「地产金融老炮儿」世茂的金融创新之路

[ 导读 ]

这个地产金融界老炮儿，

在证券化道路上一马当先

2014年“央四条”提出开展房地产信托投资基金（REITs）试点后，房地产资产证券化的进程明显加快。2015年俨然成为房地产资产证券化破冰之年，诸多房企在金融领域谋篇布局，各种手段令人眼花缭乱。

世茂作为地产金融界的老炮儿，在证券化道路上一马当先，其联合博时资本、汇添富资本的两笔房地产ABS产品，被业界视为中国地产金融史上的一个转折点。

在资产证券化这块

世茂这些年都干了啥？

作为地产金融界的老炮儿，世茂这些年来在这块的动作和投入都比较大，与很多资本市场的无缝对接让它在业内形成了不错的口碑。

博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划

2015年7月，世茂集团携手博时资本共同推出博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划，博时资本是管理人，世茂集团境内全资子公司——世茂天成物业服务集团有限公司以其物业费收入作为该计划的基础资产，总发行规模为12.7亿元，期限约为5年，发行利率6.2-7.1%。

物业费证券化：是以未来物业费的收益权作为基础资产的资产证券化方式，结构为：

汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划

2015年11月，汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”由世茂房地产联合汇添富资本管理有限公司、金杜律师事务所共同推出，汇添富资本担任管理人，该计划以世茂集团旗下位于一、二线城市的项目公司对其购房者的购房尾款应收账款作为基础资产，发行总规模6亿元，最长期限约为3年，发行利率为5.75-5.95%。

购房尾款证券化：购房尾款一般可分为按揭型购房尾款和非按揭型购房尾款

按揭型购房尾款，是指开发商对购房人享有的购房尾款债权，购房人指示贷款银行以按揭贷款向开发商支付尾款。非按揭型购房尾款为开发商对购房人享有的购房尾款债权，购房人直接以自有资金支付的购房尾款。

其购房尾款证券化交易结构表现为：

博时资本-世茂酒店资产证券化项目

2016年5月，世茂集团再度携手博时资本，以旗下多家五星级酒店为平台，发行了“博时资本-世茂酒店资产证券化项目”，这是世茂首次将非住宅业务进行资产证券化。该产品基础资产是世茂旗下多家五星级酒店，期限为8年，发行总规模26.9亿元，刷新国内同类产品的最大规模记录。

酒店收入主要包括酒店客房收入、酒店餐饮、娱乐设施等经营收入，是典型的纯粹的未来债权。

世茂资产证券化的基础资产类型

目前世茂发行的三种资产证券化产品的基础资产基本可以分为两类：

1、收益权资产：物业费属于物业公司享有的未来财产权，同样的租金收益权也可以归为此类；

2、债权资产：购房尾款、房地产抵押贷款及酒店收入都属于此类。

世茂资产证券化的标杆意义

对于地产企业而言，资产证券化的设计使贷款、租约和应收账款等不流动的资产转化为流动性强的、具有投资特征的带息证券，可以有效的激活存量资产、增强资金流动性，提供资本配置效率。

1、以物业费和购房尾款为基础资产的ABS对应的市场容量很大，同时购房尾款ABS对于解决房企回款率具有重大意义：

• 物业费收入作为有限“专项资金”，在利用率和流动性方面多有不足。物业费证券化意味着未来收益提前获取，从而盘活了资产，提高了物业费的利用率。

• 相对于物业费ABS而言，购房尾款ABS的出现对于地产界的影响更为深远。解决房企回款率，一直是地产商的痛点。龙头房企的回款率一般在80%~90%，个别房企的回款率甚至只有70%上下。购房尾款ABS的出现，可以有效解决这一问题，同时缓解房企在购房尾款到位之前的资金压力。

• 目前，国内前7强房企销售规模在千亿级，占据总房价10%的购房尾款规模至少有60亿~100亿元的规模，这将使得尾款资产的证券化具备千亿级的发展潜力。同时，购房尾款资产证券化，还可以进一步发展为银行按揭款的资产证券化，实际市场潜力还会更大。

2、对于持有酒店和商业经营型物业较多的开发商来说，由于上市难度较大，选择证券化方式是一个有效融资的途径：

不同于物业费和购房尾款ABS主要涉及现金流，酒店资产的证券化涉及物业层面，类似于打包卖资产，方便大量沉淀资金的退出，有利于实现酒店重资产的及时变现。

对于持有酒店和商用资产较多的开发商来说，一旦资产证券化以后，就可以在金融市场流通，这将是未来的一个大趋势。

3、对于房企来讲，融资成本也是制约利润的重要因素。目前，资产证券化的融资成本在5%~7%之间，对于开发商来说是一个不错的选择。