编者按：过去十年来，房地产特别是一线城市的房地产价格节节攀升，而上证综指却一直在原地踏步，“买房还是炒股”似乎是个不用选择的选择题。不过，近年来，随着楼市调控的持续深入，房地产市场明显降温；而在政策加持下，A股正逐步摆脱漫漫长“熊”。在房地产市场持续沉寂和资本市场行情渐暖的环境下，你究竟会选择买房，还是炒股呢？
一、房地产市场或迎拐点
国家统计局9月16日公布的数据显示，今年1－8月，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，增速比1－7月份回落0.1个百分点，已连续第4个月回落；其中，住宅投资62187亿元，增长14.9%，增速回落0.2个百分点。这是否意味着房地产市场拐点已至？作为国人资产配置的重要类别，未来房地产还有投资价值吗？
房地产投资热度趋降
根据国统局数据，在开发投资增速回落的同时，房屋施工面积和新开工面积增速也同步回落。具体来看，1－8月份，房地产开发企业房屋施工面积813156万平方米，同比增长8.8%，增速比1－7月份回落0.2个百分点；房屋新开工面积145133万平方米，增长8.9%，增速回落0.6个百分点。
国信证券指出，8月以来，楼市热度略有降温，根据中国指数研究院数据，一线城市及部分二线热门城市新房成交环比回落；土地市场略有降温，土地溢价率略有下滑。8月以来，行业政策保持趋紧态势，尤其是房企融资政策趋严明显。
“中央政府已表示不愿意再以房地产来刺激经济增长。从现阶段看，考虑到经济增长压力，部分地方政府仍会支持房地产市场发展，但支持力度有限。”第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可对《上海金融报》记者指出，“未来，各城市将因地制宜地维持当地房地产市场健康发展，如在价格大幅波动时适时介入。”
“房地产调控措施的主要目标仍是抑制房价过快上涨。”北京中房研协技术服务有限公司首席研究员李战军对《上海金融报》记者表示，“但整体来看，今年出台的房地产调控措施不多。虽然房企融资渠道有所收紧，包括银行、信托、海外债等全面收紧，禁止违规资金流入房地产市场。但这些政策更多是为了防范金融风险而推出的政策，只是正好涉及房地产。”
虽然近期楼市热度趋降，但李战军预计，2019年房地产投资及销售金额仍将创新高，销售面积或现负增长，但仍将处于历史次高水平。“在通货膨胀的情况下，出于避险需求，实物资产往往会成为货币的主要承载平台，尤其是房屋资产。”
国统局数据显示，1－8月，商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比1－7月份收窄0.7个百分点。商品房销售额95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点。
降准对楼市流动性改善有限
随着融资渠道收紧，房企面临的资金压力持续增加。国统局数据显示，1－8月，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速比1－7月份回落0.4个百分点。其中，国内贷款17322亿元，增长9.8%；利用外资81亿元，增长1.3倍；自筹资金36036亿元，增长3.1%；定金及预收款38377亿元，增长8.3%；个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%。
不过，中国人民银行近日宣布，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；同时，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点。据人民银行有关负责人介绍，此次降准释放长期资金约9000亿元。此外，近期的LPR（贷款市场报价利率）机制改革亦在推进。宏观流动性的边际改善，是否意味着房企资金压力将有所缓解呢？
“降准增加的流动性主要针对其他经济部门。整体来看，此次存款准备金利率的下调及房贷利率向LPR的转变对国内房地产市场的影响有限。”简可表示。
