42家房企超线，后续如何优化剔除预收款后的资产负债率？

2020年中期EH50房企剔除预收款后的资产负债率

研究模型全景展示

<第十二部，资产负债率>

2020年9月

中国绝大多数省市实行房屋预售制度，在期房销售模式下，房企沉淀了大量的销售资金，但是在交付实现制的会计制度下，这部分资金以合同负债、预收款项等形式存在于企业的流动负债中，导致常用来衡量企业资本债务结构的指标——资产负债率，在房地产行业中黯然失色。
考虑到期房销售特征后，业内常采用剔除预收款后的资产负债率衡量房企的资产负债结构以及债务水平。

下文中，亿翰智库采用总资产和总负债双向剔除预收款，以及总负债单项剔除预收款等两种方式定义剔除预收款后的资产负债率，以分析50家典型房企截至2020年6月30日的债务水平。

亿翰百科

资产负债率

剔除预收款后的资产负债率是衡量房企资产负债结构以及债务水平的常用指标。
剔除预收款后的资产负债率越高，表明企业的资产结构中负债占比更大；反之则负债占比低。

剔除预收款后的资产负债率（双向扣除）=（总负债-预收款）/(总资产-预收款)；

剔除预收款后的资产负债率（单向扣除）=（总负债-预收款）/总资产。

解读

一、仅7家房企剔除预收款后的资产负债率低于70%，未来需重视债务管控

2020年8月，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,传闻会议为房企融资划定了“三道红线”，其中一条红线是“剔除预收款后的资产负债率大于70%”从2020年最新的半年报数据看，双向剔除预收款时，EH50样本房企剔除预收款后的资产负债率均值为74.7%，与2019年持平，然而其中仅有7家房企双向剔除预收款后的资产负债率低于70%，位于红线之下，并且位于红线以内的房企数量比2019年末减少了4家。
从定义上看，单向剔除预收款后的资产负债率分母更大，因此同一家企业单向剔除时资产负债率更低。
单向剔除时，有45家房企资产负债率低于70%的红线（注：下文将采用更为严格的指标，即双向剔除的资产负债率，进行分析）。

若以红线为标准，容易发现在EH50样本房企中，位于70%安全线以下的房企仅7家，这7个房企中有3家央企，1家国企，以及3家具有稳健财务特征的民营房企。
剩余的43家房企中，有34家房企剔除预收款后的资产负债率介于70%-80%之间，有8家房企大于80%，以及中国金茂尚无合同负债数据，无法计算该指标。
从EH50房企剔除预收款后的资产负债率分布情况看，多数房企杠杆使用力度较大，企业多以外部资本推动资产规模的增长。

另外，与2019年末相比，有29家房企在2020年上半年剔除预收款后的总负债增速大于剔除预收款后的总资产增速，因此双向剔除预收款后的资产负债率增加；而另外20家房企剔除预收款后的负债增速小于资产增速，剔除预收款后的资产负债率略下降。
在2020年上半年，新冠疫情爆发，中美博弈加剧，地产行业严格执行“房住不炒”，在房地产行业不确定性增加的行业背景下，仍然有一半以上的房企债务增速高于资产增速，也就是说，加杠杆促增长的模式仍在继续。

不论哪个行业，资产负债率越高，意味着债务风险越大。
房地产行业也不例外，房企剔除预收款后的资产负债率过高，对房企而言同样代表的是资本债务结构失衡，风险偏高。
这样的企业越多，整个行业的风险也将成倍地放大。
在当前的行业环境下，将“剔除预收款后的资产负债率高于70%”作为红线的划分标准，我们认为具有一定的风险提示意义，有助于提示房企降低负债，控制债务风险。

二、提升预收款结转速度，优化剔除预收款后的资产负债率

房地产是资本密集型行业，外加期房销售模式以及收付实现制的会计政策，使得房企往往拥有大量的预收款，并且以流动负债的形式呈现在资产负债表中。
从双向剔除预收款后的资产负债率的计算公式看，如果企业预收款越高，那么在资产和负债不变的情况下，剔除预收款后的资产负债率越大。
因此，我们也可以从预收款的角度来解释剔除预收款后的资产负债率变动，以及思考后续房企如何优化该指标。

截至2020年6月30日，EH50房企的预收款合计56322亿元，较2019年末52426亿元增长7.4%，其中共有34家房企的预收款实现了正增长。
我们认为，一方面，在新冠疫情冲击下，较多的房企加大营销力度，如促销售、抓回款，从而使得房企的预收款增加。
另一方面，上半年受疫情影响，部分房企的少数项目可能因疫情原因，延期交付，导致收入未结转，而这一部分仍然停留在预售账款之中。

2020年上半年有34家房企预收款增加，预收款将保障企业未来营业收入的结转，但是预收款增加而不结转为收入，也会影响企业剔除预收款后的资产负债率。
因为企业预收款结转后，产生净利润，然后净利润转化为净资产，从而增加总资产规模，最终将降低企业剔除预收款后的资产负债率。

（来源：亿翰智库）