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文章来源：资产管理圈
房地产行业风声日紧。
近日，监管层对楼市再出一记重拳！
第一财经多家银行业人士处获悉，为了合理控制业务增速，有效缓释行业集中度偏高的风险，银监会已下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，要求16个房地产价格上涨过快城市的银行业金融机构进行专项检查。
这16个房地产价格上涨过快热点城市包括：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。检查的内容为截至2016年9月末与房地产有关业务情况。无独有偶，深圳再查“首付贷”“众筹炒房”！据新华社消息，11月10日，深圳市互联网金融协会发出通知，要求相关互联网金融会员企业，停止“首付贷”“众筹炒房”等各类违规房地产金融业务，已涉及相关违规业务的企业，须在一个月之内完成清理整顿。
中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼认为，加强对“首付贷”等违规互联网房地产金融业务的清理是一种信号，意味着各地正通过加强互联网金融监管，阻断资金通过“旁门左道”流入楼市，防范楼市风险，保持金融稳定。
银行房贷违约风险加剧：13城市按揭负担比超40%警戒线伴随着全国多个城市纷纷出台限购限贷等楼市调控新政，政策收紧期再度归来。
“如我国房地产市场出现整体衰退，相关借款人财务出现困难，作为本行贷款抵押的抵押物价值或会下降，继而导致以该等房地产作为抵押的贷款一旦违约时本行可收回的金额减少”。青岛农村商业银行近日在A股预披露文件中表述，“因此，房地产业的任何重大或持续倒退或影响该行业的国家政策的变动均可能对本行的前景、资产质量、财务状况及经营业绩造成不利影响”。
一个不争的事实是，中国居民购房杠杆率增长过快，且还贷压力已经很大。中国银行业协会首席经济学家巴曙松公开表示，中国的居民杠杆率（居民部门负债/GDP）从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会达到44%。中信建投证券发展研究部分析师陈慎对中国房地产报记者表示，2016年上半年居民住房交易杠杆率（按揭贷款和公积金贷款加总）达49%，较2013年水平接近翻倍。中国目前购房杠杆比例已接近英国发生房地产泡沫前的水平。
陈慎通过对国内重点城市个人按揭负担比测算得出，当前13个热点一二线城市居民的住房按揭贷款占可支配收入的比重已经跨越40%红线，排在前三位的是深圳、上海、厦门，居民住房贷款负担比（月供/月均可支配收入）分别高达128%、94%、85%。此外，南京、苏州、合肥、郑州等地居民购房压力亦明显加大。值得警惕的是，若楼市热度继续向更多城市蔓延，恐有更多城市购房压力突破红线。
与此同时，中国银行业不良贷款虽然整体风险可控，但不良贷款增加的趋势并未明显改善。银行业不良资产暴露或许才刚刚开始。
据一位上海银行业高管透露，11月上海市规划和国土资源管理局已经对开发商竞拍土地的资金进行穿透式管理。据了解，在最大头的土地融资中，开发商可以动用极高的资金杠杆，近年来，土地出让金的配资比例（自有：配资）3：7开始变得普遍。甚至还只是参与竞拍要缴纳竞拍保证金时，就有资金为开发商融资。
不难看出，对于开发商来说，只要能“搞定”买土地的钱，后面的融资压力并不大。那么假如抽掉这部分资金供给，难以想象会有多少开发商在沙滩上“裸泳”。
可见，一旦控制银行资金为房地产开发商购买土地提供融资，土地交易市场当前的疯狂状态将被遏制。
此外，据21世纪经济报道称，11月11日，国家发改委也下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。
这是继交易所10月底通过分类监管的方式收紧地产公司发债融资后，又一债市监管部门对地产商发债融资祭出“紧箍”。
大势清晰可见：无论是股权还是债权，还是混合类融资，令房地产市场真正疯狂的，是杠杆率。一旦银行和债市减少向房地产企业输血，高杠杆的房地产行业无疑将受到显著影响。
那么多部门多管齐下，资金会流向何处？房价大跌可能性又有多大？
方正宏观任泽平认为房市债市大涨之后受到政策调控，股市性价比提升。从资金的角度，房市调控债市去杠杆增加资金流入预期。如今，市场正在蓄积力量，要密切观察房市债市调控之后资金流向股市的轨迹。
海通证券首席经济学家李迅雷则认为在这一轮房地产的调控中，房价应该会有所回落，但不会大跌。不过，房地产的销售额会出现比较明显的回落，风险则会不断地消解。
在过去十年中国楼市与重点城市楼市的演变中，曾经历过三轮房地产短周期的低谷。
第一轮低谷，2006年7月，上海领跌全国，当时，上海新建商品住房销售价格与上一年同期相比，几乎一直处于下跌态势，其中5次全国领跌，成为全国房价下降最为明显的城市。
第二轮低谷，2009年3月，深圳跌幅最大，房价跌至接近10000元/平方米。深圳金地梅陇镇初期每平方米叫价1.8万元，到了四期，他们打出“6670元/平方米起放肆触底”的口号。
第三轮低谷，2012年6月，温州领跌全国，且此次的下跌持续了26个月，这一轮温州楼市的“跌跌不休”引发了高价楼盘滞销、普通楼盘降价，楼市陷入价格战，面临巨大的去库存压力。
回看历史，再着眼于当下，中国楼市将走向何方？