权，以及管理层上的让步。
泰康和阳光城，平安与华夏，便是典型的险企战略投资房地产教材，双方诚意满满，相亲相爱。

03险资流入房地产历史，谁对地产是真爱

除了上述的例子，我们来看看其它的那些年险企追过的房企。

总体来看，险资投资房企标的无外乎两种，股权分散和股权集中的。
觊觎前者的险企，心思可能不止于投资回报，比如宝能对万科的出手。
入股后者的属于大多数，这种情况下险企一般不会介入管理层，它更加强调的便是战略合作机会和长线持股。
由于近年来中国平安和安邦保险在房地产上的出手阔绰且频繁，拿它们来说一说。
“平安是纯粹的财务投资者，我们不做野蛮人（所谓野蛮人，就是指不怀好意的收购股权较为分散的公司）”，2018年业绩发布会上，中国平安集团总经理任汇川面对媒体提问平安是否已成为中国房地产最大的投资者做出回答。
除了已经成为碧桂园、融创中国、旭辉控股、华夏幸福等房地产巨头的第二大股东，它还持有绿城、九龙仓、金地、保利等多家房企股票。
除了平安，对房地产无法释怀的还有刚刚解散的安邦。
它的光辉战绩，除了曾经差点左右宝能和万科之战的输赢以外，还有持有远洋集团和金融街将近30%的股份，它的策略是在不触发抵抗情绪的前提下最大化投资入股，濒临控股的要约。
除远洋、金融街外，它参与的地产股还包括金地集团、首开股份和葛洲坝等房企，总计市值高达千亿。

04险资缘何青睐房企

银行和保险业的资金通常体量大而且稳定，以长期、稳健的投资风格著称，这与投资房地产的回报模式相匹配。
虽然媒体日前报道银保监会查处多家保险公司违规投资地产，涉资达244亿元，但是政策上对于稳健的险企一直在尝试宽松。
例如2018年6月1日的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，首次允许保险资金涉足长租公寓市场，还有2020年7月17日，银保监会又发布《关于优化保险公司权益类资产配置监管有关事项的通知》，业绩优良且偿债稳定的险企权益投资的最高比例由30%上升到45%。
除了直接参股，险企和房企还有联营合营和项目投资等等，这些都会为险企带来较为稳定的资产收益。
而且在概念上，一些龙头房企涉足的医疗和养老地产业务和长租公寓等领域，与保险公司的“保险+医养”业务存在战略协同价值，成为险资青睐的理由。

05新压力下，险资对房企的“爱”会褪色么？

2020年上半年，阳光城净负债率为114.98%，除预收款后的资产负债率为77.62%；现金短债比为1.32。
虽然阳光城负债和融资成本相比上年同期已有所降低，但按照监管新规的三道红线标准还是连踩两线，被列入“红、橙、黄、绿”四档中的橙档。
眼下房地产市场融资日渐趋严，且监管部门无意放缓其发展，但中国城镇化改造的脚步不会停止，投资房地产的长远收益处于不可替代的位置，房企和险企依然难舍难分。
主要原因是：一方属于资金密集型产业，需要钱来高负债高周转。
在短债被掐住喉咙的大环境下，通过类似阳光城的战略投资引入险资有利于拓宽融资渠道，维持长期而稳定的周转。
而另一方有钱，资金跨期长，现金流量大而稳定，低波动、业绩预期偏差较小的优质房企能为其提供稳定和长远的收益。
二者你情我愿，何乐而不为。
往大了说，在房地产泡沫还没转化成更加多元化的资本市场和实体经济之前，中国的楼市会一直屹立，三道红线无外乎是个插曲，房地产仍然要长期在GDP里担当C位。

（来源：慧声说房）