近日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，加上前段时间南方周末一文《蛋壳公寓CEO被调查，事涉六亿投资款》又把长租公寓拉回到大众视野，再鞭尸一回。
春节疫情期间，长租公寓资金链告急，左手拒付房东房租，右手给租客涨租，房东无奈收房。
又因为租金贷已被长租公寓从银行一次性提走，租客流落街头还要背负着银行的欠款。
行情好时，大赚特赚；不好时，就要房东和租客来背锅，长租公寓现在只要一出现，就会站在风口浪尖上，被众人唾弃，名声臭大街。
洞察本质，真相真的如此嘛？
01 性本善
长租公寓，起步来说，就是干着二房东的活，从房东那低价批发房子，然后高价零售给租客，赚的是租金差。
可能顺带整点保洁、网络、维修保养等服务业务，赚点辛苦钱，再狠点，安装个电表，把居民用电按商业用电收租客算电费，这些都是基本套路。
绝大多数的商场、酒店，共享办公空间、高速公路运营商，其本质也都是这么玩的。
商业模式古老，也没什么花样可玩，对资本也没啥吸引力，自然谈不上道德瑕疵。
只不过在互联网大潮的冲击下，前期为了跑马圈地，玩了一段时间的高价收房，转手低价再转租出去的“活雷锋”。
这也没啥，2015年前后所有的互联网创业创新和补贴不都是这么玩的嘛！
最终目的还是为了多赚点租金差，只不过现在可能倒挂亏了些，等我规模坐上去，一并给你拿回来。
02 ABS的变异
一旦你的长租公寓做大做强，再创辉煌之际，二房东发展到手握几万套房子，轻轻松松月流水就几个亿，华尔街那句经典名言就会在你的脑海上空盘旋——如果你有一个稳定的现金流，那就将它证券化。
毕竟，你的底层客户都是在一线城市有着稳定工作&收入的、大学刚毕业入职没几年的，坚实的、几乎不会违约，有着最强的消费能力和消费欲望的小白领。
多好的流量入口呀！若不加以利用，岂不是捧着个金碗去讨饭。
可租金贷的资产证券化（ABS)一旦有一个玩家开启，那~这个市场是没法停下来的。
如果你不做，你的对手做了，你的地盘就会越来越小，之前“活雷锋”的投入收回来的可能性就越小，最终被搞死的看就是你了。
这就像当初搞连环现金贷高炮一样，大家都在搞连环套路贷，就你不搞，最后大家都会把用户介绍到你这个平台来薅羊毛，拆你的墙来补他家的墙，直至你被掏空。
劣币驱逐良币，不是说你想不想做大的问题，所有的外部条件推着你蒙眼狂奔，跑马圈地，至死方休。
资本A轮、B轮……直至上市的加持，赚取股民的钱、定位中高端，品质租房，消费升级的历史责任感、公关宣传、平台价值带了的品牌溢价、补贴大战......
03 涨租金不是我的原罪
另外还有就是，突然有一天，整个城市的房租都上涨了，舆论齐刷刷地指向长租公寓：是不是你干的？
你很无语，虽然自己是出了点力，但市场份额还远没有强大到可以影响一个城市整体房价上涨的地步；你很叫屈，明明是政府清理蚁族群租房，把租客硬生生赶到中高端的，怎么长租公寓就成了背锅侠？
长租公寓觉得自己无辜。
现金流稳定、风险可控，手握如此适宜打包的底层资产，整点高级点的金融工具有错吗？工具又没错，错的是用工具干坏事的人，一个两个的长租公寓跑路倒闭，至于谈虎色变、因噎废食、一竿子打翻一船人嘛？玩点高级的金融工具有错吗？
君不见，租购并举，本身就是市场需求。
但随着接二连三的长租公寓暴雷，很多人又都在回味胡景晖的“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。
”
但到底哪里厉害，又说不清。
04 房屋“银行”的本质
很多人搞不明白，长租公寓因为专业，规模化降低成本，把品质、省心、实惠的房子提供给租客，使之绕过黑中介的坑，不好嘛？哪怕是个人房东，也是希望租客是年付的，甚至不惜在租金上打点折扣，可租客一下子掏出押一付三毕竟不是比小数目。
长租公寓只是利用租金贷这个金融工具把这个门槛降到了押一付一，有什么不对吗？
如果不对的话，那我们玩了几十年的买房按揭又该按什么论处呢？住房按揭不就是让人使用杠杆，把未来可以预期的收入变现使用嘛！不然的话，又有几成人可以全款买房呢？
如果你把上图和银行的商业模式一对比，就能咂摸出点味道来了。
银行面向公众吸收存款，再向企业放贷，赚的是息差，而长租公寓是面向公众吸收房屋，用合同把它货币化，再转手租给租客，赚的是租金差。
滥用租金贷，利用租客的信用为自己融资扩张背书，至于融来的钱怎么用，用多少比例，没有人管，也没有人问。
你听说过银行拉来存款之后，钱想怎么用就怎么用的嘛？
息差VS租金差！
本质上干得其实和银行一样的生意，本应同等级别的监管，却游离在金融监管者之外。
凭本事圈来的钱，一大块肥肉放在嘴边，还没有人监管，真的要指望全靠良心去约束自己嘛？
相关证券：蛋壳公寓(DNK)（来源：栋察栋见）