“降准并非针对房地产行业。当前各行各业的流动性不够充裕，融资实际成本高企，尤其中小企业面临融资难和融资贵问题，降准主要是为了解决这些问题。”李战军指出，“不过，当各行各业获得足够资金后，不排除资金流入房地产行业的可能性。从以往经验看，虽然政策不允许资金违规进入房地产领域，但仍有部分资金通过各种渠道流入。主要原因在于，其他行业的投资回报率有限，而房地产目前仍有望在2－3年时间里提供较高的回报率。”
但李战军强调，即便部分资金可能通过各种渠道流入房地产行业，但对房地产市场的影响有限。“一方面，政府已明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。另一方面，房地产市场体量很大，年投资额约12万亿至13万亿元，销售收入约15万亿至16万亿元。在此情况下，降准对房地产行业的刺激不大。”
各地楼市或进一步分化
“虽然在某个特定阶段内，一二三线城市的房价各有涨跌，但整体看，南部或东部城市的房地产投资价值更高，华北、东北、西北地区则欠佳。”李战军表示。
“股市与楼市具有非常不同的特征，吸引着不同类型的投资者。其中，股市流动性非常高、交易成本低、投资规模较小。而房地产市场流动性较低、交易成本高，并存在一些限制性措施。”简可指出，“目前来看，虽然房地产市场可能达到周期性拐点，市场面临调整，但随着城市复兴及新兴商业中心的规划发展，市场存在较好的投资机会。在上海，前滩、虹桥枢纽、西虹桥以及张江园区等都是较好的投资区域。”
“今年第四季度，预计上海将有一批新建高端住宅入市。由于不少项目地段极佳且配置豪华，将对高端住宅需求端形成巨大吸引力。”简可进一步指出，“在许多中国家庭的资产构成中，房地产占据极大比重。过去几十年，尤其在一些主要城市，房地产已证明具有极佳的弹性及安全性。鉴于目前经济不确定性的增加，业主或倾向继续持有其房产。不过，鉴于信贷紧张，部分业主或选择出售其房产以偿还其他债务。”
二、股市长期回报有望跑赢楼市
降准靴子落地、全面深化改革“深改12条”出炉、QFII和RQFII额度限制取消……资本市场近期迎来一系列政策利好，推动A股重新站上3000点。股市的投资机会来了吗？
股市长期回报率或优于楼市
通常而言，股市与楼市存在较为明显的“跷跷板”效应——在楼市火爆时，股市通常表现相对低迷；而当楼市成交降温时，股市对资金的吸引力往往大增。那么，在政策加持下，此前囤积房地产市场的资金会否转战股市呢？
应该说，从投资者信心的角度看，股市的吸引力的确在上升。上海财经大学应用统计研究中心日前发布的一份有关投资者针对股市和房市的信心指数的报告显示，今年二季度开始，投资者的购房意愿和购房预期双双下降；与之相反的是，同一时期，个人投资者对于股市的价值投资信心指数上升。
“过去10年是我国楼市的‘黄金十年’，约70%的居民财富配置在房地产市场。而经过近几年的调控，房地产市场的成交量大幅下降。”前海开源基金首席经济学家杨德龙对《上海金融报》记者表示，“未来，随着资本市场走强及楼市调控政策趋严，资金有望从楼市转移到股市，楼市和股市的‘跷跷板’将再次偏向资本市场。”
“在整体流动性不变的情况下，如果对流入楼市资金严格管控，这部分资金大概率将流入股市。”联讯政策策略分析师廖宗魁对《上海金融报》记者表示，“目前这种效应有放大趋势，因为政策对房地产的管控严厉程度远超以往。”
“从投资的角度看，未来股市的长期回报率可能优于楼市，买股更优。”廖宗魁进一步指出，“首先，当前股市处于相对低估状态，买入后不仅可享受业绩增长的回报，还有望获得估值提升的回报。其次，在房贷资金收紧的情况下，买房成本上升，吸引力有所下降。此外，目前中国居民绝大多数资金集中在房地产领域，适当增加流动性较好股票资产，有利于分散整个家庭的风险。”
不过，苏宁金融研究院投资策略研究中心副主任顾慧君在接受《上海金融报》采访时指出，现在判断炒房资金会进入股市或为时过早。“随着近几年对房地产调控政策逐步收紧，特别是限购、限制杠杆、拉长变现时限等措施已较为明显地抑制了炒房热情，但目前A股还处于熊牛转换的微妙阶段，未来走势难言明朗。对于强调确定性收益的炒房资金而言，当前可能还不是一个好的进入时机。”
