金融街大幅调低债券利率背后：货币资金和短债比显著低于同行

作者：夏天天 编辑：tuya 出品：财经涂鸦

即使是有地方国资背景的金融街控股股份有限公司（下称“金融街”，000402.SZ）依然无法摆脱负债高压、疯狂融资的困局。

在经历了净利润的严重下滑后，金融街也在大幅压降存续债券的利率，以控制财务成本的增长。

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下调票面利率超200个基点

7月以来，金融街大幅下调存续债券的票面利率。

8月3日，金融街发布《关于“15金街03”票面利率调整及投资者回售实施办法》，“15金街03”债券存续期前5年票面利率为4.24%，后2年票面利率调整为2.21%。

此前在，7月27日，金融街公告称，“15金街02”债券存续期前5年票面利率为4.20%，后5年票面利率调整为3.07%。

据房地产业内人士透露，金融街大幅调降票面利率一方面在于受疫情和央行宽信用措施的影响，房企融资环境相对宽松，另一方面在于公司需要控制财务成本的增长。

据财务数据可以看出，金融街的财务费用在2017-2019年出现连续增长的态势。

来源：公司公告

在大幅下调票面利率同时，今年以来，金融街的也在迅速做大融资计划。
7月23日，金融街公告称，获准注册两笔合计93亿元的中期票据；6月份，金融街获证监会同意注册并公开发行面值不超过181亿元的公司债券。

疯狂的融资计划以及控制财务费用或许与其不佳的销售业绩密切相关，据金融街半年度业绩预告，今年上半年，金融街的归属净利润下滑超过70%，公司认为，下降的主要原因是一是受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发项目销售、工程进度不及预期，项目结算收入和利润出现下滑；二是受新冠肺炎疫情影响，持有经营项目客流量和销售额明显下滑，同时公司对中小微企业客户减免租金，导致收入和利润下滑。

来源：公司公告

中国邮政储蓄银行战略发展部此前报告认为，疫情影响下，居民对未来预期的改变会间接影响购房计划。
一方面，居民对楼市未来走势的预期可能发生改变，部分居民认为房价会下跌，从而暂缓购房计划；另一方面，部分居民对自身收入预期降低，会主动调低买房预算，这两方面因素都会间接降低房地产市场需求。

另据克而瑞数据，今年上半年，金融街销售额为152.6亿元，同比减少13%。

金融街起家于北京金融街区域，随后将业务延伸到天津、广州、上海等其他一线城市，并进一步延伸至重庆、武汉、成都等内地城市，但从销售数据可以看出，金融街的业务依然集中在一线城市。

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货币资金/短期债务比处于较低水平

据《财经涂鸦》了解，在宏观经济放缓叠加新冠肺炎疫情影响的背景下，房地产行业调整政策仍持续，不过，房住不炒的基本格调依然未变，7月30日，中共中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

与此同时，整体房地产行业利润不断收窄，环境和政策的变化或对房地产公司的经营战略的实施提出更高的要求。

中诚信在评级报告中还指出，金融街的去库存化有待加强，公司部分项目受地方政府限价政策及竞争环境的影响，销售进度不及预期，存货去化水平有待加强。

金融街在最新的债券募集说明书中也表示，公司存货规模较大，且占资产的比例近50%，主要是由于商务地产、住宅房地产项目开发较多。
如果未来房地产市场出现大幅下滑，将可能降低存货的价值从而对的盈利能力产生不利影响。

值得指出的是，据中诚信数据，从货币资金与短期债务的比率来看，2019年末，金融街的这一比例仅为0.69，低于首开股份、大悦城控股和首创置业等同行。

来源：中诚信报告

更为值得关注的是，今年一季度末金融街的经营活动产生的现金流量净额较去年同期大幅下滑，且已降为负值。
数据显示，2017年度、2018年度、2019年度和2020年1-3月，金融街的经营活动产生的现金流量净额分别为-725,432.81万元、-902,913.32万元、266,029.49万元和-459,284.04万元。

金融街解释认为，经营活动产生的现金流量净额为-459,284.04万元，上年同期为211,679.59万 元，下滑的主要原因系受新冠肺炎疫情影响，公司销售签约和回款较上年同期减 少且公司支付投标保证金等支出较去年同期增加。

从有息负债和资产负债率来看，截至2017年末、2018年末和2019年末，金融街的有息负债分别为6,302,543.93万元、8,318,838.33万元和8,773,757.53万元，呈现不断增长态势。
金融街也表示，有息负债规模有所增加，未来可能面临一定的本息偿还压力，

就负债率而言，也在不断走高。
2017年至2019年末及2020年一季度末，金融街的资产负债率分别为73.08%、74.87%、75.94%和76.09%，较高的负债总额和负债率使金融街存在一定的偿付风险。

中诚信也表示，金融街杠杆率持续上升且处于较高水平。
随着土地储备规模的扩大、开发项目增加及较大规自持物业运营，金融接外部融资保持在一定规模，债务规模和杠杆率持续增长。

（来源：财经涂鸦）