「政策风向标」4万亿旧改入市 房企将分多少蛋糕？
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“全面推进”！
中央高层定调，旧改全面加速。
2020年要新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民约700万户。
高层推动，旧改将在2020年下半年迎来一段高速发展期。
根据此前官方部署，老旧小区改造项目，总共涉及居民超过4200万户、建筑面积约为40亿平方米,投资总额高达4万亿元。
这4万亿不仅是惠民工程，还在于和棚改新旧动能交换、拉动内需，可谓一石二鸟。
旧改“指导意见”出炉，打破房企美梦？
以前我们每天提旧改、城市更新，虽然各地叫法不同，但实质意思一样，往大了说，棚户改造、旧厂房等工业用地改造等，也可以做旧改。
也因此有很多房企手擎“旧改”大旗，干着与旧改擦边球的业务。
但如今国家给了一个明确的规范。
2020 年 7 月 20 日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称“意见”）。
《意见》明确，重点改造2000年年底前建成的老旧小区。
改造内容分为基础类、完善类、提升类3类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。
如何具体理解这三大旧改内容？住房和城乡建设部城市建设司副司长刘李峰做了解读。
基础类，应为满足居民安全需要和基本生活需要的改造内容，包括市政配套基础设施改造提升、小区内建筑物公共部位维修等。
完善类，应为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
提升类，应为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的改造内容，包括养老、托育、卫生防疫、助餐、家政保洁等各类公共服务设施配套建设。
从整个旧改内容看，国家并没有拆除“老破小”的意思，反而是在加固、提升与包装老旧小区，这里面没有房企的事儿。
曾寄希望于旧改获取“驱动”的房企彻底笑不出声。
4万亿旧改入市，物管行业又坐上风口
这个让房企一直念念不忘，却又分不到的蛋糕有多大？
根据此前官方部署，老旧小区改造项目，总共涉及居民超过4200万户、建筑面积约为40亿平方米,投资总额高达4万亿元。
既然不搞“大拆大建”，那么这4万亿元将流入何方？我们还是回过头，看下具体旧改内容。
根据《意见》，旧改将重点以维修完善基础设施和公共设施硬件，和软件提升物业管理服务等为主要内容。
这意味着电梯股、物业管理股、建材股再次坐上风口。
华西证券研报显示，据机构测算，全国1980年至2000年建成的老旧住宅约80亿平方米，70%以上城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯。
旧楼加装电梯的缺口达389万台，市场空间超1.5万亿元。
不只是电梯股，受益的还有近期大热的物业管理行业。
当房地产失速，其相关的物业管理公司就开始第二增长赛道。
很多房企越来越重视物管板块的价值挖掘，也有很多房企已经拆分物业板块上市发展。
本次旧改虽未涉及房企，但物管行业却着实受益。
首先，很多2000年之前建设的老旧小区并未设物业管理公司。
而一旦小区翻新之后，必然需要一家物业管理公司打理，这就为物管行业打开增量市场。
其次，对于那些有物业管理公司的小区而言，物业公司势必主导小区基础设施的改造、翻新，作为盈利性单位，物业公司也必然有利益所得。
这正像物业管理公司的增值服务一样，经营资源来自小区和业主，但利润却进了自己的口袋。
以停车位举例，老旧小区大都停车免费。
但如果加装立体停车设备，后期租借费用大概率也将归于物管企业。
从大行业看，旧改加速推进还带动存量翻新市场建材需求。
根据住建部2019年披露数据，目前全国需改造的老旧小区数量达17万个，涉及居民超过4200万户、建筑面积约 40 亿平方米。
参照《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》（2017），根据国信证券测算，全国老旧小区基础类改造对防水材料、涂料、管材及保温材料的市场需求分别为 249亿元、566亿元、366亿元、332亿元。
对此，光大证券却有不同看法。
光大证券认为，“旧改”是弥补“棚改”退出历史舞台的过渡和替代，对建材整体需求进一步扩大影响有限，更多是投资端稳需求保增长的意义。
旧改向左，棚改向右，中间还有个新城镇化建设
就在中央定调加速推进旧改之时，旧改的兄弟棚改已经开始淡化。
棚改在中国实施十几年，每年都是以500万或600万套的速度进行。
但到2019年，棚改规模和往年相比近乎“腰斩”，对房地产销售刺激持续减弱，本轮地产投资繁荣进入尾声。
在这个关键节点，旧改跟上。
从2015年提出，到2019年密集出台政策，中国楼市将改变以往大拆大建的城市更新方式，继续推动经济增长、保就业。
从数量上看，旧改数量未来将持续增长。
2019年旧改完成352万套，2020年则新开工700万套，改造城镇老旧小区 3.9万个。
只不过与棚改“货币化”不同，国家对“旧改”投入的钱相当有限。
本次《意见》明确，改造资金将由政府、居民、社会力量合理共担。
刘李峰进一步解读说，在老旧小区改造中，要合理落实居民出资责任，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造。
这个出资也不一定只是现金，除直接出资外，居民还可使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式来达到出资的目的。
这意味旧改不会再向棚改那样，产生“拆二代”、“房哥房姐”这些一夜暴富的效应。
最后我们说，旧改当前，这里面真的没有房地产的事了么？
不然，近年提出的新型城镇化建设为房企增长打开新的口子。
新城镇化将吸引农民红进城安家，重在都市圈打造。
京津冀、长三角、和粤港澳大湾区三大经济增长极，以及成渝、长江经济带、山东半岛、中原城市群都成为人流密集区域，成为房企新的发展机遇。
作者：李莹
（来源：财华社）
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