聚焦丨有一种属于亿万富豪的热爱，叫房地产投资
房地产投资 为何受亿万富豪青睐?
各种财富报告一致呈现：亿万富豪房地产投资占比最高，此类投资帮助富裕阶层穿越周期，其长期收益率也在主流资产中领先。
瑞银集团(UBS)和普华永道(PwC)于10月联合发布《2020亿万富豪洞察报告》。
报告显示，截至2020年7月底，亿万富豪的财富总额达到创纪录的10.2万亿美元，其中中国内地占17%。
在过去的十年中，全球亿万富豪的人数翻了一番，他们的总财富增长超过三倍。
到2020年7月，人数已达到2,189名，而2009年底为969人。
图表来源：瑞银集团、普华永道
亚太地区以831人成为全球亿万富豪人数最多的地区。
尽管受新冠肺炎疫情影响，中国亿万富豪人数仍持续增长，并创下新纪录达到415人，其中包括145名新上榜者，新增人数为全球最高。
图表来源：瑞银集团、普华永道
01 有种属于亿万富豪的“热爱”
这种热爱叫做——房地产。
报告显示，亿万富豪尤为钟爱一类资产房地产，大约有一半的亿万富豪将21%-40%的净资产投入到房地产。
图表来源：瑞银集团、普华永道
报告称，由于利率下降和对实体空间的旺盛需求支撑着资产价格，在新冠疫情爆发之前，房地产都是过去十年间利润丰厚的领域。
2009年即上榜的具有“地产”标签的64位亿万富豪(经营房地产业务或资产组合的绝大部分为房地产)，到了2020年，他们的总资产从1504亿美元倍增至3030亿美元。
包括中国在内的亚太地区的房产大亨走在前列，主导着过去十年间的大规模城市开发，从该地区的资产价格上涨中获利。
他们的平均个人财富翻了两倍多，而美国的同行翻了一倍多，欧洲、中东和非洲也是如此，但基数较低。
02 穿越周期 “求稳”首选
10多年来，地产行业相关的亿万富豪穿越了全球金融危机、欧洲主权债务危机、油价崩盘和新冠疫情等意外事件的连番冲击。
他们的财富在增幅上仅次于科技、医疗等3个炙手可热的行业领域，稳居第四的位置。
图表来源：瑞银集团、普华永道
在早先小蔚的投研分享中，曾介绍全球房地产服务公司莱坊(Knight Frank)发布的2020《全球财富报告》。
关于富人对房产资产的偏爱方面，该《报告》同样予以佐证。
《报告》数据统计显示，高净值人群在资产配置的选择中，房地产投资以27%的占比位列第一，其次是股票和债券，分别占比23%和17%。
因此，对于实现资产保值和财富增值方面，房地产投资无疑是最受高净值人群青睐的投资方式。
图表来源：莱坊2020《全球财富报告》
根据态度调查，半数以上的超高净值人士认为政治和经济局势会出现危机(包括全球经济减速、和政治关系紧张)。
这些危机将使他们在未来的资产配置选择中求稳大于求快，更多地关注于资产的保值和稳定性而非收益性，房地产业则成为应对危机最稳健强大的对冲工具之一。
历史收益数据显示，房地产收益率远远高于政府债券收益率，并且波动幅度小于股票。
出于分散风险的目的，超高净值人士对房地产的配置有所增加。
03 长期回报最高
一项著名的研究发现，以1870年至2015年为收益周期计算的新研究显示，地产投资的长期回报率最高。
美国旧金山联邦储备银行的这份名为《The Rate of Return on Everything》（《收益率概览》）的报告，对16个发达经济体的股票、房地产、政府债券和票据四类主要资产类别进行了对比研究，研究基于的周期跨度各个经济体稍有不同。
例如，对澳大利亚房地产市场收益率的研究是基于1901年到2015年的数据，对芬兰市场的研究是基于1920年到2015年的数据，而美国则是从1891年到2015年，在此期间，美国的房地产市场收益率为6.03%。
报告发现，住宅房地产和股票整体上具有相似的“高水平实际年度总收益”，平均约为7%，以第二次世界大战为时间点划分，二战前房地产市场的表现突出，而二战后股票市场的波动性更大一些。
04 “最佳长期投资”
这一发现让经济学家们颇感意外，开始对投资者常说的资产风险与收益究竟是何种关系产生了疑问：
“我们注意到，房地产市场和股市的收益率相似，但波动性却小很多，真是令人不解。
大家都知道，在房地产市场做到分散化投资比在股市上分散化投资要难多了。
”
再向更深层次探讨，经济学家们发现，房地产市场风险调整后的复利收益率比股市的要高，这要得益于房地产市场更小的市场波动性。
“这一发现看起来与现代估值模型中‘更高风险应伴有更高收益’这一基本假设相矛盾。
纵观近代历史，住宅房地产才是最佳的长期投资，而非股票。
二战后的整个这段时期里，房地产市场的收益率……一直以来都非常稳定。
”
简言之，房地产投资收益率高、持续力好、波动性小，一直非常稳定。
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（来源：蔚然财富）