MBAer强哥分享：“过去十年，我投资房产的决策逻辑” （干货推荐）

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同学们，晚上好！我们校友俱乐部通知我说让我和大家聊一聊关于房地产的事情，我仔细想一想，在我学习所谓的“财务自由”的过程中，房地产是我第一次，也是最先入手去实践的一件事情。这个过程当中，自己看了很多书，也做了一些探索和实践，那么我给大家谈一谈我自己的心得体会，看对大家是否会有一些启发。

房地产是一个非常有意思的事情，要把房地产这个事情讲清楚，必须有一个大的前提，房地产是从资本主义社会当中发展起来的。那么我们在讲房地产的时候，不可能脱离房地产发展的生存环境，那就是现代资本主义制度。

现代资本主义制度——是以现代为基础的金融体制下的奴隶社会。

我简单说明下我对现代资本主义制度的理解。现代资本主义制度是以现代为基础的金融体制下的奴隶社会。为什么这么说呢？是因为现代资本主义社会中，资本家可以凌驾于皇权，凌驾于国家意志，处在一个制定游戏规则的立场上，来制定所有人的生活方式。为什么这么说呢？因为他可以制定制度，以法律的形式来保障他们的利益的，这个在投资上是一个最高的级别：制定制度。制定制度为什么重要呢？因为在投资领域当中，他能站在所有人的至高点上，制定游戏规则是非常重要的。

如何制定游戏规则——不论你在哪里，你只要在我的领土流动，就有办法把你管理到

接下来我就来谈谈资本主义的游戏规则是怎么制定的。大家知道英国圈地运动以后，把农民赶走，离开了土地，因为工业化的发展，他们会出现一个问题，人员开始流动，而他们没有了土地，要开始找活儿维持生计。在开始流动的时候，农民在封建时代，领主对农民的剥削是很简单的，你只要交租子就可以了。但是人一旦流动，他找农民收租就比较麻烦。

在这种情况下怎么办呢？统治者处心积虑地想了一个办法：不论你在哪里，能否有一种什么方法把你管理到，因为你不种地了，但是除了所得税以外（因为所得税是找工作时候才支付的），你若不找工作我根本剥削不到你。在这种环境下，制定游戏规则的人就想出了一个很恶毒的方法，你离开土地了，你流动是没有问题的，但中国古话“居者有其屋”，你只要在我的领土流动，你必须要找一个地方居住下来，那么居住的地方就是我们所谓的“房地产”。

房地产本质——以一辈子债务的方式锁定你未来可支配收入

接下来就是：房地产到底是什么呢？其实大家都知道，房地产是个很有意思的事情。一讲到房地产，大家马上会想到一个词：“银行按揭”。因为房地产你不可能是用全款去买，那势必就要去问银行借钱。那么你问银行借钱的时候，银行说你借钱的利率是银行说了算的，你自己是没有任何讨价还价余地的。他们站在了制定游戏规则的至高点上。

但是，大家都知道，银行按揭是英语的翻译，听上去比较中性，但这个字的字根是从法语中来的，法语字典对这个字的翻译是“终身债务”，这个解释就把房地产的本质讲清楚了。也就是说，你买房子，这只是一个工具，目的是要让你有了终身负债。就是你问我借钱，你要还我一辈子。

其实这个帐也很容易算，你到网上去搜索任何一个有关银行按揭的计算器，你算下，如果你问银行借100万，按照现在的固定利率，借30年，差不多你要连本带利要归还192万。也就是说，你问银行借钱，银行说我不论你在干什么，你将来的成就如何，但是你的未来，你的可支配收入的一部分，是我给你锁死的，这个就是房地产的本质。

房地产的价格，当你呼天抢地地说“我买不起，房价已经上天了”, 其实这是伪命题，因为房子不是说你现在买的起否，而是说你一辈子买的起否。这个是我们看到所有的，包括铺天盖地房地产有关的文章，我个人认为99.9%都是在瞎说。他们没有把房地产的本质告诉你。

房地产的价格，翻出10年前的旧报纸，论调和现在的一模一样，为什么会产生这种情况呢？其实非常简单，游戏规则的制定者，他的目标是随着你盈利能力的增长，我一定要想办法把你未来你盈利能力增长的部分以我的步伐把它锁起来，为我所用，这就是制定游戏规则人的出发点。这也就是为什么房地产的价格永远快速地跑在你收入增长的前列的一个根本原因。