“A股走势虽然近期有转好迹象，但鉴于国内外宏观经济均面临较为困难的局面，未来大概率呈现反复震荡、缓慢上行的格局。”顾慧君指出，“不过，目前较为明朗的是，炒房收益大不如前。”
当前或是A股投资窗口期
近期，A股重回3000点，这是否意味着投资者可以抄底了？
“从大逻辑看，我国经济在经过40年的快速发展后进入中速高质量增长阶段，虽然增速可能有所下降，但经济增长质量越来越高，行业利润向龙头公司不断转移。在以‘白龙马股’（白马股+行业龙头）为代表的优质股票的带领下，A股市场将呈现强势上升态势。”杨德龙指出，“事实上，在经济快速上涨期，股市表现不一定强势，而经济增速放缓，但增长质量提高时，反而可能会诞生‘伟大的公司’，迎来大牛市行情。这一点从过去10年乃至过去40年美股走势就可以看出端倪。如今正是投资资本市场的重要窗口。”
廖宗魁也表示，中国目前处于经济周期的底部位置，企业盈利大概率将在岁末年初触底回升。同时，股市估值相对偏低，随着央行宽松政策的加力，市场流动性将更加充裕，A股市场抄底的机会已经来临。
相比之下，顾慧君的态度则更为谨慎。“从2019年中报看，在宏观经济经历艰难结构调整的背景下，上市公司盈利难言乐观。从估值看，截至上周五，上证综指、深证成指、上证50、沪深300、中证500和创业板指PE的历史分位分别为16%、49%、42%、35%、15%、66%，除了上证综指和中证500略有低估外，A股的估值整体比较合理，难言低估。”顾慧君进一步指出，“当然，从投资者结构看，随着A股加速双向开放，外资将大幅增配A股，并在一定程度上改变A股配置风格。同时，从政策层面看，为应对宏观经济的放缓，货币政策有望维持宽松。在此情况下，A股的配置价值相对凸显。综上所述，A股目前或进入窗口期。”
哪些板块有望领跑？
就具体的板块选择，招商基金首席宏观策略分析师、基金经理姚爽对《上海金融报》记者表示，应重点关注券商、科技和蓝筹的投资机会。
“首先，近期国内宽松政策边际加码，市场风险偏好小幅上行，强贝塔属性的板块可能录得阶段性的超额收益。同时，受益政策扶持和风险偏好抬升的科技板块也值得重点关注。此外，估值较为合理的部分蓝筹板块，如银行板块也值得关注。其次，资本市场战略地位提升，政策红利不断，逆周期宽松政策加码下，权益市场的风险偏好仍有一定上行空间。从历史看，四季度是宏观事件频发的时间窗口期，券商板块有望受益事件性催化以及年底的市场风格转换。”姚爽表示，“此外，5G+国产替代驱动中国电子行业的发展机遇，未来5G深入发展及中国科创崛起，将成为中国电子行业成长的主要驱动力。重点推荐5G基站产业链、上游半导体元器件以及消费电子配件相关产业链等。”
博时基金经理赵云阳对《上海金融报》记者表示，当前经济处于不断摸底阶段，应配置大医药、大地产以及有政策刺激预期的家电、汽车行业龙头等大盘蓝筹板块。此外，随着外部局势扰动边际影响逐步减弱，以及国内对自主可控板块的长期需求不断增加，应关注优质的科技龙头股。
在赵云阳看来，企业盈利和估值是投资最核心的因素。“企业稳定盈利是投资需求的根本，这是投资的首要任务。因此，无论是把握经济走势还是政策推进，研究其对企业盈利的影响是最重要的事。而从短期看，估值也很重要，政策推出、市场短期冲击等因素会对企业估值产生较大影响，但主要体现在短期交易。因此，在选择长期盈利稳定板块或股票的基础上，可把握事件冲击带来的交易机会来增加收益。总之，在长期方向上聚焦企业盈利，找到长期业绩之‘锚’，短期把握市场变化，在估值变化中找到交易机会。”
值得关注的是，有调查显示，多数个人投资者直接购买股票的收益不如投资基金高。对此，赵云阳认为，大部分个人投资者欠缺准确判断市场和识别优秀股票的能力，同时容易受到个人情绪的干扰而做出不理性的投资行为。
“基金公司有比较完备的投研队伍、风控体系和交易规程，投资回报通常胜过绝大多数个人投资者。”顾慧君表示，“对个人投资者来说，首先要确定自己的风险承受能力和投资期限，并根据风险承受能力及投资期限形成资产配置组合，明确各类资产的配置比例。同时，可从公募基金中挑选各类资产的代表性基金形成相应基金组合，但应根据市场和各类资产的走势，每个季度调整基金组合。”