海景房跌变白菜房，如此亲民的房价是如何出现的？

海景房跌变“白菜房”，如此“亲民”的房价是如何出现的？

山东乳山海景房1800每平？拍客实地走访发现，在乳山9万就能买到50平米带装修海景房，其他十几万一套的房源也一抓一大把。
109平大三居180度无敌海景，距海岸线不足50米，躺床上能看海。

对这样的房子，想必很多人看了会说好，会有心动的感觉。
但是，当地的中介却会劝你：谨慎。
中介劝客户谨慎，且是陌生客户，这是不多见的。
可见，当地的房价已经跌到什么程度，而且，还有继续下跌的风险。

要知道，乳山并不是一个十分落后的地方，沿海城市怎么说也差不到哪里，不可能出现房价如此不堪的地步。
事实也是，按照当地有关方面提供的数据，乳山的房价也曾火爆过，最火爆时，均价也达到了3500元/平方米，按照这样的均价，50平方米的房子，也接近20万元一套，而不是现在的9万元一套还无人问津。

必须注意，无论是均价3500元/平方米时代，还是现在的“白菜价”时代，房子还是那个房子，地点也还是那个地点，且可能现在的房子比均价3500元/平方米时质量更好、品位更高。
为什么会出现如此大的反差呢？答案只有一个——供大于求了，而且是供远大于求，只有供求关系发生了很大变化，供给远大于需求的情况下，商品房价格才会出现如此惨烈的下跌。

不重视产业发展，不想方设法提高居民收入水平，不通过发展产业吸引更多外来人员流入，不改善发展环境，而是以过度开发的方式获得一时的利益和政绩，在购买力没有提升的情况下，当然只能以价格换市场，最终连价格也拉不动市场、换不来市场。

房子是死的，房子自己不会调整自己的身价，房子的身价是由市场决定的。
而市场对房价的决定权，又取决于政府与市场的关系，取决于政府对市场的放手情况。
显然，山东乳山在处理政府与房地产市场的关系时，有形之手作用太大，有形之手对房地产市场的干预太多，从而导致市场无法有效发挥作用，无法对房价形成积极影响。
房价的上涨，市场的火爆，是在政府这只有形之手的作用下出现的。
而当政府的有形之手支撑不动市场时，市场对房价的影响力就发挥了，房价也就不可避免地出现下跌，而且是断崖式下跌。

我不知道，到乳山抢生意、抢市场的开发企业现在都怎么样了，到底是怎样的开发企业进入到乳山的。
有一点可以肯定，大型开发企业是很少有到乳山去抢市场的。
真正到乳山抢市场的，应当都是中小开发企业。
如此一来，这些开发企业就将面临比较大的风险。
毕竟，房价跌了一半多，能够再赚钱的几乎没有。
除非土地价格很低，或者地方政府给予了某些方面的优惠。
不然，能撑过去的不会太多。

我们注意到，山东乳山与曾经房地产市场火爆过的陕西神木、内蒙古鄂尔多斯等还不太相同。
无论是神木还是鄂尔多斯，至少他们是有煤炭产业做支撑的，是在煤炭价格节节高时掀起了房价上涨潮，加上外地炒房者的推动，造成房价上涨过快，最终出现“鬼城”、“空城”现象。
山东乳山没有资源，只有概念，那就是靠海。
仅仅靠海，又怎么可能带来房价的持续上涨呢。
更何况，乳山并不是一个海景旅游资源很丰富、对游客吸引力极强的城市。
所谓的海景房，只能适用于当地居民，而不是外地居民。
外地居民不可能到乳山去购房，乳山也没有这样的吸引力。
在自身条件不具备的情况下，就大肆发展房地产业，就实行过度开发，毫无疑问是重大的决策失误，应当对推动者有所“表示”。

透过乳山海景房变“白菜房”的案例，也让我们进一步感到，在如何制定地区经济社会发展规划时，一定要实事求是，要紧密切合本地实际，提出有针对性的措施和办法，而不是相当然。
眼下，各地都在抓紧编制“十四五”规划，希望山东乳山的案例能够对其他地方编制“十四五”规划有所警示。
尤其在处理城市建设、房地产开发与产业发展、居民收入增长、购买力增强问题上，更要注意产业发展和居民收入增长，而不是空中楼阁。
海上经常会出现海市蜃楼景象，城市发展可不能海市蜃楼，而要脚踏实地。

（来源：谭浩俊经济观察）