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南京高科：藏在深闺人未识南京高科，实为南京地方的，由南京国资委控制的一家房地产上
南京高科：藏在深闺人未识南京高科，实为南京地方的，由南京国资委控制的一家房地产上市公司。
根据它的业务组成，地产板块连年缩，到17年几乎都是之前开发的地产项目在销售，新开发楼盘几乎没有，目前所做都是市政业务。
股东权益16年度104亿，扣除可供出售金融资产溢价影响净资产收益率达到19.31%。
17年度108亿，扣除可供出售金融资产溢价影响净资产收益率达到17.40%。
应该说的过去，很不错了。
16年销售52亿，17年销售36亿，主营为地产的公司，这样的销售业绩确实很差，非常差。
实际上南京高科目前是南京国资委控制下的创投公司，一个以金融为主的平台。
完全可以视为投资公司。
南京高科业务的明牌是：房地产开房销售，市政业务建设。
目前存货90亿，大都是15年前开发的地产项目，开发产品22.37亿，开发成本66.67亿，卖完结转，新的楼盘没有看见，后期行响应国家号召，慢慢退出房地产开发，做点市政业务，这个板块只能视作公用事业。
公司目前涉足于大健康产业和大创投，准备大变革，政府需要孵化器平台，产融结合需要平台，南京高科再恰当不过的介入，新做的创投项目的股权投资做的比较多，类似风投项目，25个项目，各个都规模不大，按成本计量的投入13.22亿，至于效果怎么样，目前不好评定，如果里面有那么几个上市成功，又是一个南京银行，咋整呢？孵化器孵化的好，能飞凤凰，孵化的不好，亏点小钱。
比如孵化的好的臣功制药，贡献不少销售收入。
现在评定已经做的，看见效果的几个项目。
创投方面，优质投资项目有：南京银行 、中信证券 、栖霞建设和厦门钨业等知名上市企业。
在南京高科金融资产里面做了一下几个分类：交易性金融资产1.2和其他流动资产5.45亿，可供出售金融资产金融资产:103亿。
长期股权投资17.11亿（成本核算）等金融资产126.44亿，现金和银行借款及预收账款的负债部分等房产交付做抵消。
南京高科作为投资公司，符合金融属性，用市净率估值比较恰当，126.44亿的金融资产到底是哪些，增值空间有多少？ 最大的部分是以公允价值计量的可供出售金融资产，公司持有 南京银行、中信证券、栖霞建设、厦门钨业 股票近91亿元，其中南京银行60多亿，持股比例9.3%，已经增厚了南京高科的净资产，作为第三大股东，投资成本仅6亿， 南京银行现在是现金奶牛。
栖霞建设重仓的河北银行，受益于雄安新区的开发，也间接增厚南京高科的净资产。
成本计量的股权投资13.22亿。
毛估估金融资产100亿。
其他主营业务资产估值又如何呢？房地产业务在存货中体现，指存量的土地和房子，截止1季度末，存货90亿，按照28%利润率，房地产业务价值115亿。
臣功制药，每年收入4.11亿元，净利润6千万，按医药行业20倍市盈率，臣功制药价值12亿。
除金融资产外，其他资产价值115+12=127亿。
大概这样目测了一下，南京高科价值：200亿。
可是我们却看到目前公司市值109亿！也就是说，我给109亿买下南京高科，实际价值超出200亿，这个5折的价格应该是很划算的。
金融资产流动性是很好的，按照目前市场市值其实只买了金融资产，其他都打包送我，每年南京银行这个现金奶牛还送钱给我，历年来南京高科的分红不大方也不小气，为什么市场不认可呢？具备金融属性的公司貌似目前市场都不怎么待见。
目前南京高科在转型期，主营房地产业务缩，投资者大多不看好，南京国资委处在一个徘徊阶段，房地产看不懂将来，也不知道方向。
而大健康、大创投又又吃了不少甜头，国资公司大多有举棋不定的毛病，没有啥激情。
南京高科的管理层还是比较诚实，没有必要去犯错，也很多时候保守，即便做投资金融也存在不确定性和投资失败，未来存在较大不确定性；这个估值测算是对金融资产估值，房地产是一个摇摆不定，政策风险很大的行业，而南京高科大多数人忽略了它的隐形资产，所以藏在深闺不被看好。