但是，很有意思的是，我们中国是一个社会主义国家，他只是简单粗暴地复制了资本主义的方法，但资本主义他知道这样残酷剥削老百姓，早晚会有问题，所以他也留了很多窗口。我后面会提到这些窗口对我们的功用在哪里。

我先要说明的是，房地产的本质，终极目标是它以一辈子债务的方式锁定你未来可支配收入，这是房地产本质。因为不论你干什么，不论你在哪里，你只要问银行借钱，你的命运就被掌握在她手里了，你自己没有任何反手能力的，这就是我们现在房地产的本质。

我们从铺天盖地的文章中看出，没人从终身债务的角度告诉你本质。房地产之所以高得离谱，是因为他们是根据社会发展的效率和你盈利能力的效率，大踏步地走在了你未来可预见的可支配的收入的前面，能够持续，稳定，有效地来继续剥削你，这就是房地产的本质。

房地产的核心价值——房地产是商品，是可以使用的，你可以忽略房地产的市场价格，能够真实反映房地产价值的是它的租赁价格

房地产又是一个非常有意思的事情，因为房地产它是一种商品，它是有价值的，价格再高，它的价值如何体现呢？你明白了房地产的本质，它到底有没有什么核心价值，是可以为我所用的，这是我要讲的第二件事情，你理解房地产的价格一定是高的，而且是高得离谱的，而且是剥削你的。那么我们去看，房地产的价格如此地夸张，它的核心价值是什么，我们如何来判断它？否则的话，你就没办法去判断这房价如此之贵，我到底买还是不买，没有一个思考的入手点。

房地产是商品，是可以使用的，你可以忽略房地产的市场价格，能够真实反映房地产价值的是它的租赁价格。举例，你在新天地这样市中心的地方，随便拿一套100M的两室一厅，装修较好的来看，你可以先不去问这个房子能卖多少钱，先去问问这套房子能租多少钱。那么租金收入的本质是可以反映作为一个商品在市场上的对价，市场的认可程度，那么它和售价之间是没有直接关系的，因为售价我之前说了，她是让你还一辈子的，没说你现在还清，正因为如此，又给了你一个重新看待房地产的核心价值的很好的视角。

现身说法——房地产如何为我所用

我们现在来看看它的核心价值如何为我所用。房地产的过程，我用自己的亲身经历的事情举个例子给大家做个说明：我们如何有效地去利用房地产。在说明之前，我补充下我当初为什么会从房地产去入手，因为我在看“财务自由”的书的时候，看到一本由新西兰人编写的，他是一位工程博士，在他读书的时候，他希望日后能成为一个有钱人，所以他就一直在思考如何可以成为一个有钱人，他就开始找有关的书籍看，找来找去，发现人的性别，年龄，种族等千差万别，没有共性可言。但是同时发现有钱具备三个共同特性。

第一个共性：有钱人把他的财富藏在不动产里，他们有自己的公司，用自己公司产生的现金流去不断地买地产和金融资产（证券，股票）。

那时候我在上班，又没有创业，经融资产我不懂，可是房产，我开始关心的时候，是出于一个非常小心眼的想法，2000年的时候，我们国家出来一个政策，买房可抵税。我把5年的所得税做一个预估，我顶着一个5年所得税去找一个标地，去找房产，我记得那时候上海的房地产的中位数十3100多左右，我当时的工资相对而言比较高，我当时算了下5年所得税的总金额，拿这个总金额去看，起码一点，买房把我的税退回来，相对而言是一个比较合理的事情。

也是机缘巧合，我在逛街的时候，看到有个人在做广告摆摊，他说有个酒店公寓，169万，包租5年，租金是1万/月，后来我去算了算，你有兴趣可以把这个数字记下来，169万的20%首付，5年的租金，包括各种税费，我当时首付35万，我每月要还7400/月的按揭，他给我10000，还多出3000多，这样一算，会出现一个有意思的现象，就是我35万多去买了一个169万的资产，整个交易下来，一共付了39万多，对方的10000是马上打给你的，你拿了这个钱就去扣银行按揭。

