三道红线之下 部分房企已定降负债目标

本报实习记者 蒋翰林 记者 赵毅 广州报道

2020年下半年以来，主管部门对房地产融资环节的监管不断加码。
7月24日，房地产工作座谈会召开，提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。
8月20日，人民银行、住建部召开房企座谈会，约谈12家房企，明确了资金监测和融资管理规则，即传闻已久的“三道红线”。

尽管还没有明确的红头文件，不少房企已借中期财报发布会的契机，陆续表示对“三道红线”融资新规的看法和应对之道。
有房企人士表示，早在“三道红线”之前，就已着力降杠杆、降负债。
有的则表示正认真研究，将把优化资本结构、降负债作为接下来的重点工作。

一直以来，房地产作为资金密集型行业，高负债发展是其实现高增长的重要手段。
但与此同时，举债扩大经营规模也拖垮了一些房企的资金链，对金融安全构成威胁。

此次规管房企融资的“三道红线”，标准具体为：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企的净负债率不得大于100%，房企的“现金短债比”小于1。
根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。
此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

以2019年6月底的有息负债规模为基础，三项指标全部踩线的“红档”房企，有息负债不得增加；踩中两项的“橙档”房企，有息负债规模年增速不得超过5%；只有一项踩线的“黄档”房企，有息负债规模年增速可放宽至10%；全部指标符合要求的“绿档”房企，有息负债规模年增速可放宽至15%。

据《经济参考报》报道，明年1月1日，银行限制开发商融资的“三道红线”将会全行业铺开。

如果按今年各房企中报公布的最新数据来看，截至8月26日，已经有30家发布了2020年上半年业绩，以“三道红线”标准衡量，其中有4家踩中“三道红线”位于红色档，有4家未踩任何红线处于绿色档。

国盛证券首席固收分析师杨业伟表示，在融资管理“三道红线”规则下，后续房企难以通过举借债务扩大经营规模，并且部分债务的偿还也需要依靠销售回款。
此举对高负债率房企以及依赖债券融资的房企来说影响较大，对头部稳健房企的偿债能力影响则相对有限。

“‘三道红线’就是房地产企业融资管理的长效机制。
”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，此举首次通过量化的形式，既保证合理融资需求，又控制资金进入楼市的规模，防范楼市成为金融风险“灰犀牛”。

央视财经评论员、优淘城总裁薛建雄预计，未来还会有更多更严的融资管控政策，来约束开发商的高杠杆行为，降低房地产行业和金融业风险。
他认为：“不过这也只能逐步推进，对正常运营的开发商资金链影响有限，但低成本银行和债券渠道融资被停，会抬高开发商的融资平均成本。
”

（编辑：赵毅 校对：颜京宁）

（来源：中国经营报）