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游离在银行监管之外的租房金融

2020年9月14日  11:54:20 来源:168炒股学习网  阅读:149人次
股友栋见
发表于 财富号评论(cfhpl)
游离在银行监管之外的租房金融

近日,住房和城乡建设部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,加上前段时间南方周末一文《蛋壳公寓CEO被调查,事涉六亿投资款》又把长租公寓拉回到大众视野,再鞭尸一回。

春节疫情期间,长租公寓资金链告急,左手拒付房东房租,右手给租客涨租,房东无奈收房。
又因为租金贷已被长租公寓从银行一次性提走,租客流落街头还要背负着银行的欠款。

行情好时,大赚特赚;不好时,就要房东和租客来背锅,长租公寓现在只要一出现,就会站在风口浪尖上,被众人唾弃,名声臭大街。

洞察本质,真相真的如此嘛?

01 性本善

长租公寓,起步来说,就是干着二房东的活,从房东那低价批发房子,然后高价零售给租客,赚的是租金差。

可能顺带整点保洁、网络、维修保养等服务业务,赚点辛苦钱,再狠点,安装个电表,把居民用电按商业用电收租客算电费,这些都是基本套路。

绝大多数的商场、酒店,共享办公空间、高速公路运营商,其本质也都是这么玩的。
商业模式古老,也没什么花样可玩,对资本也没啥吸引力,自然谈不上道德瑕疵。

只不过在互联网大潮的冲击下,前期为了跑马圈地,玩了一段时间的高价收房,转手低价再转租出去的“活雷锋”。

这也没啥,2015年前后所有的互联网创业创新和补贴不都是这么玩的嘛!

最终目的还是为了多赚点租金差,只不过现在可能倒挂亏了些,等我规模坐上去,一并给你拿回来。

02 ABS的变异

一旦你的长租公寓做大做强,再创辉煌之际,二房东发展到手握几万套房子,轻轻松松月流水就几个亿,华尔街那句经典名言就会在你的脑海上空盘旋——如果你有一个稳定的现金流,那就将它证券化。

毕竟,你的底层客户都是在一线城市有着稳定工作&收入的、大学刚毕业入职没几年的,坚实的、几乎不会违约,有着最强的消费能力和消费欲望的小白领。

多好的流量入口呀!若不加以利用,岂不是捧着个金碗去讨饭。

可租金贷的资产证券化(ABS)一旦有一个玩家开启,那~这个市场是没法停下来的。

如果你不做,你的对手做了,你的地盘就会越来越小,之前“活雷锋”的投入收回来的可能性就越小,最终被搞死的看就是你了。

这就像当初搞连环现金贷高炮一样,大家都在搞连环套路贷,就你不搞,最后大家都会把用户介绍到你这个平台来薅羊毛,拆你的墙来补他家的墙,直至你被掏空。

劣币驱逐良币,不是说你想不想做大的问题,所有的外部条件推着你蒙眼狂奔,跑马圈地,至死方休。

资本A轮、B轮……直至上市的加持,赚取股民的钱、定位中高端,品质租房,消费升级的历史责任感、公关宣传、平台价值带了的品牌溢价、补贴大战......

03 涨租金不是我的原罪

另外还有就是,突然有一天,整个城市的房租都上涨了,舆论齐刷刷地指向长租公寓:是不是你干的?

你很无语,虽然自己是出了点力,但市场份额还远没有强大到可以影响一个城市整体房价上涨的地步;你很叫屈,明明是政府清理蚁族群租房,把租客硬生生赶到中高端的,怎么长租公寓就成了背锅侠?

长租公寓觉得自己无辜。

现金流稳定、风险可控,手握如此适宜打包的底层资产,整点高级点的金融工具有错吗?工具又没错,错的是用工具干坏事的人,一个两个的长租公寓跑路倒闭,至于谈虎色变、因噎废食、一竿子打翻一船人嘛?玩点高级的金融工具有错吗?

君不见,租购并举,本身就是市场需求。
但随着接二连三的长租公寓暴雷,很多人又都在回味胡景晖的“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。

但到底哪里厉害,又说不清。

04 房屋“银行”的本质

很多人搞不明白,长租公寓因为专业,规模化降低成本,把品质、省心、实惠的房子提供给租客,使之绕过黑中介的坑,不好嘛?哪怕是个人房东,也是希望租客是年付的,甚至不惜在租金上打点折扣,可租客一下子掏出押一付三毕竟不是比小数目。
长租公寓只是利用租金贷这个金融工具把这个门槛降到了押一付一,有什么不对吗?

如果不对的话,那我们玩了几十年的买房按揭又该按什么论处呢?住房按揭不就是让人使用杠杆,把未来可以预期的收入变现使用嘛!不然的话,又有几成人可以全款买房呢?

如果你把上图和银行的商业模式一对比,就能咂摸出点味道来了。

银行面向公众吸收存款,再向企业放贷,赚的是息差,而长租公寓是面向公众吸收房屋,用合同把它货币化,再转手租给租客,赚的是租金差。

滥用租金贷,利用租客的信用为自己融资扩张背书,至于融来的钱怎么用,用多少比例,没有人管,也没有人问。
你听说过银行拉来存款之后,钱想怎么用就怎么用的嘛?

息差VS租金差!

本质上干得其实和银行一样的生意,本应同等级别的监管,却游离在金融监管者之外。

凭本事圈来的钱,一大块肥肉放在嘴边,还没有人监管,真的要指望全靠良心去约束自己嘛?

相关证券:蛋壳公寓(DNK)

(来源:栋察栋见)

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