这个偶然事件，我当初的想法就是这个房子5年后卖掉，我可以把5年的所得税挣回来，然后好像有点像储蓄一样的，你按照这种算法，39万存在银行里，一年可以拿3万左右的银行利息，回报率8-9%，当初在2000年的时候，保险公司的理财产品的都可以做到9-10%的，当初这个回报呢，我也不置可否，但是最触动我的是，我第一次买一样东西不是我自己用的，问银行借钱不是为自己用的，心里是非常打鼓的。我那时候又经常在北美出差，我花了九百美金在网上订制了一款房地产投资分析软件，因为说投资嘛，而我又不懂房地产方面的帐是如何算的，我就决定找个软件来教教我。

第二天要签合同的时候，很兴奋，我和家人坐在电脑机前，我怕我自己遗漏什么，那个帐我根本不会算，我把软件装好，打开一看，要填5页东西，我只填了四栏就填不下去了，当时出了两身冷汗，因为分析不动产投资的软件，我只能填名称，首付，贷款，但贷款这个我就蒙了，因为贷款里面有4-5项你是固定的利率，还是浮动利率，还是等额等息利率，我只知道合同上有一个固定利率，没想到买房有5-6个利率可以自选，更要命的是后面还有5页纸，除了利率以外，还款年限，交易费，管理费，各种各样可以抵税的东西，英文都能看懂，中文不晓得什么意思，当时我看这些东西，在国内是没有对应的中文词条的。不怕大家笑话，我当初看这个软件的时候，它上面每个月要还款的嘛，它是要分的，银行房款的本金和利息，而我当初都不晓得“银行房款”在英文中的翻译，在证券上的翻译是“股票”，而房产上我并不清楚，因为它有5-6种方法来算银行利率，我更是无从下手。

我为什么做了一下午呢，我把上面需要我填的东西来计算你收益的所有栏目我都填不了，只能填首付，贷款年限，银行利率，其他东西没有了，我把所有的条款，条目的英文用google查这是什么意思，中文当中没有一一对应的意思，我只有抓耳挠腮，后来实在不行，我又不懂，那怎么办呢？我就简单一点，我就存了39万，银行利息8%，5年我能的一套房子，5年后我把房子原价卖掉，把所得税退回来，我存了了39万，每年有9%的利息，比银行利息要高，而且这是稳定的，而且我可以再加一点，把所得税收回来。

从那以后我想明白了一件事情，原来买房子是可以有产出的。后来我就开始关注房地产方面的书，前前后后看了10几本。其实一开始，你看书是没用的，你只记住了概念，你最好是实践一下，把你的小算盘打清楚，脑子清楚了，再去看不动产的书，就门清了。当初我记住了几个原则：

第一：1%原则！月租金是房价的1%，就闭着眼去买，肯定赚钱的。第二：每年买一套小房子，就是单一家庭single family room的小房子，一对夫妻两个人带个孩子（在上海就是两室一厅），连续买10年。

那个时候在上海的标地比较低，差不多也就是10，20万左右，我觉得每个月拿1000不够刺激，但我想起一个著名房地产投资人Robert Allen，他的书里提过每年买1个小房子，连续买10年，这辈子就可以，其实当初我并不太懂他的意思，但是我有个原则我看房地产的时候一定要剩点钱，首付缴纳了后要付银行按揭，银行按揭就是你的持有成本，但是你一定要找个人来为你支付持有成本，最好就是你支付持有成本后还有盈余，比如租金减去银行按揭剩下来的钱和你当初的首付来比，利率是多少，这个就是你的赢利标地。

你就可以去看，当初我买房的时候就是从这些小计算开始，因为当时我还不知道房子增值，保值之说，政府鼓励你买房，没有人买房，我就是为了要退税，第一次运气好误打误撞买了个有盈余房子，以储蓄方式来买房，钱放进去我保证比银行的利率高，当时就2%-3%，上海的房地产真正起步2004年，我开始买的时候买房子的人比较多，但是房地产市场非常稳定，我就想一个最安全方法，我只看一个标准，就看租金是否合适。

讲到租金的话，其实我提前讲了，我们要回答一个问题，就是房地产对我们来说到底有什么样的用处。怎么利用房地产为我所用，针对一个投资产品势必要看它的回报，如何客观的评价它的回报，尤其是现在房地产价格高速增长的时候？

房地产，是用时间换空间的

这个从我个人角度，我自己的体会“房地产是用时间来换空间”；我看的房地产投资书籍中有一条，所有的金融资产中能够抵御通货膨胀和货币贬值的只有2种产品，一种是黄金，一种是房地产。

