房企座谈聊了啥？
上月，住建部和央行联合召开重点房企座谈会，在广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
近期，围绕规则和房地产市场的讨论持续升温。
有媒体走访多家参与会议的房企高层和监管部门后获悉，会上央行领导阐述了融资规则出台的背后逻辑和未来取向。
P1 有助于房地产市场健康发展和金融安全
近年来，我国房地产行业集中度明显提高，同时负债率高且增速较快、单家企业负债规模大等。
数据显示，2019年末，上市或发债的300余家房企平均资产负债率为77.4％，较2015年末增长5.3个百分点，不少大型房企杠杆率还在高位攀升。
融创中国、中国恒大、绿地控股的剔除预收款后的资产负债率分别位86%、78%和82%，相比之下，隆基泰和的这项指标仅有54%。
从金融行业的视角看，房地产贷款占整个银行业贷款的三分之一，长期的共生互利关系将两大行业紧紧捆绑在一起。
业内专家表示，在高负债、高杠杆的背景下，目前的房地产行业存在两个“悖论”：
一是尽管杠杆率已高，但很多房企依然力求加速扩张，金融机构也愿意继续“借钱”给高杠杆的大型房企；
另外，与其他行业追求存货高周转不同，地产行业普遍背道而驰地追求地周转，因此企业的土地储备会越发增多。
“悖论”体现了房企和金融机构对于房价持续上升的预期：只要房价继续走高，囤地、加杠杆就有利可图。
然而高负债背后终究对应更重的利息负担。
据统计，2019年80家代表房企平均融资成本为7.5％，不少高杠杆房企境外发债利率长期高于10％。
这就倒退每年房价涨速需高于利息资本化率。
这一旧逻辑在过去几轮房价上涨周期中被反复验证。
然而在“房住不炒”和“三稳”基调下，原本依赖房价持续快速上涨的高杠杆、高负债模式面临较大风险，这也引发了针对行业惯用逻辑持续性的怀疑。
一位接近监管人士表示，房产企业负债对应着金融机构的资产，可以由房地产行业主管部门从企业端加强管理，也可以由金融主管部门从金融机构融资的角度进行管理。
新规则通过引导和约束金融机构对房地产企业的融资行为，并通过与企业的持续沟通和交流，引导其更加关注自身的财务稳健性指标和负债水平，按照审慎稳健经营的方向，主动调整负债规模和杠杆率。
P2 房地产融资规则化、透明化
房地产金融调控政策规则化、透明化是新规出台的另一目的。
媒体获悉，会上央行领导表示，过去对房地产企业的融资政策并不那么透明，多数时间是通过对银行窗口指导的方式进行，企业有时也会陷入困惑。
中央明确提出“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”以来，房地产行业和企业自身也有较强的调整意愿，但出于政策可能变动以及行业竞争等考虑，多数房地产企业还处于观望状态，既不利于企业正常经营活动的安排，也容易陷入多方博弈的局面。
目前，监管部门设置“三道红线”，根据各家房企财务状况，按照踩线条数不同，从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理，每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%。
这一规则被市场总结为“三线四档5%”新规。
业内人士表示，融资管理规则为企业安排了过渡期，对市场的影响有限，有助于企业稳妥有序逐步降低杠杆水平。
P3 不同房企诉求不同
参会知情人士指出，由于各自发展的方式、节奏和所处境遇的不同，房企关注新规的着眼点差别较大，代表性诉求主要集中在土地估值方式、是否就多元化经营加以区分，以及规则向行业推广时间等问题上。
希望改变资产计量方式
例如，土地储备较多的房企希望将持有的大量按成本计价的土地增值计入资产，以还原真实偿债水平。
央行相关人士回应称，资产计算计算规则都有明确规定，主要基于经审计且公开披露的财务报表、土地估值机构、估值标准、会计准则及审计等依据。
以会计准则和财务报表作为依据，能确保规则的合理、公平和可操作。
此外，若企业财报违反会计准则要求，也会相应依照相关法律法规进行处理。
央行人士还指出，“规则目的之一是通过合理约束高杠杆企业负债行为，引导企业加快开发，避免囤房囤地行为，如果对土地增值的处理不遵循会计准则，相当于释放了鼓励企业囤积土地以待升值的信号，与规则初衷不符。
”
希望调整有息负债统计
另外，更多进行多元化经营的房企，希望核算方式能够将城市更新、教育等其他业务的负债剥离统计，不纳入有息负债管理。
央行和住建部回应，房企多元化都有各自不同的考量。
无论从目的还是操作性考虑，规则依据都是企业的财报。
若按照会计准则，相关领域不纳入合并报告，规则适用时也将遵循同一原则。
同时，规则对于符合住房制度改革方向的领域也有相应的激励措施，对企业内部设立的住房租赁法人，符合国家住房租赁政策导向的，就可以从合并报表有息负债中剔除。
担心红线打破竞争格局
一些负债指标较好的企业则更关心“三线四档5%”新规是否以及何时推广至全行业，担心15%的规模限制会打破现有竞争格局，给规则适用以外的企业反超机会。
另外，规则内的中型房企中，部分民营房企财务风格激进且土储质量相对较弱，后续去杠杆压力较大，红档和橙档的中型房企未来弯道超车十分困难，部分存在信用基本面恶化风险。
对此，央行和住建部表示，房地产行业集中度很高，高负债问题也主要集中在重点企业，规则针对重点企业，依据则主要是会计报表，推广至全部11万余家房地产企业既不现实也无必要，但明年起将逐步覆盖更多的重点房地产企业。
对于适用规则的企业，未来有望拥有更大的融资灵活性。
实际上，规则本身也是各方意见的反映，体现了行业整体对于未来发展方向的预期。
知情人士透露，会上央行领导表示，建立房地产金融管理长效机制，题中应有之义就是政策的规则化和透明化，重点房地产企业资金监测和融资管理规则就是这一努力的组成部分。
目前，相关部门正在加快推进住房租赁市场顶层设计，完善住房租赁金融政策体系，支持“租购并举”。
这些新的政策，在执行过程中，也会与市场不断沟通、评估、校正和完善。
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（来源：蔚然财富）