文/云舒
刚刚，证监会正式发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，意味着万亿级别的公募REITs市场启航。
下面，云舒用一篇文章聊聊什么是REITs。
房地产基金是什么
REITs（Real Estate Investment Trusts），直译过来就是房地产投资信托基金（下文统一称房地产基金），也是基金的一种。
一般大家所知的基金呢，主要投资的是股票、债券等传统资产，而房地产基金不同的是，它主要投资房地产，包括住宅、商铺、基础设施等物业地产。
相信大家都知道，买楼当房东或者买地当地主，并不是一件容易的事情。
第一，房地产总价高，一栋房产百万千万起步，而地段好的商铺也不便宜，房地产对于大多数人来说，投资门槛还是非常高的；
第二，房地产流动性差，买卖涉及较多税费，交易成本高，买卖不方便；
第三，收租、运营维护还需要花时间花精力打理，其实当房东当地主也是一项脑力活。
正如要买整个万科有难度，没关系，可以去股市买万科的股票，90年代上市的万科是国内最早的上市公司，也是成长成为地产行业的标杆之一。
那为什么不能把房地产丢上市呢？
房地产基金就是把房地产打包上市的工具，房地产基金上市后，基民可以像买卖股票一样买卖房地产基金，投资门槛低，流动性好，还不用惦记着收租管理，岂不是很好。
因此，房地产基金本质上就是雇了一个专业团队，买了一篮子的房地产资产，交给他们管理，吃着租金收入，获得地产增值收益。
房地产基金起源于上世纪60年代的美国。
截止2019年末，全美已有201只公募REITs产品，总市值1.3万亿美元。
而亚洲的房地产基金市场发展也很快，例如2005年上市的领展房产基金（00823.HK），是香港第一只和亚洲最大的房地产基金，也是恒生指数成分股之一，上市十余年已获得了数倍的增长，上市以来最高涨幅10倍，成长性不输于股票，但波动明显比股票低。
国内有房地产基金么
国内目前没有真正意义上的房地产基金。
有点关系的主要只有这么几个产品：
2015年成立的鹏华前海万科REITs（184801.SZ），只有不到一半的资产买了前海万科公馆项目股权，获得2015年至2023年的收入，到期后由万科回购，事实上只有一个阶段的收益权，与国外的房地产基金不同。
此外，还有几只投资海外房地产基金的QDII产品。
例如鹏华美国房地产（206011.OF）、嘉实全球房地产（070031.OF）、广发美国房地产（000179.OF）等。
这几只产品主要是通过购买海外的房地产基金的方式，投资海外房地产。
未来的基础设施基金值得买么
国内房地产基金业务刚刚起步。
此次证监会新发布的新规，将引入基础设施领域的房地产基金产品，暂时还未放行住宅和商业地产领域的房地产基金。
基础设施领域，目前来看，项目较为优质，具备投资价值的领域，主要包括这么几块：
物流园区，物流仓储行业近年来增长明显，高标准仓库一直较为紧缺，租金回报率较为可观；
高速公路，高速公路具备持续稳定的现金流，具备持续经营能力，随着高速公路路网建设完善，高速公路客流不断增长，具备较好的增长潜力；
互联网数据中心，随着5G和人工智能等新一代技术应用和推广，如服务器、机柜等互联网硬件的需求不断增长，租金收入稳定增长并可预期，被称为“数字世界的商铺”。
国内房地产基金已经筹备了相当长的时间，前期云舒知道有不少同行已经在筹备了，相信本月内就会有基础设施房地产基金上报证监会。
十分期待着这样的产品落地。
风险提示：本文所有内容均为云舒本人结合公开数据进行的客观分析，所有结论仅供参考。
所列的基金产品并非保本产品，存在亏损的可能，并不一定适合所有人。
基金产品历史业绩并不代表未来表现，云舒也不对其未来业绩进行任何保证或承诺。
投资有风险，入市需谨慎。
我是云舒，获得CFA资格的基金从业人员，13年投资经历的老司机。
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