黄金有个缺点，就是说100块钱买进，到了150块钱你要抛掉才可以挣到50块钱，但房地产的特征是有现金流，这是房地产有魅力的地方，100块钱的房子涨到150块钱的时候，你未必要把150块钱的时候卖掉，你在持有的房地产的时间范围内是有现金收入的，这就是房地产最根本的魅力。如何把房地产转成对自己有用的东西，我当初买房子想法非常简单。

我的老板是从GE出来的，特别是做销售的，你的生存周期6个月，第一个3个月完不成目标，你还有后3个月来弥补，6个月完不成目标自己走人，所以在这种生存环境下我有种很强烈的危机意识，现在收入不错但是我可以预见的收入只有6个月，超过6个月就没有方向，所以对未来的这种忧虑，所以我基本上想说，万一炒我鱿鱼我一时半会要靠天没有任何收入，但我买了第一个物业之后，5年之内至少每个月我有不到3000块钱的现金流，那么我孩子1，2岁，它的奶粉钱出来了，就是这个最基本的想法促使我，去寻找一点稳定的现金流的事情以存钱的方式放着，这个就是促使我开始花时间在房地产的最初的原因。

那么接下里就说房地产如何为我所用，房地产能抵御通货膨胀，如果说我们国家的通货膨胀率，因为我不知道，每一次说都很含糊，我们假设5%-6%，你可以很准确的预计说房地产的增值一定是跑赢通货膨胀2%-3%，如果中国经济稳定向上发展时候，房地产的价格是不会回头的。

但是有一个问题，像中国的一线城市北上广深的价格已经高的让你不可理喻的时候，如果你希望投资房地产的话，这时候就要冷静的想你的一生的财务规划是什么，你现在看贵的东西十年以后就未必，100块钱如果按5.6%通货膨胀，十年累计贬值后多少，你现在的价格和10年后的价格是不一样。你有一生的财务规划，你才会知道作为终身债务的时候，是先改善自己的住房呢，还是给自己播一点种子，这个非常重要，因为房地产的本质是时间换空间。

任何人从2000年以后买进的房子，只要在上海，现在还有，增幅是很客观的。道理已经讲清楚，我的困惑是资本主义剥削老百姓的方式简单粗暴拿到我们社会主义来用，但是中国和资本主义不太一样地方，中国社会相对来说比较安全。我为什么会这样说，群里推荐大家看一部电影《大空头》、《监守自盗》讲美国的次贷危机，把老百姓的一生积蓄全部耗完。在中国这种情况好像没有，这也是我很爱中国的原因之一。中国金融风险是国家罩着的。

房地产价格越来越高，人民币越来越多，多到什么程度，多到我们自己用不掉，换成外汇。如果这个货币放在流通领域的话，就会引起恶性膨胀，而CCP也非常聪明，它把这个多余的货币以长期债务的形式的放在了房地产市场的。那么多出来的货币就有了一个非常安全的保值和增值的空间。

但是国家也非常聪明，他搞了一个限购。限购是非常合理的。让那些在一线城市有能力买房子的人，社会新型力量能够把他的未来一生的可预见的费用锁起来，就上不来井冈山，这些新兴员工中他们一定要在非常有竞争力企业中，提升自己经济能力，生存能力，盈利能力，从长远来看对民众对国家非常有帮助，因为这些人是中国的中坚力量，所以限购是非常正确的，再贵只要有人敢买就说明他对自己未来的生活是有期许的，这帮兄弟将来会成为社会发展的中坚，他们不上井冈山，中国就会蓬勃发展。所以看限购要看的广一点。

如何在房产上布局——买对很重要

在这种情况下，你要在房地产上布局，既然你明白买房子是要一辈子去买，接下来说买高买低不重要，就是买贵的买便宜的不重要，买对很重要，为是么这么说，因为房地产毕竟是商品，它的实际产品是看市场的租赁价格，市场租赁价格怎么反应，就拿一个同学的例子来分享，有个同学跟我说，去年的时候在淀山湖看到一套房子三百平米，原来价格只要2万块钱，现在涨到3万5千了，我不知道自己是不是还应该买。我用这个例子来说明一下我自己的观点，因为中国人看美剧看多了，总认为说是有天有地的才是房子。其实未必。

