REITs(Real Estate Investment Trusts)，即不动产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
此前中国不动产投资领域有类似的资产支持证券产品，但以私募基金为主，并没有真正意义上的公募REITs。
上述北京某信托公司总经理对记者表示，“原来资产证券化的投资者算是债权投资，也基本上都是机构投资者主导，除了原来央企AAA的优先级之外，其他的基本没什么流动性，都要持有到期。
”
此次证监会发布的《指引》，意味着公募REITs要在基础设施领域率先开展，这是前所未有的。
根据《指引》的要求，公募REITs基金在试点阶段将比照股票网下询价机制定价，定价后比照LOF基金模式发售、封闭式基金运作，采用“战略配售+网下询价发行+公众投资者”的方式发行，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
“这次公募基金是可以对老百姓发行的，公募基金如果加上类似LoF（上市型开放式基金）这种交易机制，就可以有二级市场了，法律关系上这是股权投资，投资者更有风险自担的理念，不用搞刚性兑付。
” 上述北京某信托公司总经理说。
在国外，公募REITs已经有了较为成熟的市场。
美国于20世纪60年代推出公募REITs，中建投信托总经理谭硕表示，“美国REITs底层资产类包括办公地产、工业地产、零售地产、基础设施、数据中心、医疗健康等14种资产类别，在三大交易所上市的REITs有220多只，流通市值超过1万亿美元，其中美国基础设施REITs市值占总市值的比例最高，达到20%以上。
”
不过，据谭硕称，美国是在其国内REITs发展了将近50年后（2007年）才将基础设施正式纳入REITs范畴的。
中国与之恰好相反，要率先在基础设施领域试水，并且从一开始就对公募REITs经营行为进行了规范。
根据《指引》规定，公募REITs基金管理人除应当具备常规公募基金投资管理能力外，还应当配备不少于3 名具有5 年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员。