我家里有个母亲92岁，我孩子还2年上大学，我突然发现一个问题，你在北上深生活的人，你的生活形态最终会发现，你不需要很大的房子，你的生活方式决定你投资的方向，你是不是要买有天有地大房子，当然你买对的话，大房子盈利比较好，但是消耗你的资金也很大。

就上面例子，你家里几个人住，家里孩子离开后，你愿意守在300平米房子里，叫天天不应，叫地地不灵，现在住在城市里的人，往前一分钟吃早饭，往左一分钟吃中饭，往右一分钟吃晚饭，往后一分钟去看病，然后，往左前脚走两分钟，可以上地铁，那么这种物业就有很强的产生现金流的功效。也就是说，当你开始布局房地产的时候，你要去想这样一个问题，最终未来我什么事情都不干，有房产给我送钱，因为你现在付的钱，过十年以后，回过头看十年前的房价，那个房价是很低的。虽然现在涨得有点过分，因为国家有点特殊的状况。

但是从长远来看，它内在是有合理逻辑来支撑的，因为国家保证说在北上深，或者说在中心城市有盈利能力的人，能持续地，愿意为他所期待的生活赴汤蹈火，这样我们的社会就比较安定和稳定。你去买房的时候，特别是改善型住房的时候，我的建议是你不妨先从现金流的角度来考虑，用时间换空间。先克制一下自己改善生活的方式，把一些有现金流的房产捏在手里，因为一些好的物业房产的现金流，满打满算，付全款算他的资金回报率，有的时候甚至和银行存款利息差不多。你等于说用一个固定的价格买未来的期权。

做好人生的财务规划，发挥房地产的魅力——让别人为我来付钱

为什么你要做一生的规划呢？因为只有在做你一生的财务规划中，作为终身债务的话，你才能想明白，你是要先改善自己的住房呢还是要先拨一些自己的财富的种子？这个非常重要，因为房地产的本质是用时间来换空间。

是要看你自己掌握的现金流，怎样把它发挥到极致。这是最关键的。而不是有点钱了，我就想着马上改善下生活，背了一身债，也不考虑万一工作不行了债务怎么办，有时候你用时间换空间就不一样，用两个小房子，过5年之后，你就有能力去换一个大房子，或者换一个中型的房子。房产的价格是这样，你看一个独立的价格，会觉得高得让人无法忍受，但事实上，对那些有房子住的人来说，房价高吗？未必！因为现在的房价很高，如果你把这个房子卖掉去置换一套品质更好的房子，50%的预付款是没问题的。

所以你不能独立地去看房价高低，而是你这一生房地产的价格对你自己的盈利能力，特别是说你自己的掌控现金流的能力能不能有所规划，规划得好，你就先抑制一下想改善生活品质的欲望，先用时间换空间的方式，为自己布下局。

譬如你想买一套大房子的，你去买三套小房子，我们撇开限购不谈，因为房地产对个人而言具备长期现金流的功能，因为它有产出，而且房地产的魅力在于定时定点给你发钱。而且你工资的所得税35%，租金的所得税是4.5%。你自己考虑是拿一万块钱的工资划算还是一万块的租金划算呢。这就是房地产的魅力！

所以房地产的价格是个伪命题，哪怕我现在去看新天地12万一平米的房子，如果你现在35岁，你说我还有20年工作年限，我买100平方米的房子，1200万，我20年是否挣的出1200万，你若拍胸脯说愿意试试的，这是一件好事，这证明了你是一个有盈利能力的人，是一个能独立生活的人，是一个有能力改善生活的人。但问题就说，换个用这种方式来来证明的情况下，能不能让别人为我来付钱，这就是房地产的魅力。

如果你手上攒了5套小房子，5套小房子5年后的产出，很容易地让你去新天地那里去买套大房子，卖掉2-3套小房子就够了，用时间换空间。所以大家不要被房地产的价格所吓住。你要客观去看待房地产本质，你明白它的本质，你就会明白为什么中国的房价会如此高飞猛进，让人痛不欲生。其实这不是针对你而言，是针对所有人。

我们国家会认为我们人民盈利能力提高了我们可支配的费用提高了，我们大家去国外扫货的时候，你不行呀，这些钱要在国内留一些的，国家的长治久安是需要我们大家来支持的。那么这些高品质，高价位的房产是给谁用呢？就是用来锁住我们所有人的现金流，把钱收拢起来，国家慢慢给你收麦子。

Q: 现在的租金和房子的比例并不是1%的原则，租金的水平已经远远低于房价了，这时候投资是否还有价值？

A: 当然有价值！但是就是说你看这个问题的时候，看100个房子，你就知道这个价值在哪里。因为所有房子的价格都不是一刀切的，有地区性差异的。譬如说，同一套房子，隔一条马路，是不是学区，它的租金价格就有巨大的差别。自己去了解一下就知道了。

Q: 强哥，上海限购政策下普通住宅与商住楼如何取舍？

A: 普通住宅和商用住宅最大的区别是：财务杠杆。普通住宅想对而言贷款金额比较多，商用住宅它的贷款杠杆率限定是十年，只能贷50%。而且银行利率比较高，你的财务负担比较重。

Q： 感谢分享，很有收获。我有个问题：像北上深现在限购，这些有价值的地方都买不到房子，即使我们有了这个理念，我们接下来应该如何操作呢？

A: 现在不仅是北上深限购。买房最好是找你熟悉的地方，如果你不是上海人，你可以回你的老家去看一看，它重点社区，重点的学区房，这些都是有长期投资价值的，特别是省会一级的城市。

Q: 除开北上深，还有哪些地方值得关注？不知是否有研究？

A: 我没有关注上海以外的城市，且离自己较远的城市投资，不太好管理，若租金本就不高，你来回机票都不够租金收入。

Q: 现在上海的租售比或者说什么租售比下是比较值得投资的？

A: 关于什么项目值得投资，我要一对一的来讲，不能笼统讲，我曾经观察过，隔一条马路的同类型的房子，可以差30%，房型一样，基础设施非常接近，，一个1000万，隔条马路就变成700万了，为什么相差如此之大？所以不能一概而论。

Q: 能否距离说明上面的差距是为什么？

A: 其实很简单，两个小区，划一条马路，是不同区。虹口区和杨浦区就在这条路上，对口的两个学校不一样，城市规划上面，一个有地铁通过，一个没有。但市场往往就是这样，要仔细去分析的，你怎样去找在市场上的价格洼地。在国外专门有人做这个的，天天站在法院门口，为什么呢？小夫妻离婚，大家彼此多看一眼都看不过去。这时候就会问小夫妻，你们要卖房子吗?打八折现金给你。在美国，这种情况，基本95%是成交的，因为很多人是不愿意等4-6个星期去离婚分割财产。

Q: 如何通过租金来判断房产价值？

A: 关于租金的问题，以我的观察，总结如下：不动产市场有一个观点：地段，地段，地段！地段什么意思，就是便利。便利什么意思，就是它有不可比较性，不可再生性，它就有漫天要价的资格！所以买房时候要谨慎，最直接的方法就是去看现在哪里的租金最高，这是学习投资房地产的入手点。

Q: 如何规避限购？

A: 至于说怎么规避限购，有很多方法，但这不是我们这里讨论的重点。我们这里要讨论的是房地产的本质，怎么让房地产为我所用。因为房地产本身是大钱，你一生最终大部分财产会稳健回归到不动产上，让你有稳定现金流可以养老，这是它的关键。

Q: 我想问问投资房产的顺序是否是：市中心大房子，市中心小房子，郊区大房子，郊区小房子;

A: 这还是看你个人的，我还是那句话，房地产将成为你一生，尤其是退休以后，成为你养老的稳健的基石。因为它既能保证增值，又有稳定现金流产生。至于怎么买，买哪里，一看你自己的人生规划，二看你对自己对现金流的把控。市区是大房子还是小房子，看你个人的盈利能力而定。

我忘了，还有个例子，有篇文章写有个人把北京的房子给卖了去大理，我就此案例分析下：这个人是一点脑子都没有的，房地产它本身它的特征当中是有一种债务能力的，也就是房地产本身具备发债的功能。怎么理解呢：你这个房子是祖上留下来的，它是很干净的（没有贷款），如果你缺钱的话，可以抵押给银行，银行会接手的。但如果你有相当市值的股票抵押给银行，银行是不要的。为什么呢？因为房地产它有现金产出的能力，而且这个能力是可以预见的。那我们回过头来讲，我把北京的房子卖了去大理生活，他晚了两个星期，少赚了200万。我之所以说这个人没脑子是因为他在北京的房产本来没必要卖掉的，他把北京的房子租出去，同时抵押给银行，问银行要100万出来，拿这100万去大理买个小房子去住，说不定还能买两个，一个自住，一个开客栈。房子还在你手里，有租客帮你还你的持有成本，房子是增值的，且属于你的。为什么说这个人糊涂呢？因为他不明白房地产本身有发债的特征。

我奉劝各位，从现在起，在你有生之年，手上持有北上深的房产的，杀你头你都不可以卖的。因为你只要留在手里，你的后辈会感恩的。你一定要利用房地产能够长期抵御通胀的特质，不管你现在现金流如何，你多少都要攒点房子在手里的。最安全的方法就是盯着租金市场来选择房产，而不是说以个人喜好去选择房产。我发现现在很多同学买房的思路错了。年纪轻轻先享受起来，然后背了一屁股债，自己手上活钱又不多，长远来说，对你的发展是种限制。

Q: 房龄是必须考虑的吗？

A: 对于房龄的事情，我专门请教过复旦房地产优惠的主任陈院长，他说超过15年的房产，对贷款有点限制，就是贷款额度是有些限制的。但现在这种情况估计是有所改变的，因为现在房价这么高，你房龄高和低，你只要能够成交都是可以的。但我们对旧房子的贷款年限，银行出于安全性的考虑是有所顾忌的。好像是超过15年的房子有限制。

Q: 强哥，能否讨论一下海外房产投资与国内投资的利弊和国内外的取舍吗？

A: 我为什么不建议海外投资！海外投资是比较便宜的，这个没错。但你知道他们的税法是怎么坑人的吗？我房地产所有的东西都是从美国人那里学来的。哪里有压迫，哪里就有反抗。美国人处心积虑地在他们系统当中去扣他的灰色地带，为他所用。但是我们是外国人，他们当地的法律并不保证我们的权益的。所以投资海外市场有多重风险，首当其冲的是汇率风险。因为海外市场相对而言比较稳定，如果你挣了10%，但汇率稍微波动一下，你就白折腾了。

还有一点，我是非常不看好去美国买房子，因为你在美国买房子，除非你用全款。全款会碰到很多问题：外汇管制问题！关键是你要问自己买房是为什么，买房不是目的，买房的目的是要通过房产的特征给你送钱，所以你去哪里买，怎么去买，你要关心的是稳定的产出可控性，就是你可以控制否。美国买房有个很头疼的事情，租客住在你的房子里，你不可以赶对方走的，你卖房子的时候，租客有优先购买权的，他可以优先买你房子的。而且美国这么多州，每个州的法律都不同，你不能光看价格的。

至于国内市场，出过国的同仁，我们都很羡慕美国，中国房地产市场和美国比，就像王石所说的，刚刚开始，我们要过上体面的生活，要有一个开放的小区，要有一个健康会所，要有宠物聚会的地方，你看看我们现在的生活水平向这个基本标准靠齐还有多少空间。为什么我觉得中国比较安全呢，因为人民币不是自由可兑换货币，尽早我开车时候听见李克强在广播说，我们总体债务水平可控，中国内债比较多，外債很少，远远低于国家平均安全值。这说明什么，说明人民币怎么赚都在老百姓的头上，这个不怕的，但是你到国外去，你有可能就是任人宰割的，因为你对国外法律不熟悉。我非常长期看好中国房地产市场是因为我们现在15亿人口，我们城市人口3.5亿，如果能再解放4-5个亿的人口进城，什么概念，把美国重新造一遍，美国就3亿多人口，这么看我们的房地产才刚刚起步而已。

关键是中国的地理环境制约了我们东边，我们从上海到兰州，中国的地理中心，我们人口的85%已经分布在这里了，也就是说我们将来的发展趋势需要大量的农田来造地，我们需要农村人口，需要大量农民脱离土地，逐步向城市迁移。我最近在看费孝通写的《乡土中国》，那就是中国未来的发展方向，离土不离乡，怎么离，如何离，离去哪里？其实我一直坚定地看好我们中国社会主义伟大前途，我很爱国的。

Q: 使用权的房子您怎么看，有研究吗？

A: 我先说使用权的房子，大家都知道房地产还是一个稀缺产品，我没有关心过使用权的房子，但如果使用权的价格比较低，现金收入合理，你盯着现金就可以了，至于他的所有权如何不是关键。你拥有房地产的目的是拥有一个会生蛋的鸡，而不是关心这个鸡去哪里。

作者：强哥，复旦93MBA，自由投资人